Решение от 13 октября 2022 г. по делу № А41-34801/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-34801/22
13 октября 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Управление услугами «ТроВер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Администрация городского округа Солнечногорск Московской области

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 от 21.10.2011 № 2201, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:3315,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО «Управление услугами «ТроВер» (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 № 2201, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:3315, расположенный по адресу <...> уч. № 208, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для объектов общественно-делового значения» путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Солнечногорск Московской области.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал. Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Представитель третьего лица поддержал требования истца.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (Арендодатель) и ООО «Управление услугами «ТроВер» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.10.2011 № 2201 (далее – Договор), согласно условиям которого Арендодатель передает за плату во временное пользование, а Арендатор принимает земельный участок № 208 площадью 615 кв.м с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 из земель населенных пунктов в границах, указанных в кадастровом паспорте – выписке из государственного кадастра недвижимости от 25.08.2011 № МО-11/3В/1-455236, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий <...>.

Права и обязанности арендатора переданы ответчику на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 04.07.2015 № РК2-НОБ-ЗМА/2015 с ФИО2.

В свою очередь ФИО2 переданы обязанности арендатора на основании договора уступки прав аренды земельных участков от 29.11.2012 № 1, заключенного с ООО «Ювистар».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору.

Согласно п. 2.1 Договора земельный участок передается Арендодателем и принимается Арендатором в аренду сроком на 10 лет/год с 21.10.2011 по 20.10.2021.

Дополнительным соглашением от 16.03.2021 № 1, заключенным между истцом и ответчиком срок действия Договора продлен до 19.10.2024.

Актом выездного обследования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 в рамках муниципального контроля от 24.02.2022 № 554 подтверждается следующее:

- земельный участок не огорожен, имеется свободный доступ на земельный участок;

- на земельном участке отсутствуют объекты дорожного сервиса;

- земельный участок не используется для предпринимательства, для иных целей;

- на земельном участке отсутствуют элементы благоустройства территорий и объекты капитального строительства;

- на земельном участке имеются признаки неиспользования.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, истцом направлена досудебная претензия от 17.03.2022 № 15Исхкуи-3219/2022 о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 № 2201.

Факт направления и получения ответчиком досудебной претензии о расторжении договора подтверждается квитанцией об отправлении заказного письма (почтовый идентификатор – 14150667036812).

При данных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку претензионное досудебное требование оставлено ответчиком без ответа, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно части 2 статьи 46, части 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (пункт 1);

при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом (пункт 2).

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Арбитражный суд отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось неиспользование земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 в соответствии с видом разрешенного использования – для объектов общественно-делового значения.

Вместе с тем, суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требования в связи со следующим.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно выписке из ЕГРН и условиям договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 предоставлен для строительства объектов общественно-делового значения.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Управление услугами «ТроВер» осваивает земельный участок, поскольку обществом с ООО «АртСтрой» заключен договор подряда от 01.05.2019 по проведению работ на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 по подготовке строительной площадки. Указанные работы были выполнены и приняты по акту приема-передачи от 04.07.2019.

Кроме того, между ответчиком и ИП ФИО3 заключен договор на разработку проектной документации от 25.12.2019 № 25/12-2019-01, предметом которого является подготовка документации по комплексному развитию территории земельного участка по адресу Московская область, г/о Солнечногорск, городское поселение Андреевка, д. Голубое, земельный участок № 210, а также разработка документации в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к ее содержанию».

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305- ЭС20- 7170).

В рамках исполнения договора от 25.12.2019 № 25/12-2019-01 ИП ФИО3 выявлены обстоятельства препятствующие выполнению проектных работ, выразившиеся в наличии ограничений в использовании земельного участка не включенных в ЕГРН и отсутствующие в топографической съемке земельного участка 2017 года.

В соответствии с Проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области от 27.04.2012 № 330 «Об утверждении проекта планировки территории под размещение жилого квартала, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Андреевка, рабочий поселок Андреевка, ограниченного улицами: Жилинская, Староандреевская, Клубная» по земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 проходят красные линии.

Решением Гласного государственного санитарного врача по Московской области от 14.01.2021 № 3-04 «Об установлении санитарно-защитной зоны для промплощадки реконструируемого предприятия АО «НПО Стеклопластик» и АО «НПК Суперметалл» по адресу: Московская область, Солнечногорский район, р.п. Андреевка, стр. 3А» на части земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 установлена санитарно-защитная зона.

ООО «Управление услугами «ТроВер» 21.12.2021 получен актуальный градостроительный план земельного участка, при анализе которого ИП ФИО3 установлен факт отсутствия сведений о прохождении по территории спорного земельного участка магистрального газопровода, который отражен в топографической съемке земельного участка 2017 года.

Кроме того, ответчиком получено Постановление Администрации городского округа Солнечногорск Московской области от 03.12.2021 № 1987 об установлении публичного сервитута по территории земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:3315 сроком на 49 лет в связи с прохождением по нему магистрального газопровода.

Однако до настоящего времени сведения о вышеуказанном сервитуте не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что препятствует ответчику при осуществлении дальнейшего проектирования на спорном земельном участке, так как не представляется возможным определить пятно застройки.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, использованию земельного участка по целевому назначению препятствуют объективные обстоятельства, существенное изменение характеристик переданного в аренду имущества со стороны арендодателя, а также бездействие органов публичной власти по внесению в публичные реестры сведений по обременению земельного участка.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, с учетом установления факта невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования – для объектов общественно-делового значения, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для расторжения договора аренды на момент рассмотрения спора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец