Решение от 10 ноября 2023 г. по делу № А41-23733/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-23733/23
10 ноября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 02 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к АО "Национальная башенная компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ООО "Наше Кино" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 43221,60 руб., пени в сумме 6654,04 руб., об обязании передать освобожденное нежилое помещение в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, по акту приема передачи,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Северодвинск" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "Национальная башенная компания" с требованиями, исходя из принятого судом отказа от части требований, об обязании передать по акту приема-передачи освобожденное нежилое помещение в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель ответчика по требованиям возражал, судом принят отказ от иска в части взыскания задолженности и неустойки.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, между сторонами (с учетом реорганизации ЗАО «Вымпел-Коммуникации» в форме выделения АО "Национальная башенная компания") заключен договор аренды от 29.12.2007 № 03-05/020-08 нежилого помещения общей площадью 11,5 кв.м с земельным участком площадью 18,4 кв.м.

Пунктом 6.5 договора определено, что имущество передано на срок с 02.01.2008 по 31.12.2008.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что по истечение срока договор аренды от 29.12.2007 № 03-05/020-08 возобновлен сторонами на прежних условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 6.2 договора наличие трехмесячной задолженности при условии ежемесячного внесения платы за пользование имуществом (п. 3.2.1 договора) является основанием для досрочного расторжения договора.

В связи с наличием задолженности за период с июня по декабрь 2022 года истец направил в адрес арендатора претензию от 18.01.2023 № 11-03-05/411, в которой потребовал погашения задолженности, уведомил о расторжении договора и об освобождении и о передаче занимаемого помещения.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ устанавливает, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как установлено судом, договор аренды от 29.12.2007 № 03-05/020-08 возобновлен сторонами на прежних условиях на неопределенный срок.

В обоснование требования об освобождении и о возврате арендуемого имущества истец ссылается на досрочное расторжение договора путем направления претензии от 18.01.2023 № 11-03-05/411.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

С учетом длительного срока действия договоров аренды, расторжение договоров по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания претензии от 18.01.2023 № 11-03-05/411, истец не предоставил арендатору возможности устранить допущенные нарушения условий договора. Заявляя о прекращении договора, арендодатель предупредил о намерении обратиться в суд за расторжением договора.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в претензии от 18.01.2023 арендодатель однозначно не выразил волю на досрочное прекращение договора в порядке статьи 610 ГК РФ.

При этом на момент рассмотрения настоящего спора задолженность по арендной плате и неустойке погашена арендатором в полном объеме. Кроме того, суд принимает во внимание, что арендная плата за период с апреля по июня 2022 года вносилась арендатором в установленный договором срок.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор аренды от 29.12.2007 № 03-05/020-08 является действующим, оснований для освобождения и возврата имущества не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец