Решение от 21 февраля 2023 г. по делу № А51-1942/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1942/2021
г. Владивосток
21 февраля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира»

о признании недостоверной величины арендной платы,

при участии в судебном заседании: стороны не явились, извещены.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки – права пользования объектом недвижимости – арендной платы, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2019 №366/91, в размере 123 917,50 руб. в месяц.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Приморского края Поповым Е.М. от 12.07.2022 в деле №А51-1942/2021 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) произведена замена судьи Кобко Е.В. на судью Понкратенко М.В., дело №А51-1942/2021 передано на рассмотрение судье Понкратенко М.В.

Определением от 30.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира».

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит признать недостоверной величину стоимости объекта оценки - права пользования объектом недвижимости - арендной платы, определенную в соответствии с Отчетом об оценке от 06.12.2019 № 366/91, подготовленным ООО «Группа компаний «АЗИРА», использованной Территориальным управлением федерального агентства по управлению имуществом в Приморском крае при расчете арендной платы по договору № 543/110/04 на аренду недвижимого имущества в размере 123 917,50 рублей без учета НДС; установить величину рыночной стоимости объекта оценки - права пользования объектом недвижимости - арендной платы объекта кровля объекта гражданской обороны площадью 679,0 кв.м., являющейся частью нежилого здания (бомбоубежище) площадью 679,00 кв.м, с кадастровым номером 25:28:010012:145, расположенным по адресу: <...>, в размере 84 128,10 руб. в месяц без учета НДС.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие сторон.

По тексту искового заявления истец указывает на необоснованность результатов рыночной стоимости пользования объектом недвижимости, указанных в отчете об оценке ООО «ГК «Азира» от 06.12.2019 №366/91, на то, что фактически объект недвижимости представляет собой частично заглубленное в землю здание без окон со значительным износом в неудовлетворительном состоянии, с крайне затрудненной транспортной доступностью. На момент оценки используется в качестве производственно-складского. В Отчете об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 №366/91 не учтен данный основополагающий факт и в качестве объектов-аналогов подобраны совершенно иные коммерчески привлекательные производственно-складские помещения. По мнению истца, ООО «ГК «АЗИРА» подобраны некорректные объекты-аналоги и не учтены значительные отличия оцениваемого объекта аренды от типичных производственно-складских объектов, представленных на рынке, в результате чего были получены завышенные арендные ставки. При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п.14 ФСО № 1, согласно которому объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. По мнению заявителя, оценщиком нарушен н.4 ФСО № 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования, также оценщиком нарушен п. 19. ФСО № 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Отчет об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/91 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости.

Ответчик по исковым требованиям возразил, указал, что оспариваемый отчёт от 06.12.2019 № 366/91 об оценке был проведён ООО «Группа компаний «АЗИРА» в рамках государственного контракта № 16-2019/05 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости права аренды за пользование находящегося в федеральной собственности имущества с кадастровым номером 25:28:010012:145, расположенного по адресу: <...> (кровля объекта ГО). Полагает, что итоговая величина стоимости, отражённая в Отчёте (стоимость объекта опенки» подтверждается. Стоимость соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Представитель третьего лица представил в материалы дела письменный отзыв, по тексту которого указал, что отчет выполнен в полном объеме, в соответствии с действующим на дату оценки законодательством; содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объекты оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также допущения и ограничительные условия, основные определения и понятия, перечень использованных источников информации, анализ внешней среды, включающий макроэкономический обзор, анализ социально-экономического положения, расчеты рыночной стоимости в рамках примененных подходов. Работа по оценке осуществлялась надлежащим оценщиком, профессиональный и образовательный уровень которого полностью соответствует требованиям действующего законодательства; оценщик является членом саморегулируемой организации, гражданская ответственность оценщика и организации с которой им заключен трудовой договор застрахована. Методологических или математических нарушений в рамках отчета допущено не было.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

Между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Приморскому краю (правопреемник – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае), далее (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) 01.12.2004 заключен договор №543/110/04 на аренду недвижимого имущества - объект гражданской обороны площадью 679,0 кв.м., расположенный по адресу <...>.

Пунктом 3.6 Договора аренды № 543/110/04 установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату, в том числе в случае рыночной оценки арендной платы.

Письмом от 28.01.2020 исх. № 25-07/488 арендодатель уведомил арендатора об изменении и повышении ставки арендной платы с 01.02.2020, определенной в соответствии с отчетом об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/91, которая составляет 123 917 рублей 50 копеек (без НДС) в месяц и направил дополнительное соглашение от 27.01.2020 к вышеуказанному договору аренды недвижимого имущества № 543/110/04.

Как следует из искового заявления, истец считает, что результат рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, согласно отчету об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/91, является необоснованным, противоречивым, что указывает на недостоверность и недействительность полученного результата.

По мнению истца, допущенные при оценке нарушения, являются, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность отчета, и, соответственно неверные выводы, отчет об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 №366/91 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости.

Изложенное, явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу статьи 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Вместе с тем лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его реальным интересам.

В силу статей 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирают порядок и способ защиты гражданских прав и интересов.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого – либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

По положениям пункта 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии с положениями статьи 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

Как следует из пункта 1 дополнительного соглашения от 27.01.2020 к договору аренды №543/110/04, пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: «3.1. За имущество, указанное в пункте 1.1. договора, арендная плата в месяц, определенная в соответствии с отчетом об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/91, составляет 123 917рублей 50 копеек (без учета НДС) и оплачивается Арендатором на счет по учету доходов федерального бюджета, открытый органу федерального казначейства № 40101810900000010002 в Дальневосточное ГУ Банка России, БИК 040507001».

Пунктом 3.6 Договора аренды № 484/04 установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату, в том числе в случае рыночной оценки арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Поскольку условие о размере арендной платы непосредственно затрагивают интересы истца, не согласившись с размером арендной платы установленной заключением ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/91, истец инициировал настоящий спор, представив свои доказательства.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В силу статьи 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона №135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

С учетом спорности обстоятельств дела, определением от 12.05.2022 суд назначил экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПримЭксперт». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: «Установить по состоянию на 05.12.2019 действительную величину рыночной стоимости объекта оценки – права пользования объектом недвижимости – арендной платы, на аренду недвижимого имущества – объект гражданской обороны, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:010012:145 с учетом целевого назначения – производственно-складское и фактического состояния недвижимого имущества».

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта №8499-22 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права пользования объектом экспертизы – объект ГО – нежилое здание площадью 679,0 кв.м. с кадастровым номером 25:28:010012:145, расположенного по адресу: <...> в, по состоянию на 05.12.2019 составляет 84 128 рублей 10 копеек в месяц (без учета НДС).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Изучив заключение эксперта № 8499-22 от 14.06.2022 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Возражений относительно представленного экспертного заключения и выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от сторон в материалы дела не поступало.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, а также доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что исковые требования, направленные на установление правовой определенности в отношении величины рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на Территориальному управлению федерального агентства по управлению имуществом в Приморском крае обязанности по возмещению судебных издержек по уплате государственной пошлины по иску, поскольку обращение истца с настоящим иском не было вызвано незаконностью действий ответчика либо фактами нарушения прав истца, ответчик не высказывал возражения против исковых требований истца и не имел противоположных юридических интересов.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



решил:

Признать недостоверной величину стоимости объекта оценки - права пользования объектом недвижимости - арендной платы, определенную в соответствии с Отчетом об оценке от 06.12.2019 № 366/91, подготовленным ООО «Группа компаний «АЗИРА», использованной Территориальным управлением федерального агентства по управлению имуществом в Приморском крае при расчете арендной платы по договору № 543/110/04 на аренду недвижимого имущества в размере 123 917,50 рублей без учета НДС.

Установить величину рыночной стоимости объекта оценки - права пользования объектом недвижимости - арендной платы объекта кровля объекта гражданской обороны площадью 679,0 кв.м., являющейся частью нежилого здания (бомбоубежище) площадью 679,00 кв.м, с кадастровым номером 25:28:010012:145, расположенным по адресу: <...>, в размере 84 128,10 руб. в месяц без учета НДС.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Понкратенко М.В.