Решение от 17 июля 2020 г. по делу № А63-875/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-875/2020
г. Ставрополь
17 июля 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена25 июня 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме17 июля 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление Альтернатива», ОГРН <***>, г. Нальчик,

к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Георгиевск Ставропольского края,

третьи лица:-управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ОГРН <***>, г. Москва,

-управление жилищно-коммунального хозяйства администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Георгиевск,

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка и обязании предоставить земельный участок, направив договор аренды земельного участка,

при участии в заседании представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 17.01.2020, представителя администрации ФИО3 по доверенности от 09.01.2020, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СМУ Альтернатива» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Георгиевского городского округа (далее – администрация) о признании незаконным отказа от 19.12.2019 № 01-06/10558 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:26:011305:783 под объектом незавершенного строительства, 18 % готовности, расположенного по адресу: Ставропольский край, <...> и обязании предоставить земельный участок, направив договор аренды земельного участка.

Администрация требование не признала, указав, что принадлежавший обществу объект незавершенного строительства был достроен и введен в эксплуатацию.

УЖКХ Администрации ГГО СК также просило отказать в удовлетворении заявленного требования по тем же мотивам.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю и ФГБУ «ФКП Росреестра» оставили решение на усмотрение суда.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением администрации города Георгиевска от 15.02.2007 № 146 в соответствии с постановлением от 24.01.2007 № 63 «Об утверждении акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства ООО СМП «Альтернатива-2» утвержден проект границ земельного участка площадью 9250 кв.м, относящегося к категории земель «земли поселений», расположенного по адресу:<...>

Постановлением администрации города Георгиевска от 03.07.2008 № 598 в аренду ООО СМП «Альтернатива-2» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:26:011305:783 общей площадью 9250 кв.м, расположенный по адресу: г. Георгиевск,ул. Филатова, 60/1, с разрешенным использованием: строительство трех девятиэтажных жилых домов, сроком на 5 лет.

На основании данного постановления администрацией города Георгиевска с ООО СМП «Альтернатива-2» заключен договор № 1434 от 07.07.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:011305:783, для строительства трех девятиэтажных жилых домов, на срок по 20.06.2013.

Договор аренды № 1434 от 07.07.2008 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН) 28.07.2008 за номером 26-26-25/013/2008-450.

По договору от 26.06.2009 ООО СМП «Альтернатива-2» передало вышеуказанный земельный участок в субаренду обществу. Договор субаренды зарегистрирован в ЕГРП 30.10.2009 за № 26-26-25/020/2009-947.

03 ноября 2009 года общество обратилось в администрацию города Георгиевска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Три 45 квартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)».

08 декабря 2009 года администрацией города Георгиевска обществу выдано разрешение № Ru26302000-139 на строительство объекта капитального строительства «Три 45 квартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)» со сроком действия разрешения до 08.09.2010.

13 января 2010 года проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства – жилого дома, готовностью 18%, расположенного по адресу: <...>, о чем составлен технический паспорт инвентарный номер 10273, объекту присвоена литера «А».

10 марта 2010 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства, жилое здание, инвентарный номер 10273, литер А, 18 % готовности, с условным номером 26-26-08/010/2010-621, расположенный по адресу: <...>, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.03.2010 серии 26-АЖ № 225705 (запись регистрации № 26-26-08/010/2010-621 от 10.03.2010).

Основаниями для вышеуказанной регистрации послужили договор субаренды земельного участка от 26.06.2009 и разрешение на строительство № Ru26302000-139 от 08.12.2009, а также проектная документация и кадастровый паспорт от 29.01.2010 (инвентарный номер 10273).

Постановлением администрации от 01.04.2010 № 470 земельный участок с кадастровым номером 26:26:011305:783 предоставлен обществу в аренду сроком на 5 лет.

На основании указанного постановления администрацией города Георгиевска с обществом заключен договор № 1748 от 06.04.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:011305:783 для строительства трех девятиэтажных жилых домов на срок по 31.03.2015.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке имеется объект незавершенного строительства.

При этом соглашением от 07.04.2010 между администрацией города Георгиевска и ООО СМП «Альтернатива-2» расторгнут договор аренды № 1434 от 07.07.2008.

Постановлением администрации города Георгиевска от 22.07.2010 № 1187 разрешено внесение изменений в проектную документацию по объект «Три 45 квартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)» по адресу: <...>, в целях изменения планировки и увеличения количества квартир с 45 до 80.

22 июля 2010 года общество обратилось в администрацию города Георгиевска с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № Ru26302000-139 от 08.12.2009, указав, что строительство объекта начато, выполнено три этажа.

16 августа 2010 года администрацией города Георгиевска обществу выдано разрешение № Ru26302000-76 на строительство объекта капитального строительства «Три многоквартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)», с количеством этажей – 10, количеством квартир – 80, по адресу: <...>, со сроком действия разрешения до 16.02.2011.

На основании заявлений общества от 07.02.2011 № 14 и от 28.07.2011 № 96 ему администрацией города Георгиевска выдано новое разрешение № Ru26302000-20 от 01.08.2011 на строительство объекта капитального строительства: «Три многоквартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)», завершение строительства, с количеством этажей – 10, количеством квартир – 80, по адресу: <...>, со сроком действия разрешения до 01.12.2011.

17 декабря 2011 года в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <...>, инвентарный номер 10273, с присвоением кадастрового номера 26:26:011216:513.

26 апреля 2012 года администрацией города Георгиевска по заявлениям общества от 15.11.2011 № 129 и от 28.04.2012 № 48 заявителю выдано разрешение № Ru26302000-18 на строительство объекта капитального строительства: «Три многоквартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)», завершение строительства, по адресу: <...>, со сроком действия разрешения – до 02.07.2012.

09 июня 2012 года общество обратилось в администрацию города Георгиевска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительство объекта капитального строительства.

19 июня 2012 года администрацией города Георгиевска обществу выдано разрешение № Ru26302000-15 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Три многоквартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)», расположенного по адресу: <...>, в отношении многоквартирного жилого дома с количеством этажей – 10, количеством квартир – 80.

07 июля 2012 года на государственный кадастровый учет поставлен объект капитального строительства – многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, с присвоением кадастрового номера 26:26:011216:1258, инвентарный номер 10273, лит. «А».

Одновременно 07.07.2012 с кадастрового учета снят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:011216:513.

16 ноября 2015 года администрацией города Георгиевска вынесено постановление № 1543, в пункте 1 которого указано: «Считать прекратившим действие договор аренды земельного участка № 1748 от 06.04.2010, заключенный между администрацией города Георгиевска и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажным управлением Альтернатива», с 19.07.2012 года».

Постановлением администрации города Георгиевска от 27.12.2016 № 1857 земельный участок с кадастровым номером 26:26:011305:783 разделен с утверждением схем расположения земельных участков площадью 3049 кв.м, которому присвоен адрес: <...>, площадью 617 кв.м (г. Георгиевск, ул. Филатова), площадью 3571 кв.м (<...>) с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 26:26:6011305:783 в измененных границах.

Земельный участок площадью 3049 кв.м, образованный из спорного земельного участка, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:26:011305:3668 и в дальнейшем закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края (запись о регистрации № 26:26:11305:3668-26/004/2019-1 от 30.04.2019).

Законом Ставропольского края от 02.03.2017 № 21-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Георгиевского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Георгиевского района Ставровского края» муниципальные образования, входящие в состав Георгиевского муниципального района, преобразованы путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование Георгиевский городской округ Ставропольского края.

11 декабря 2019 года общество подало в администрацию Георгиевского городского округа заявление, в котором просило предоставить в аренду земельный участок под объектом недвижимого имущества – незавершенным строительством объектом с кадастровым номером 26:26:011305:3565.

Уведомлением от 19.12.2019 № 01-06/10558 администрация сообщила заявителю об отказе в предоставлении земельного участка в связи с тем, что строительство объекта завершено и на земельном участке находится введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, а объект незавершенного строительства на участке отсутствует.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, в ЕГРН содержится запись о регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:011305:3565 (запись № 26-26-08/010/2010-621 от 10.03.2010). Согласно выписки из ЕГРН объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:26:011305:783.

Вместе с тем на момент государственной регистрации, произведенной 10.03.2010, сведения об объектах капитального строительства не вносились в Государственный кадастр недвижимости и им не присваивались кадастровые номера. Регистрация права собственности произведена 10.03.2010 под условным и инвентарным номерами объекта.

Согласно пункту 3 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в настоящее время – «О кадастровой деятельности», далее – Закон о кадастре) сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с учетом предусмотренного статьей 7 данного Федерального закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В срок до 1 января 2013 года органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей государственный технический учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, передают в органы кадастрового учета по месту расположения соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Пунктом 4 Порядка включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1, установлено, что включение в ГКН сведений и содержащих указанные сведения документов о ранее учтенных объектах недвижимости осуществляется органом кадастрового учета.

В соответствии с пунктом 5 названного Порядка источниками для включения в ГКН сведений и содержащих данные сведения документов о ранее учтенных объектах недвижимости являются, в частности:

- сведения и содержащие данные сведения документы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП);

- технические и кадастровые паспорта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты технического учета), хранящиеся в архивах органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (далее - организации технической инвентаризации).

Согласно пункту 7 вышеуказанного Порядка включение в ГКН сведений и содержащих данные сведения документов о ранее учтенном объекте недвижимости сопровождается присвоением такому объекту кадастрового номера в соответствии с порядком присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, установленным Минэкономразвития России в соответствии с частью 3 статьи 5 Закона о кадастре.

В соответствии с пояснениями ФГБУ «ФКП Росреестра» и материалами кадастровых дел 17.12.2011 в рамках выполнения работ по переходу к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: Ставропольский край, <...>, литера А, на основании копии технического паспорта от 13.01.2010, инвентарный номер 10273. Данному объекту присвоен кадастровый номер 26:26:011216:513. Сведения о незавершенном строительством объекте под кадастровым номером 26:26:011305:3565 внесены в Государственный кадастр недвижимости 18.07.2014 на основании Акта от 27.06.2014 о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах технического учета, содержащихся в ЕГРП.

Данный акт направлен в ФГБУ «ФКП Росреестра» из управления Росреестра по Ставропольскому краю с приложением свидетельства о государственной регистрации права от 10.03.2010 26-АЖ № 225705 и кадастрового паспорта от 29.01.2010 на объект незавершенного строительства литера «А», инвентарный номер 10273.

Таким образом один и тот же ранее учтенный объект незавершенного строительства (с инвентарным номером 10273, лит. «А», условным номером 26-26-08/010/2010-621) был внесен в ГКН дважды.

Первоначально объект включен в ГКН 17.12.2011 на основании копии технического паспорта, предоставленного органом технической инвентаризации, с присвоением кадастрового номера 26:26:011216:513.

Но после постановки его на кадастровый учет в ЕГРП, где содержалась запись о регистрации права собственности на этот объект, не были внесены сведения о присвоенном кадастровом номере.

В результате этого после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и снятия с связи с этим с кадастрового учета незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 26:26:011216:513, запись о праве собственности на этот объект в ЕГРП сохранилась, а затем регистрирующим органом были переданы в орган кадастрового учета сведения и документы, содержащиеся в ЕГРП, что привело к повторному включению в ГКН того же объекта незавершенного строительства.

При этом сопоставление технического паспорта от 13.01.2010 и кадастрового паспорта от 29.01.2010 на незавершенный строительством объект, кадастрового паспорта от 07.07.2012 на многоквартирный дом с кадастровым номером 26:26:011216:1258 и схемы планировочной организации земельного участка, входящей в состав проектной документации «Три многоквартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)» (шифр 21-07-2010), однозначно указывает на то, что введенный в эксплуатацию вышеуказанный многоквартирный дом является жилым домом поз. 17 по проекту и результатом завершения строительства объекта незавершенного строительства, на который 10.03.2010 было зарегистрировано право собственности общества.

Таким образом объект незавершенного строительства, запись о праве собственности общества на который содержится в ЕГРН, в действительности отсутствует.

Ошибочное сохранение в ЕГРН записи о прекратившемся праве собственности общества на незавершенный строительством объект само по себе не является основанием для предоставления земельного участка.

На представленных администрацией фотоснимках, сделанных 28.02.2020 на территории около многоквартирного жилого дома по ул. Филатова, 60/1, видны частично разрушенные элементы фундамента.

В судебном заседании представитель администрации на вопрос суда пояснила, что элементы фундамента, отображенные на сделанных и представленных ею фотографиях, исходя из данных публичной кадастровой карты, расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:26:011305:3668.

Земельный участок с кадастровым номером 26:26:011305:3668 расположен с юго-западной стороны от многоквартирного дома с кадастровым номером 26:26:011216:1258 (поз. 17 по проектной документации).

Согласно схемы планировочной организации земельного участка проектной документации «Три многоквартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)» (шифр 21-07-2010) на той части земельного участка, где обнаружены элементы фундамента предполагалось возведение жилого дома поз. 16.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу № А63-7671/2012 с ООО «СМУ Альтернатива» в пользу ООО «ЮгСтройСервис» взыскана задолженность за работы, выполненные по договорам строительного подряда, в том числе договорам генподряда № 08-12-2009/1 от 08.12.2009, № 01-03-11/02 от 31.03.2011 и № 03-09-10/01 от 03.09.2010 на объекте: «Три 45 квартирных жилых дома. Жилой дом поз. 17 (первая очередь строительства)» и поз. 16 (вторая очередь строительства), по адресу: <...>.

Вместе с тем согласно абзацу 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Разрешение на строительство жилого дома поз. 16 по адресу: <...> не выдавалось, что следует из сообщения управления архитектуры и градостроительства администрации Георгиевского городского округа от 02.03.2020 № 115.

Следовательно вышеуказанные элементы фундамента возведены неправомерно.

Более того, из фотоснимков, представленных в дело, не усматривается, что фундамент жилого дома поз. 16 был полностью завершен. Доказательств, позволяющих квалифицировать имеющиеся на участке строительные элементы в качестве объекта недвижимости, не представлено.

Учитывая изложенное, заявленное требование не подлежит удовлетворению.

При обращении в суд заявителем уплачено 6000 руб. государственной пошлины.

Поскольку размер госпошлины по настоящему делу составляет 3000 руб., то излишне уплаченная сумма госпошлины подлежит возврату обществу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.4 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление Альтернатива» справку на возврат из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 10 от 14.01.2020.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский