Решение от 28 сентября 2022 г. по делу № А51-2918/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2918/2022
г. Владивосток
28 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» (ИНН2540193110, ОГРН1132540006675) к обществу с ограниченной ответственностью «РАДОСТРОЙ» (ИНН2511111762, ОГРН1202500000328) о возложении обязанности поставить объект на государственный кадастровый учет, зарегистрировать право и исполнить обязательство о передаче объекта,

третьи лица: Управление Фдеральной службы государственной регистрации, адастра и картографии по Приморскому краю, ООО «ЯВ-Строй», ООО ИТЦ «Доминанта», ООО «Техстройкомплекс»,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 07.02.2022, удостоверение адвоката, Веселова А.Э., доверенность от 27.04.2022, паспорт,

от ответчика: в здании суда ФИО3, удостоверение адвоката, доверенность от 01.07.2022, посредством вэб-конференции ФИО4, паспорт, доверенность от 31.03.2022, диплом,

от ООО ИТЦ «Доминанта»: ФИО5, удостоверение адвоката, доверенность от 14.06.2022

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» (далее – истец, АО «КРЖС») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РАДОСТРОЙ» (далее – ответчик, ООО «РАДОСТРОЙ»), в котором просит с учетом уточнений, принятых в заседании суда 21.09.2022:

1. Обязать Ответчика поставить объект незавершенного строительства -степенью готовности 95,6 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г.Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 3. Этап 3, общая площадь здания 3375,95 кв.м., общая площадь квартир 2 443,78 кв.м, состоящий из 48 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020 на кадастровый учет.

2. Обязать Ответчика поставить объект незавершенного строительства -степенью готовности 91,3 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г.Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 4. Этап 3, общая площадь здания 5 068,52 кв.м., общая площадь квартир 3 633,40 кв.м, состоящий из 66 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020 на кадастровый учет.

3. Обязать Ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 95,6 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г.Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 3. Этап 3, общая площадь здания 3375,95 кв.м., общая площадь квартир 2 443,78 кв.м, состоящий из 48 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020 в Управлении Росреестра по Приморскому краю.

4. Обязать Ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 91,3 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г.Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 4. Этап 3, общая площадь здания 5 068,52 кв.м., общая площадь квартир 3 633,40 кв.м, состоящий из 66 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020 в Управлении Росреестра по Приморскому краю.

5. Обязать Ответчика исполнить обязательство по передаче Истцу Объекта -

Объект незавершенного строительства, степенью готовности 95,6 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г.Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 3. Этап 3, общая площадь здания 3375,95 кв.м., общая площадь квартир 2443,78 кв.м, состоящий из 48 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020, являющегося предметом договора купли-продажи будущей недвижимости от 04 марта 2020 года № 04/03/2020-3, с регистрацией в Управлении Росреестра по Приморскому краю перехода права собственности на Истца, в течение 7 рабочих дней с момента регистрации Объекта в Управлении Росреестра по Приморскому краю на Ответчика.

6. Обязать Ответчика исполнить обязательство по передаче Истцу Объекта незавершенного строительства, степенью готовности 91,3 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г.Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 4. Этап 3, общая площадь здания 5 068,52 кв.м., общая площадь квартир 3633,40 кв.м, состоящий из 66 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020, являющегося предметом договора купли-продажи будущей недвижимости от 04 марта 2020 года № 04/03/2020-3, с регистрацией в Управлении Росреестра по Приморскому краю перехода права собственности на Истца, в течение 7 рабочих дней с момента регистрации Объекта в Управлении Росреестра по Приморскому краю на Ответчика (в редакции уточнений от 21.09.2022).

Истец настаивал на исковых требованиях в уточненной редакции, расценил заключенный между сторонами договор купли-продажи как инвестиционный договор, поскольку строительство объекта велось за счет его денежных средств, и полагает, что в силу положений ч. 1 ст. 218 ГК РФ приобрёл право собственности на новую вещь, а в силу положений ч. 1 ст. 398 ГК РФ вправе требовать отобрания вещи у должника, указал.

Представитель ООО ИТЦ «Доминанта» поддержал позицию истца по ранее изложенным доводам, указал, что работы на объекте были остановлены и в полном объеме не были завершены в связи с поступлением соответствующего письма ООО «Радострой».

Ответчик по иску возражал, полагая исковые требования необоснованными, ссылаясь на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, а также на невозможность завершения строительства в связи существенным удорожанием работ и строительных материалов.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по тексту письменного отзыва ссылалось на порядок регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренный Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Третье лицо ООО «ЯВ-Строй» по тексту письменного отзыва по иску возражало, полагая, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

ООО «Техстройкомплекс» в письменном отзыве указало, что являлось субподрядчиком по изготовлению, организации доставки и проведению пуско-наладочных работ крышных газовых котельных на спорном объекте. Указало, что затраты полностью оплачены ответчиком, претензий не имеется.

Истец и представитель ООО ИТЦ «Доминанта» поддержали ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Ответчик возражал по ходатайству, полагая, что в судебной экспертизе нет необходимости.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, определил отказать в его удовлетворении, поскольку исходя из уточненных исковых требований и с учетом имеющихся в материалах дела документов, а также принимая во внимание отсутствие между сторонами спора разногласий относительно того, что спорные жилые дома не введены в установленном законом порядке в эксплуатацию и являются объектами незавершенного строительства, назначение судебной экспертизы не может повлиять на результат рассмотрения настоящего дела, однако существенно затянет сроки его рассмотрения.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между АО «КРЖС» (покупатель) и ООО «РАДОСТРОЙ» (продавец) 04.03.2020 заключен договор купли-продажи нежилых помещений №04-03/2020-3 (далее – Договор).

Согласно условиям Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: жилые помещения (228 квартиры общей площадью 11873,29 кв.м в многоквартирных жилых домах в микрорайоне «Радужный», город Уссурийск, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий наём, принадлежащие Продавцу на праве собственности (далее также - Квартиры, Объект), а Покупатель принять и оплатить жилые помещения в соответствии с условиями настоящего Договора. Общая площадь каждой Квартиры определяется как сумма площадей её помещений, включая площадь помещений вспомогательного назначения (кухня; коридор; ванна; туалет), а также площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, балконов-0,3.

Как установлено пунктом 1.2 Договора, требования к Объекту установлены в Техническом задании (Приложение 1) к настоящему Договору. Технические характеристики Объекта, указанные в Техническом задании, являются ориентировочными и уточняются Сторонами в процессе исполнения Договора. Стороны допускают внесение изменений в Техническое задание, а также в условия настоящего Договора после утверждения проектной документации. Указанные изменения не являются нарушением согласованных условий Договора, а являются их уточнением, и согласуются обеими Сторонами в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения к Договору.

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что при заключении настоящего Договора Стороны руководствуются положениями пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходят из того, что Объект будет создан Продавцом в будущем, на указанных в п. 1.4. Договора земельных участках на основании проектной документации, и передан Покупателю в сроки, установленные Договором.

Объект строительства находится на земельных участках, принадлежащих ответчику на праве собственности:

-с кадастровым номером 25:18:035301:568, категории земель: земли населенных пунктов, площадь 4161 +/- 45 м2, расположенном по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 2302 м от ориентира на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, <...>. (запись о регистрации № 25:18:035301:568-25/005/2020-5 от 28.02.2020 г.);

-с кадастровым номером 25:18:035301:1051, категории земель: земли населенных пунктов, площадь 9960 +/- 35 м2, расположенном по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. (запись о регистрации №25:18:035301:1051-25/005/2020-6 от 28.02.2020 г.);

-с кадастровым номером 25:18:035301:567, категории земель: земли населенных пунктов, площадь 4157 +/- 45 м2, расположенном по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 2317 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, <...>. (запись о регистрации № 25:18:035301:567-25/005/2020-5 от 28.02.2020 г.).

Согласно условиям п. 1.5. Договора (в редакции дополнительного соглашения №6 от 30.08.2021) Продавец обязуется в сроки, установленные Планом-графиком (Приложение № 2 к Договору) закончить строительство Объекта, произвести необходимые действия по вводу его в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения в собственность Покупателю. Первые 114 (сто четырнадцать) квартир должны быть переданы Покупателю в срок до 31 августа 2021 г., оставшиеся 114 (сто четырнадцать) квартир должны быть переданы Покупателю в срок до 31 октября 2021 года.

В силу п. 1.7. Договора Объект передается Покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены Квартиры, в соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РФ. Состав общего имущества, а также порядок определения долей, установлен ст. 36-37 ЖК РФ.

Объект на момент передачи Покупателю должен принадлежать Продавцу на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права или иного документа, подтверждающего право собственности на каждую Квартиру. Идентификационные данные каждого правоустанавливающего документа Продавец указывает в Акте приема-передачи. Копии правоустанавливающих документов (выписка из ЕГРН) на Квартиры Продавец обязан представить Покупателю до момента подписания указанного Акта. (п. 1.9. Договора)

Общая стоимость Квартир по договору, составляет 917 453 250 (девятьсот семнадцать миллионов четыреста пятьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей. Стоимость складывается исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей (в редакции соглашения №5 от 25.06.2021).

Согласно п.2.3 Договора оплата производится этапами, путем полного авансирования.

Пунктом 5.1. Договора предусмотрено, что в случае неисполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, а также положениями настоящего Договора.

Просрочка в выполнении работ со стороны Продавца, в том числе задержка окончания работ по Контрольным точкам, указанным в Плане-графике выполнения работ, в устранении выявленных и оформленных должным образом недостатков и дефектов, влекут за собой наложение штрафных санкций на Продавца из расчета 0,01 % (Одна сотая процента) от цены Договора за каждый день просрочки (пункт 5.3. Договора).

Пунктом 5.6. Договора предусмотрено, что надлежащее выполнение условий настоящего Договора обеспечивается залогом недвижимого имущества или иными способами обеспечения исполнения обязательств по согласованию Сторон. Земельные участки, являющиеся предметом залога, указаны в 5.7 Договора.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, истцом было поэтапно произведено авансирование строительства в общей сумме 911 226 625 (девятьсот одиннадцать миллионов двести двадцать шесть тысяч шестьсот двадцать пять) рублей.

Остаток в сумме 6 226 625 (шесть миллионов двести двадцать шесть тысяч шестьсот двадцать пять) рублей истом не оплачен, поскольку подлежит внесению в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи Объекта и государственной регистрации права на жилые помещения (п.2.3.7 Договора в редакции дополнительного соглашения № 6 от 30.08.2021).

Со стороны Ответчика обязательства по договору в части передачи 114 квартир в срок до 31 октября 2021 года не исполнены.

С ноября 2021 года Ответчик приостановил строительство, мотивировав это повышением стоимости за 1 кв.м. строительства ввиду удорожания материалов и услуг, что ведет к невозможности завершения строительства, в том числе, с учетом соответствующих обращений генерального подрядчика ООО ИТЦ «Доминанта».

Истец, квалифицируя заключенный между сторонами договор как инвестиционный, ссылаясь на ст.ст. 218, 398 ГК РФ, обратился в суд за защитой нарушенного права с требованием об обязании Ответчика поставить на кадастровый учет объекты незавершенного строительства (жилые дома), обязать Ответчика зарегистрировать права собственности на такие объекты незавершенного строительства в Управлении Росреестра по Приморскому краю, а также о возложении на ответчика обязанности исполнить обязательство по передаче Истцу Объекта.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По правилам статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом, исходя из принципа восстановления нарушенных прав, способ защиты нарушенного права не может быть выбран истцом произвольно, поскольку способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права обеспечивать его восстановление.

Как следует из пункта 4 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС №54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Из буквального толкования договора купли-продажи нежилых помещений №04-03/2020-3, в том числе волеизъявления сторон о применении к сложившимся между ними правоотношениям положений ч 2 ст. 455 ГК РФ (п. 1.3. договора), судом установлено, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, которые регулируются главой 30 («Купля-продажа») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом договора согласно п. 1.1. договора являются такие объекты недвижимого имущества как жилые помещения (228 квартир общей площадью 11 873,29 кв.м. в многоквартирных жилых домах в микрорайоне «Радужный», г.Уссурийск, Приморский край).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Согласно частям 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Из указанной нормы права во взаимодействии с положениями статей 8.1, 128 - 130 ГК РФ следует, что регистрация права собственности, в том числе и долевой, на недвижимое имущество означает включение этого имущества в гражданский оборот. При этом в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения, что фактически направлено на защиту прав собственников имущества и соответствует нормам пункта 5 части 3 статьи 9, пункта 2 статьи 42 Закона о регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Истец просит передать ему незавершенные строительством объекты недвижимого имущества - два многоквартирных жилых дома, однако это противоречит условиям заключенного сторонами договора купли-продажи от 04.03.2020, поскольку предметом договора являются жилые помещения (квартиры) в них.

Учитывая, что предметом договора купли-продажи являлись не жилые дома, а жилые помещения (квартиры), до ввода жилых домов в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет помещений в них такой объект недвижимого имущества как квартира отсутствует для целей гражданского оборота.

Факт того, что спорные жилые дома, о постановке на кадастровый учет, регистрации права собственности и передаче которых истцу заявлены исковые требования, являются объектами незавершенного строительства не оспаривается сторонами и подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе, представлением Уссурийской городской прокуратуры от 25.05.2022 об устранении нарушений закона.

Возможность истребования объекта незавершенного строительства истец обосновал статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 5 Постановления Пленума ВАС № 54, если при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи, истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 Постановления Пленума ВАС № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 151 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с положениями абзаца третьего пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Доводы истца о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи носит инвестиционный характер, поскольку финансирование строительства полностью осуществлялось истцом судом отклоняется, поскольку прямо противоречит содержанию такого договора. Кроме того, у АО «КРЖС» отсутствуют полномочия по осуществлению инвестиционной деятельности.

При этом в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Абзац 2 пункта 11 названного Постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.

При этом у суда нет достаточных оснований считать, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В силу п. 5 Постановления ВАС № 54 если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Учитывая, что предметом заключенного истцом договора купли-продажи являются жилые помещения, расположенные в жилых домах, которые в настоящее время являются объектами незавершенного строительства, не введены в эксплуатацию, не поставлены на кадастровый учет (не индивидуализированы), права собственности продавца на такие объекты не зарегистрированы, суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

При этом суд в определениях неоднократно предлагал истцу уточнить заявленные требования и обосновать избранный способ защиты со ссылкой на вышеуказанный Пленум ВАС РФ. Однако истец от уточнения требований и избрания иного способа защиты отказался.

Избрание ненадлежащего способа защиты является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

В силу вышеизложенного суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных им требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, в соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлине подлежат отнесению на истца. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить Акционерному обществу «КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» (ИНН2540193110) из федерального бюджета 164 000 (сто шестьдесят четыре тысячи) рублей государственной пошлины по иску, излишне уплаченной платежным поручением №346 от 21.02.2022.

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Жестилевская О.А.