Решение от 21 октября 2017 г. по делу № А51-13696/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13696/2017
г. Владивосток
21 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Дальнереченское» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «ДА ЛИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии третьего лица администрации Дальнереченского муниципального района о признании недействительной ничтожной сделкой соглашения от 06.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №8 от 21.04.2008, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 22.08.2017, до перерыва - ФИО3, доверенность от 16.10.2017, паспорт;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 21.08.2017, паспорт; ФИО5, доверенность от 21.08.2017, паспорт;

от третьего лица – не явились, извещены;

установил:

Акционерное общество «Дальнереченское» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДА ЛИ» о признании соглашения от 06.05.2015 между ЗАО «Дальнереченское» и ООО «ДА ЛИ» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №8 от 21.04.2008 недействительной ничтожной сделкой; о применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записей в ЕГРН в связи с государственной регистрацией соглашения от 06.05.2015 между ЗАО «Дальнереченское» и ООО «ДА ЛИ» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №8 от 21.04.2008.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Дальнереченского муниципального района.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в связи с чем суд рассматривает дело без участия представителей указанного лица.

В судебном заседании 16.10.2017 суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить перерыв до 19.10.2017 до 15 час. 45 мин. После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же лиц.

Истец подержал заявленные требования, пояснил, что отсутствие в тексте соглашения условия о цене передаваемого права аренды одной стороны и, как следствие, встречного исполнения по соглашению от 06.05.2015 с другой стороны доказывает явно выраженное намерение сторон на безвозмездную передачу права, что свидетельствует о безвозмездном характере сделки. Следовательно, заключенное между ЗАО «Дальнереченское» и ООО «ДА ЛИ» соглашение от 06.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли № 8 от 21.04.2008, с учетом его существа и содержания является притворной сделкой, прикрывающей дарение, в связи с чем был заявлен настоящий иск.

Ответчик исковые требования не признает, пояснил, что истец не представил суду бесспорных и относимых доказательств того, что стороны по заключенному соглашению в действительности имели в виду сделку, по которой право аренды переходит к ООО «ДА ЛИ» безвозмездно. Кроме того, ответчик полагает, что требования истца нельзя признать обоснованными поскольку ЗАО «Дальнереченское» также получило встречное предоставление в виде погашения своих обязательств перед Администрацией Дальнереченского муниципального района. Ответчик полагает, что отчет оценщика, представленный истцом, не может выступать допустимым доказательством по настоящему спору, поскольку для целей определения рыночной цены права аренды земельного участка в качестве сравнения использовались сведения, не относимые с фактическим значением земельных участков, ценой предложения, проведено сравнение неравнозначных объектов с объектом оценки как по праву владения, так и по других характеристикам.

Третье лицо представило письменный отзыв в материалы дела, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что вследствие заключения спорного соглашения прекращены обязательства ЗАО «Дальнереченское» перед администрацией Дальнереченского муниципального района по ранее заключенному договору, избавляя тем самым первоначального арендатора от ставшего обременительным арендного договора, поскольку возможность использования земельного участка по его целевому назначению и получать какую-либо прибыль от использования, к моменту заключения спорной сделки арендатором утрачена. Полагает, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости права аренды не отражает действительности, поскольку земли в момент передачи прав и обязанностей по договору аренды были в ненадлежащем состоянии и без проведения дополнительных работ по их восстановлению были практически непригодны к дальнейшему использованию по назначению.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

21.04.2008 администрация Дальнереченского муниципального района (арендодатель) и ЗАО «Дальнереченское» (арендатор) заключили договор аренды земли №8, согласно которому в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации на основании Постановления администрации Дальнереченского муниципального района от 31.03.2008 №99, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование (аренда) земельные участки общей площадью 5 045 136 кв.м. на срок 49 лет (с 31.03.2008 по 31.03.2057).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

06.05.2015 ЗАО «Дальнереченское» (арендатор) и ООО «ДА ЛИ» (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли № 8 от 21.04.2008, согласно которому арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме по договору аренды земли №8 от 21.04.2008 на следующие земельные участки:

- земельный участок площадью 542168 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:41, местоположение установлено примерно в 1,9 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 475843 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:40, местоположение установлено примерно в 2,0 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами I земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 222607 кв. м., с кадастровым номером 25:02:010103:37, местоположение установлено примерно в 1,8 км по направлению на северо-запад относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 323472 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:42, местоположение установлено примерно в 2,1 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 86671 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010101:16, местоположение установлено примерно в 1,4 км по направлению на северо-запад относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 64776 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010101:17, местоположение установлено примерно в 1,35 км по направлению на северо-запад относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 383584 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010101:15, местоположение установлено примерно в 1,7 км по направлению на северо-запад относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 365160 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:39, местоположение установлено примерно в 2,4 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 75093 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:45, местоположение установлено примерно в 2,8 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 112017 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:50, местоположение установлено примерно в 0,7 км по направлению на северо-запад относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 221166 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:47, местоположение установлено примерно в 1,5 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 213214 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:48, местоположение установлено примерно в 1,3 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 222183 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:49, местоположение установлено примерно в 1,6 км по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения);

- земельный участок площадью 249610 кв. м, с кадастровым номером 25:02:010103:38, местоположение установлено примерно в 1,7 км по направлению на север относительно ориентира жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: <...> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно пункту 6 соглашения арендодатель – администрация Дальнереченского муниципального района уведомлен надлежащим образом, в письменном виде, о предстоящей передаче прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору.

16.03.2017 истец направил в адрес ответчика претензию (требование) в которой, указав на то, что соглашение от 06.05.2015 не соответствует требованиям действующего законодательства, предлагал ООО «ДА ЛИ» расторгнуть его, заключив по взаимному согласию сторон прилагаемое дополнительное соглашение о расторжении соглашения от 06.05.2015, подписанное со стороны АО «Дальнереченское».

Полагая, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 06.05.2015 по договору аренды земли № 8 от 21.04.2008 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости в порядке статей 166, 167, пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действующей на дату заключения соглашения – 06.05.2015 года) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как предусмотрено в пункте 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что между администрацией Дальнереченского муниципального района (арендодатель) и ЗАО «Дальнереченское» (арендатор) заключен Договор аренды земли №8 от 21.04.2008.

В дальнейшем, между ЗАО «Дальнереченское» (арендатор) и ООО «ДА ЛИ» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей от 06.05.2015 по договору аренды земли №8 от 21.04.2008, согласно которому Арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме по Договору аренды земли №8 от 21.04.2008 на спорные земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, Земельного кодекса Российской Федерации перенаем предполагает передачу прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. В ходе такой передачи происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор.

В связи с этим, сделка по перенайму фактически включает в себя уступку требования и перевод долга, регулируемые положениями Главы 24 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 6 соглашения от 06.05.2015 арендодатель – администрация Дальнереченского муниципального района уведомлен надлежащим образом, в письменном виде о предстоящей передаче прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору, что подтверждается уведомлением ЗАО «Дальнереченское» от 07.05.2015. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Несостоятельными являются доводы истца о притворности соглашения от 06.05.2015 как сделки, прикрывающей договор дарения.

Так, нормы Главы 24 ГК РФ не содержат каких-либо ограничений относительно невозможности совершения сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды на безвозмездной основе. Следовательно, соглашение о перенайме не может быть признано недействительным в силу отсутствия в нем условия о цене.

Одновременно суд отмечает, что в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что право аренды, как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В соответствии с пунктом 4 соглашения от 06.05.2015 арендатор передает свои права и обязанности в полом объеме по договору аренды новому арендатору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.

Из буквального содержания оспариваемого соглашения следует, что арендатор передает новому арендатору не только право пользования земельным участком, но и обязанность оплаты арендной платы за арендуемый земельный участок.

По смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма).

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды № 8 от 21.04.2008, условия соглашения о передаче прав и обязанностей от 06.05.2015, исходя из отсутствия в деле доказательств намерения сторон на безвозмездную передачу права, суд приходит к выводу о недоказанности безвозмездности оспариваемой сделки. В рассматриваемом споре передано не только право аренды земельного участка, но и обязанности арендатора, в том числе и обязанность по внесению арендной платы за аренду спорного имущества, что исключает квалификацию договора уступки как безвозмездной сделки; отсутствие в договоре указания на цену или встречное предоставление не свидетельствует о его безвозмездности.

В соглашении от 06.05.2015 предусмотрено, что новый арендатор вносит арендную плату по договору аренды согласно условиям договора аренды земельного участка № 8 от 21.04.2005.

Поскольку на момент заключения соглашения от 06.05.2015 АО «Дальнереченское» являлось арендатором, обладающим комплексом прав и обязанностей, вытекающими из договора аренды и имело право передать их третьему лицу, при этом передача прав и обязанностей по указанному соглашению осуществлена в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания соглашения от 06.05.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды недействительным не имеется, поскольку при заключении спорного соглашения намерения сторон были направлены не на дарение, а на реальную замену стороны в обязательстве.

Кроме того, суд принимает во внимание то, что в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Вместе с тем, истец, заключив с ответчиком соглашение от 06.05.2015, передал свои права и обязанности по договору аренды земли № 8 от 31.04.2008 ответчику, в течение длительного периода времени не заявлял претензий относительно действительности данного соглашения, в связи с чем, ответчик полагался на действительность данной сделки, осуществлял свои права и обязанности, как арендатор по договору аренды земли.

Таким образом, заявление истца о недействительности соглашения не имеет правового значения в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Суд не может принять в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость права аренды спорных земельных участков, представленный истцом Отчет №3403 от 21.08.2017 об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, переданных по соглашению от 06.05.2015 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земли №8 от 21.04.2005, выполненный ООО «Индустрия-Сервис» по следующим основаниям.

Согласно указанному отчету, в результате проведения оценки с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, №2, №3, №7) установлено, что рыночная стоимость права аренды земельных участков, переданного ЗАО «Дальнереченское» ООО «ДА ЛИ» по соглашению от 06.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №8 от 21.04.2005 составляла на 06.05.2015 – 25 850 000 руб.

Поскольку оценка проводилась ретроспективно на дату 06.05.2015, постольку осмотр участков на дату оценки был невозможен, что следует из текста отчета (стр. 11). Таким образом, осмотр объектов оценки проводился в период проведения оценки с 08.08.2017 по 21.08.2017.

Как следует из пункта 3.5. Предварительные выводы по объекту оценки (стр. 40 отчета) «качественное состояние земельных участков в целом адекватно его назначению (пашни)».

При этом из отчета не следует, что оценщику была предоставлена информация о состоянии земельных участков на дату оценки – 06.05.2015.

Возражая на доводы ответчика и третьего лица о том, что земельные участки ЗАО «Дальнереченское» в течение 2013-2014 годов не использовались по целевому назначению, пашня не распахивалась (Акт проверки соблюдения земельного законодательства от 29.09.2014) истец иных доказательств в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил.

Вместе с тем для отказа в удовлетворении заявленных требований достаточно оснований, указанных в пункте 5 статьи 166 ГК РФ.

Поскольку спорное соглашение от 06.05.2015 соответствует закону, не является недействительным, требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде в виде аннулирования записей в ЕГРН в связи с государственной регистрацией соглашения от 06.05.2015 между ЗАО «Дальнереченское» и ООО «ДА ЛИ» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №8 от 21.04.2008 также не подлежат удовлетворению, как незаконные и необоснованные.

Кроме того, согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 25:02:010101:16, 25:02:010101:15, 25:02:010101:117 обременение в виде аренды не зарегистрировано ни за истцом, ни за ответчиком.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Шохирева С.Т.