Решение от 6 декабря 2022 г. по делу № А63-14583/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А63-14583/2022
г. Ставрополь
06 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 06 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Лесная Поляна», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

об обязании министерства имущественных отношений Ставропольского края произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.04.2009 № 23/09ю в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2018, установив с 06.03.2018 ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:180101:40,

в отсутствие лиц, участвующих в деле

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Ставропольского края поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лесная Поляна» (далее - общество) к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) об обязании министерства имущественных отношений Ставропольского края произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.04.2009 № 23/09ю в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2018, установив с 06.03.2018 ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:180101:40.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда не явились, представителей не направили, ходатайств, возражений относительно рассмотрения настоящего заявления в их отсутствие, не заявили.

Сведения о месте и времени проведения судебного заседания размещены на официальном сайте арбитражного суда http://www.my.arbitr.ru.

В связи с этим, суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон.

В своем заявлении истец просит суд произвести перерасчёт перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.04.2009 № 23/09ю в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2018, установив с 06.03.2018 ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:180101:40.

В представленном отзыве министерство с заявленными требованиями не согласилось, просило отказать в их удовлетворении в полном объеме. Более того завило ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд, всесторонне и полно исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к следующему.

Как видно из материалов дела обществу на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 23/09ю от 27.04.2009 (далее - договор) и дополнительного соглашения от 06.03.2018 (далее – соглашение), зарегистрированных в установленном законом порядке, принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:33:180101:40, площадью 5042 кв. м., расположенный по адресу <...>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - под кафе «Шалаши» (лит. «Д»), банкетным залом (лит. «ГГ/П») и рестораном (лит «А»).

Договор заключен на срок до 03.02.2034.

Первоначально земельный участок был предоставлен обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое было переоформлено на право аренды (постановление главы города Пятигорска № 2399 от 12.10.2000, постановление главы города Пятигорска № 2954 от 21.11.2002, соглашение о расторжении договора аренды от 27.04.2009).

В настоящее время, в соответствии с соглашением, арендодателем спорного земельного участка является министерство.

В марте текущего года в адрес общества поступил акт сверки взаимных расчетов (письмо министерства № 3377/04 от 03.03.2022), согласно которому у общества имеется, по мнению арендодателя, задолженность по оплате арендных платежей и пени в сумме 2 172 355,74 руб.

Общество, проверив указанный акт сверки и не согласившись с ним, направило в адрес министерства заявление о внесении изменений в акт сверки и направлении в адрес общества уточненного расчета арендной платы.

Письмом от 22.08.2022 № 13514/04 министерство отказало обществу в пересмотре размера арендной платы по договору, что и послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328 ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 – 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным.

Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Частью 2 статьи 15 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с 6 настоящим кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.06.2014 № 171-ФЗ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой VI Земельного кодекса.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются, в частности, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Одним из таких оснований (подпункт 6) является изъятие из оборота или ограничение в обороте указанного в заявлении о предоставлении земельного участка, предоставление которого на указанном в заявлении праве не допускается.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 приведенной статьи.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона о т 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7-ФЗ).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебнооздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий.

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с 8 постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха. Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона № 7-ФЗ).

Постановлением Совмина СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» город Ессентуки отнесен к курортам общесоюзного значения. На основании Постановления Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» утверждено Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах и его администрации, установлены границы названного региона.

В силу постановления Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Согласно статье 1 Закона № 26-ФЗ «од курортом федерального значения понимается освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти.

С принятием Закона № 406-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из земель особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем в силу части 3 статьи 10 Закона№ 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке (аналогичная правовая позиция изложена в определение Верховного Суда РФ от 25 января 2019 года по делу № 308-ЭС18-23731).

На основании всего вышеизложенного, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:180101:40, расположенный в границах города-курорта Пятигорска, арендуемый обществом по договору с учетом соглашения, является ограниченным в обороте. Более того, спорный участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны города-курорта Пятигорска.

На спорном земельном участке расположены здания и сооружения принадлежащие на праве собственности обществу, что подтверждается выписками из ЕГРН от 26.07.2021 № КУВИ - 002/2021-93804279, от 19.07.2021 № КУВИ - 001/2022-121247476, № КУВИ - 001/2022-121248919 и № КУВИ – 001/2022-121242593.

Следовательно, ставка арендной платы по договору с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, которым внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации») не может превышать ставки земельного налога, установленного для такого земельного участка.

Максимальная ставка земельного налога, установленная Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ), составляет 1,5 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ).

Кроме того, судом установлено, что для спорного земельного участка подлежит применению и положение абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку право аренды спорного земельного участка возникло у общества в результате переоформления права пользования (постоянного (бессрочного) пользования) на право аренды.

Согласно п. 3.2 соглашения к договору, размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом арендной платы.

Предоставление расчета арендной платы в силу регулируемости арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, является обязанностью арендодателя - министерства, что и не оспаривается арендодателем, который предоставил спорный расчет арендной платы.

Согласно представленному расчету арендной платы, ставка аренды составляет 3,6 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка, что противоречит нормативно правовым актам, установившим, в рассматриваемом случае, ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости.

В связи с чем, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что требования общества о необходимости произвести перерасчет арендной платы по договору в редакции соглашения, установив ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:180101:40 правомерны.

Однако с учетом заявленного ответчиком ходатайства о пропуске срока исковой давности суд пришел к следующему.

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ и исходя из пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление № 43), истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 17 постановления № 43 срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

На основании изложенного, учитывая, периодичность платежей установленных договором (25 число последнего месяца квартала), факт сдачи обществом искового заявления в почтовое отделение 31.08.2022, суд приходит к выводу, что требование о перерасчете арендной платы по договору с 06.03.2018 по 30.06.2019, предъявлено за пределами общего срока исковой давности и удовлетворению не подлежит.

Требования за период с 01.07.2019 заявлены в пределах срока исковой давности.

В связи с чем, удовлетворению подлежат требования общества в части произведения перерасчета арендной платы по договору в редакции дополнительного соглашения с 01.07.2019.

Доводы администрации, изложенные письменно либо устно в ходе судебных заседаний, и не отраженные в настоящем решении основаны на неверном толковании норм права, не имели существенного значения и не могли повлиять на сделанные в нем выводы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как видно из материалов дела при подаче искового заявления обществом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с министерства в пользу общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Лесная Поляна», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ИНН <***>, удовлетворить частично.

Обязать министерство имущественных отношений Ставропольского края произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.04.2009 № 23/09ю в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2018, установив с 01.07.2019 ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:180101:40.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лесная Поляна», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ИНН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.Г. Русанова