Решение от 27 ноября 2019 г. по делу № А67-10332/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Томск Дело № А67-10332/2018

резолютивная часть решения принята 22.11.2019

полный текст решения изготовлен 27.11.2019

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Белоконь И. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 261 978,61 руб.,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о взыскании 261 978,61 руб., в том числе 252 008,51 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 040321:20 за период с 01.10.2017 по 30.06.2018, 9 970,10 руб. пени за период с 16.11.2017 по 27.08.2018.

Определением Арбитражного суда Томской области от12.09.2018 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 12.11.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 23.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указал, что ООО «Авангард» приобрело право пользование на праве аренды земельного участка после приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Таким образом, истец должен был заключить с ООО «Авангард» новый договор аренды, а не ссылаться на прежний, так как нормы права не предусматривают при переходе права собственности к новому арендатору сохранений тех же условий аренды, а только сохранение вида права пользования - арендных отношений. Следовательно, истец имеет право взыскивать с ответчика оплату только за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с этим, дело подлежит рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы по месту нахождения ответчика.

В дополнительном отзыве и дополнении к отзыву ответчик указал, что договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка № 04 03 21:20, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200021:0013) в редакции дополнительного соглашения №2 от 08.01.2003 является заключенным на неопределенный срок, и, соответственно, его нужно считать расторгнутым, так как ранее ООО «Форма М» направляла заявление о расторжении договора. ООО "Авангард" не является стороной данного договора аренды земельного участка № 04 03 21:20, не обращался с заявлением о заключении дополнительного соглашения о перемене стороны в договоре, следовательно, требования истца о взыскании арендной платы по условиям данного договора аренды не обоснованы. Таким образом, с ООО "Авангард" подлежит взысканию плата за фактическое пользование земельным участком. Кроме того, требования истца об оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 040321:20 от 12.05.2005, не соответствует занимаемым ответчиком площадям в указанном периоде, так как часть помещений в здании по ул. Белинского, 54 принадлежит другим лицам. Исходя из условий договора аренды земельного участка № 040321:20 от 12.05.2005 доля ответчика в праве на арендованное имущество не определена.

Представители сторон в судебное заседание не явились. Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей сторон.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ООО «ОТС» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 040321:20, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200021:0013) общей площадью 2 804 кв. м. (в т. ч. облагаемой арендной платой равной 1 752 кв. м.), для эксплуатации административно-офисных зданий, в редакции дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1. Срок договора аренды установлен с 08.01.2003 по 08.01.2028.

В силу пункта 1 дополнительного соглашения № 2/1 от 12.05.2005 площадь земельного участка, облагаемая арендной платой, согласована в размере 861,47 кв. м.

В соответствии с дополнительным соглашением от 22.07.2011 права и обязанности по спорному договору и дополнительному соглашению № 1 перешли к ЗАО «Форма М».

Также договором аренды № 040321:20 в редакции дополнительного соглашения от 22.07.2011 предусмотрено, что размер арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в дополнительном соглашении, на площадь земельного участка, указанную в дополнительном соглашении (пункт 3.1); плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в дополнительном соглашении, и вносится равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3.8).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на помещения с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2598, площадью 14 кв. м, 70:21:200021:2622, площадью 458,8 кв. м, 70:21:200021:2623, площадью 39,4 кв. м, 70:21:200021:2604, площадью 341,9 кв. м, суммарной площадью 854,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: <...>, перешло от ЗАО «Форма М» к ООО «Авангард».

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в силу положений закона с даты регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения с кадастровыми номерами 70:21:200021:2623, 70:21:200021:2604, 70:21:200021:2622, 70:21:200021:2598, к последнему перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 040321:20.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200021:0013 не исполнял.

Размер арендной платы в указанный период определен истцом в соответствии с решением Думы города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», которым для земельных участков в 3 зоне градостроительной ценности для административно-офисных помещений установлена ставка в размере 360 руб. за кв. м.

По расчету истца задолженность ответчика по внесению платы за пользование земельным участком за период с 01.10.2017 по 30.06.2018 составила 252 008,51 руб.

Расчет облагаемой платой площади по договору аренды № 040321:20 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 08.01.2003 определен истцом на основании расчета, подготовленного ОАО «Томскводпроект», исходя из площади земельного участка, площади здания по ул. Белинского, 54, доли помещений ООО «ОТС» в указанном здании.

Вместе с тем, суд полагает неверным определение облагаемой арендной платой доли земельного участка в силу следующего.

Решением Арбитражного суда Томской области от 19.06.2019 по делу № А67-14728/2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда (резолютивная часть от 31.10.2019), имеющим преюдициальное значение для настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации, установлено, что общая площадь помещений в здании по ул. Белинского, 54 в г. Томске составляет 3 130,7 кв. м.; площадь земельного участка составляет 2 804 кв. м.

Следовательно, облагаемая арендной платой площадь земельного участка по дополнительному соглашению от 08.01.2003 № 2 к договору аренды № 040321:20 для эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2598, 70:21:200021:2622, 70:21:200021:2623, 70:21:200021:2604 составляет 764,97 кв. (2 804*854,1 / 3130,7).

Согласно расчету суда размер арендной платы за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 составил 223 779,07 руб.

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 223 779,07 руб. не представил, размер задолженности не оспорил.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 4.9 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.11.2017 по 27.08.2018 в размере 9 970,10 руб.

Расчет, представленный истцом, судом проверен и не принимается, в связи с неверностью расчета. По расчету суда сумма пени составляет 8 853,27 руб.

Ответчик об уменьшении неустойки не заявил, основания для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 8 853,27 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца подлежит удовлетворению частично в размере 223 779,07 руб. задолженности за период с 01.10.2017 по 30.06.2018, 8 853,27 руб. пени за период с 16.11.2017 по 27.08.2018, всего 232 632,34 руб.

В остальной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

Истцом при подаче искового заявления в арбитражный суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку истец в силу закона освобожден от ее уплаты (п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ).

Государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 223 779,07 руб., 8 853,27 руб. пени, всего 232 632,34 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 7 316,97 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья Белоконь И. А.