Решение от 29 апреля 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-355899/25-150-1734
30 апреля 2026 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2026 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загрийчук И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ПАО "ДОМ.РФ" (125009, Г.МОСКВА, УЛ. ВОЗДВИЖЕНКА, Д. 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

к АО "РЕЙМЕНС" (119619, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОЛНЦЕВО, Ш. БОРОВСКОЕ, Д. 12А, СТР. 1, ЭТАЖ 1, КОМ. 21, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 1 817 370,27 руб. долга, 32 695 381,50 руб. неустойки по договору от 16.12.2022 № 20/7646-22,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ПАО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО "РЕЙМЕНС" о взыскании 1 817 370,27 руб. долга, 32 695 381,50 руб. неустойки по договору от 16.12.2022 № 20/7646-22.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представил письменные пояснения по доводам отзыва на иск.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, просил снизить размер начисленной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию представителя истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ПАО «ДОМ.РФ» (далее - истец) является единым институтом развития в жилищной сфере и выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества (см. ст. ст. 1-3 Федерального закона от 24.07.200S г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее - Закон о содействии развитию жилищного строительства), ст.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Между ПАО "ДОМ.РФ" и АО «РЕЙМЕНС» (далее - ответчик) в соответствии с протоколом о результатах аукциона в электронной форме от 09.12.2022 № А1684-15/2022/2, регистрационный номер торгов А1684-15/2022, заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка от 16.12.2022 № 20/7646-22 (далее - договор) в отношении объекта недвижимого имущества площадью 476,9 кв. метра (кадастровый номер 77:01:0006030:5003), расположенного по адресу: <...> (далее - объект), и земельного участка площадью 550 кв. метров (кадастровый номер 77:01:0006030:5771), на котором расположен такой объект, по адресу: <...> (далее - участок»).

29.12.2022 по акту приемки-передачи объект и участок переданы покупателю.

Решением Арбитражного суд г. Москвы от 18.04.20263 по делу № А40-285583/22, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023, по иску Фонда поддержки социально-экономический реформ «Созидание» договор был признан недействительным.

07.07.2023 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи (возврата0 объекта и участка, а истец 17.08.2023 года перечислил на счет ответчика денежные средства, оплаченные им в счет оплаты стоимости объекта и аренды участка по договору:

90 154 500 руб. - стоимость объекта недвижимого имущества, предусмотренная договором;

666 004 руб. - стоимость аренды участка, в соответствии с условиями договора.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2023 судебные акты по делу №А40-285583/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2024 года, оставленным без изменения постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 24.09.2024 года, по делу А40-285583/2022 Фонду поддержки социально-экономических реформ «Созидание» было отказано в иске.

Таким образом, решение суда о признании договора недействительным было отменено, договор является действующим и подлежал исполнению сторонами.

Письмом от 02.10.2024 № 16773-АН истец указал на то, что договор является действующим и подлежит исполнению сторонами, а также просил оплатить цену договора в течение 5 дней с момента получения указанного письма.

Письмом от 25.10.2024 ответчик сообщил истцу, что подтверждает готовность оплатить цену договора и принять обратно по акту приема- передачи объект и участок по истечении срока на кассационное обжалование решения Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2024 года по делу А40-285583/2022 (срок истек 24.11.2024 года, в кассационном порядке указанное решение не было обжаловано).

Истец указывает, что в обозначенный срок обязанность АО «РЕЙМЕНС» по оплате цены объекта и арендной платы за участок не была исполнена.

В связи с неоплатой цены объекта и арендной платы за участок истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2025 по делу № А40-40247/25 исковое заявление удовлетворено, договор расторгнут.

Решение суда о расторжении договора вступило в законную силу 30.06.2025.

Согласно исковому заявлению, за период действия договора у АО «РЕЙМЕНС» имелась обязанность внесения арендных платежей по договору за период с 29.12.2022 по 30.06.2025 в размере 1 817 370,27 руб.

Истцом, в порядке досудебного урегулирования, ответчику направлена претензия от 09.09.2025 № 565-ЮД с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Данная претензия оставлена последним без удовлетворения.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Между тем, решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2025 по делу № А40-40247/2025 установлено, что 07.07.2023 между АО «ДОМ.РФ» и АО «РЕЙМЕНС» подписан акт приема-передачи (возврата) объекта и участка, а АО «ДОМ.РФ» 17.08.2023 перечислило на счет АО «РЕЙМЕНС» денежные средства, ранее оплаченные им в счет оплаты стоимости объекта и аренды участка по договору.

Таким образом, начисление арендной платы является обоснованным до возврата объекта и участка АО «ДОМ.РФ», а именно 07.07.2023.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения предусмотренных договором аренды платежей за период с 29.12.2022 по 07.07.2023, суд усматривает основания удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за период с 29.12.2022 по 07.07.2023 в размере 378 204 руб., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период, в котором ответчик не пользовался земельным участком, суд отказывает.

Ссылка ответчика на внесение арендной платы в полном объеме подлежит отклонению судом, поскольку ранее внесенная арендная плата была возращена ответчику.

В соответствии с п. 7.4 договора в случае нарушения арендатором сроков, установленных пп. 4.3.3 договора, истец вправе потребовать от АО «РЕЙМЕНС» уплаты неустойки в размере 0,15% от размера арендной платы за каждый день просрочки.

По условиям п. 4.3.3 договора арендная плата за весь срок аренды (11 месяцев составляет 666 004,17 руб.) и оплачивается в сроки уплаты цены объекта, указанные в п. 3.2 договора.

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы составил 239 761,50 руб. за период с 03.11.2024 по 30.06.2025.

Также в соответствии с п. 7.2 договора в случае нарушения АО «РЕЙМЕНС» сроков оплаты цены объекта, истец вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за нарушение срока оплаты цены объекта составил 32 455 620 руб. за период с 03.11.2024 по 30.06.2025.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – постановление № 7), следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 69 Постановления № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 71 Постановления № 7 разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ввиду изложенного, суд снижает сумму неустойки за просрочку оплаты объекта до 1 000 000 руб.

Поскольку факт просрочки исполнения обязательств по оплате цены объекта подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, суд пришел к выводу о том, что требование о взыскании пени за период с 03.11.2024 по 30.06.2025 подлежит удовлетворению в размере 1 000 000 руб.

Неустойка за нарушение срока оплаты арендной платы составил 239 761,50 руб. за период с 03.11.2024 по 30.06.2025 не подлежит взысканию, поскольку участок возвращен истцу 07.07.2023, что установлено решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2025 года по делу А40-40247/2025.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в порядке статьи 110 АПК РФ, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из Федерального бюджета Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 – 310, 614 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО "РЕЙМЕНС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ПАО "ДОМ.РФ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность за период с 29.12.2022 по 07.07.2023 в размере 378 204 руб. (триста семьдесят восемь тысяч двести четыре рубля), неустойку в размере 1 000 000 руб. (один миллион рублей), а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 546 353,91 руб. (пятьсот сорок шесть тысяч триста пятьдесят три рубля девяносто одна копейка).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить ПАО "ДОМ.РФ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 202 359 руб. (двести две тысячи триста пятьдесят девять рублей), уплаченную по платежному поручению от 11.04.2025 № 35783.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова