Решение от 17 июля 2018 г. по делу № А46-5084/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5084/2018
18 июля 2018 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 12.07.2018.

Решение в полном объёме изготовлено 18.07.2018.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Булатово» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 26.03.2018;

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 03.04.2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Булатово» (далее – заявитель, Общество, ООО «Булатово») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит:

- признать недействительным решение департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент), оформленное письмом от 02.03.2018 № Исх-ДИО/3217, об отказе в предоставлении ООО «Булатово» на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 03:309 категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловых целей под строение, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, площадью 1 299 кв.м, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. Булатова, д. 100;

- обязать Департамент в течение 1 месяца со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить Обществу подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 03:309, категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловых целей под строение, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, площадью 1 299 кв.м, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. Булатова, д. 100, с определением размера доли ООО «Булатово» в праве аренды земельного участка и с условием о согласии ООО «Булатово» на вступление в указанный договор аренды иных правообладателей помещений в здании с кадастровым номером 55:36:04 01 03:5661.

В судебном заседании стороны высказались согласно письменным пояснениям.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Заявителю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:04 01 03:7013 площадью 250,1 кв.м, этаж 1, адрес: <...>, пом. 9П;

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:04 01 03:7012 площадью 125,9 кв.м, этаж: 1, 2, адрес: Омская область, г. Омск, ул. Булатова, д. 100, пом. 10П;

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:04 01 03:7007 площадью 644,1 кв.м, этаж: 5, адрес: Омская область, г. Омск, ул. Булатова, д. 100, пом. 15П;

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:04 01 03:12982 площадью 165,2 кв.м, этаж: 4, адрес: <...>/4П;

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:04 01 03:7023 площадью 1 234 кв. м., этаж: 1,2,3,4,5,6,7, адрес: Омская область, г. Омск, ул. Булатова, д. 100, пом. 18П.

Указанные помещения расположены в здании с кадастровым номером 55:36:04 01 03:5661 по адресу: <...>, в состав которого входят также иные нежилые помещения, принадлежащие другим правообладателям.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:04 01 03:309 категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловых целей под строение, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, площадь: 1 299 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. Булатова, д. 100.

В связи с приобретением права собственности на нежилые помещения заявителем было также приобретено право аренды указанного земельного участка с определением доли в праве пользования им в размере 328/1299 в соответствии с Соглашением от 16.03.2011, зарегистрированным в установленном порядке 11.04.2011 за номером 55-55-01/071/2011-611, предусматривающим передачу ООО «Булатово» всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-6052 от 21.03.2006, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 16.05.2006, номер регистрации: 55-55-01046/2006-937.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок передан в аренду сроком на 10 лет. Поскольку после истечения срока договора аренды (15.05.2016) заявитель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Данное обстоятельство не отрицается Департаментом.

С целью оформления договора на новый срок ООО «Булатово» 11.01.2017 обратилось в Департамент с заявлением от 23.12.2016 о предоставлении земельного участка на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет.

04.05.2017 ООО «Булатово» получило подготовленный по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления проект договора аренды земельного участка с включением в него на стороне арендатора всех собственников помещений в здании с кадастровым номером 55:36:04 01 03:5661.

05.06.2017 Общество представило заинтересованному лицу подписанный со своей стороны проект договора аренды с протоколом разногласий, который был частично согласован Департаментом.

По состоянию на 06.10.2017 проект договора аренды земельного участка, помимо ООО «Булатово», был подписан со стороны еще 4 арендаторов - собственников нежилых помещений – общества с ограниченной ответственностью «Сибирский город», ОРФПРМП, негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Международный институт экономики и права», ФИО4

В связи с неопределённостью позиции остальных 11 собственников помещений в здании, включённых в проект договора аренды на стороне арендатора, 10.10.2017 заявитель обратился к заинтересованному лицу с просьбой подготовить проект договора аренды с включением в него на стороне арендатора только тех лиц, которые уже подписали ранее подготовленный проект договора, с условием об их согласии на вступление в договор иных лиц на стороне арендатора.

Письмом от 31.10.2017 № Исх-ДИО/18468 Департамент сообщил заявителю о проведении мероприятий по обеспечению определения рыночной стоимости земельного участка для целей подготовки проекта договора аренды.

В последующем заинтересованное лицо письмом от 02.03.2018 № Исх-ДИО/3217 сообщило об отказе в предоставлении земельного участка по следующим основаниям:

- отсутствие документов, обосновывающих наличие разницы между учтённой в Едином государственном реестре недвижимости площадью расположенного на испрашиваемом земельном участке здания с кадастровым номером 55:36:04 01 03:5661 и суммой площадей находящихся в нём нежилых помещений;

- расположенное на испрашиваемом Земельном участке здание учтено в Едином государственном реестре недвижимости в качестве многоквартирного жилого дома;

- Зеленев Н.А. не является собственником одного из нежилых помещений.

Поскольку договор подписан не был, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование заявителя подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности, создание иных препятствий.

Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложено на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом законность и обоснованность вынесенных актов (совершённых действий) проверяются исходя из законодательства и обстоятельств, существовавших на момент принятия оспариваемых ненормативных правовых актов (совершения действий). Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 99 и в пункте 3 Постановления Пленума от 18.12.2007 № 65.

В силу Решения Омского городского совета от 26.10.2011 № 452 Департамент распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которую не разграничена, а также находящимися в муниципальной собственности города Омска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены статьёй 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.

Поименованные Департаментом в оспариваемом письме причины, по которым не может быть принято решение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 03:309, в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не указаны.

Означенные заинтересованным лицом основания не зависят от воли Общества и не могут быть преодолены им единолично.

Также позиция Департамента представляется непоследовательной ввиду наличия ранее заключённого договора аренды земельного участка № Д-Ц-14-6052 от 21.03.2006.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 22). Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8). Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46).

Анализ приведённых выше норм позволяет прийти к выводу о том, что гражданское и земельное законодательство соотносятся между собой как общее и частное.

Т.е., если Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае отсутствия таковых руководствоваться необходимо предписаниями гражданского законодательства.

По положениям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Согласно пункту 6 любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трёх месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (часть 9).

Таким образом, в силу прямого указания закона на Департамент возложена обязанность по заключению с заявителем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 03:309 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку право собственности ООО «Булатово» на помещения в здании с кадастровым номером 55:36:04 01 03:5661 по адресу: <...> зарегистрировано в установленном порядке, требования Общества подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина.

Судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (пункт 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на Департамент.

Руководствуясь статьями 167-170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требования общества с ограниченной ответственностью «Булатово» (ИНН <***> ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение департамента имущественных отношений Администрации города Oмскa (ИНН <***>, ОГРН <***>),  оформленное  письмом от 02.03.2018  № Исх-ДИО/3217,  об  отказе  в  предоставлении  ООО  «Булатово» (ИНН <***> ОГРН <***>) на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 55:36:040103:309, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловых целей под строение, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, площадь: 1 299 кв. м., адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Булатова, д. 100.

Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 1 месяца со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить ООО «Булатово» (ИНН <***> ОГРН <***>) подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040103:309, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловых целей под строение, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, площадь: 1 299 кв. м., адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Булатова, д. 100, с условием о согласии ООО «Булатово» (ИНН <***> ОГРН <***>) на вступление в указанный договор аренды иных правообладателей помещений в здании с кадастровым номером 55:36:040103:5661.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Булатово» (ИНН <***> ОГРН <***>) 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         С.В. Яркова