Решение от 30 августа 2019 г. по делу № А45-13276/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-13276/2018
город Новосибирск
30 августа 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2019 года

в полном объёме решение изготовлено 30 августа 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ 1

к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, администрации Новосибирского района Новосибирской области и общества с ограниченной ответственностью земельно-кадастровая компания ГЕОСТАРТ

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 18.07.2019, паспорт

ответчика: ФИО3 по доверенности от 06.12.2018, паспорт

третьих лиц: ФИО4 по доверенности от 19.04.2019, паспорт (от администрации Новосибирского района Новосибирской области)

эксперт ФИО5, паспорт, руководитель экспертной организации ФИО6

установил

Общество с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ 1 обратилось с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8.

Истец просит установить арендную плату по договору с 26.09.2017 в размере 1 410 031 рубля в год (размер арендной платы уточнён в процессе судебного разбирательства в соответствии с результатами судебной экспертизы согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА).

Исковые требования мотивированы изменением арендодателем размера арендной платы по договору в одностороннем порядке на основании отчёта оценщика, в результате чего размер арендной платы изменился с 71 012 рублей в год до 15 071 989 рублей в год.

В качестве правового обоснования иска указаны статьи 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ 1 поддержал заявленные требования.

Представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области против доводов иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель администрации Новосибирского района Новосибирской области поддержал правовую позицию ответчика.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (часть 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п утверждён Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.

Основное правило определения размера арендной платы установлено в пункте 2 названного Порядка:

если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3-6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ (арендатор) и администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) 14.02.2007 был заключён договор аренды земельного участка № 8.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 54:19:164603:0053 площадью 324 055 кв. м, участок находится примерно в 6 км по направлению на северо-восток от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Барышевский сельсовет.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставляется для геологического изучения и добычи суглинков (кирпичных).

Срок договора определён сторонами с 14.02.2007 по 14.02.2017 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.04.2012 к договору аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8 в связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ арендатором по договору считается общество с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ 1, в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:19:164603:669 площадью 365 293 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, размер арендной платы за использование земельного участка составил 71 012 рублей 96 копеек в год.

При этом согласно пункту 3.2 договора арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Письмом от 27.03.2017 № 3955-07/38 департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области сообщил арендатору, что поскольку общество с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ 1 продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером 54:19:164603:669, являющимся предметом договора аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8, а также исполняет в полном объёме обязанности арендатора по данному договору, договор аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8 считается возобновленным на неопределённый срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Письмом от 31.10.2017 № 16947-07/38 департамент имущественных и земельных отношений Новосибирской области уведомил арендатора о том, что размер арендной платы, установленный за земельный участок с кадастровым номером 54:19:164603:669 площадью 365 293 кв. м, увеличен на основании отчёта независимого оценщика и с 01.12.2017 составляет 15 071 989 рублей 18 копеек в год.

Указанный размер арендной платы определён арендодателем на основании пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, что не противоречит ни действующему законодательству в регулируемой сфере правоотношений, ни условиям договора.

Вместе с тем, узнав о размере арендной платы за земельный участок, который в результате применения отчёта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью земельно-кадастровая компания ГЕОСТАРТ (отчёт от 05.10.2017 № 13/5-О/2017), изменился с 71 012 рублей в год до 15 071 989 рублей в год, арендатор обратился в общество с ограниченной ответственностью СИБИРСКИЙ ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ для проведения независимой оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование и владение объектом: земельный участок с кадастровым номером 54:19:164603:669, площадью 365 293 кв. м, расположен по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет.

Согласно отчёту от 17.01.2018 № 17.01.18, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью СИБИРСКИЙ ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ, рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:669, площадью 365 293 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, по состоянию на 17.01.2018 составляет 262 889 рублей 89 копеек в год.

Таким образом, на стадии исполнения договора при изменении размера арендной платы между сторонами возник спор, связанный с достоверностью рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.

Истец не оспаривает право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы как то предусмотрено законом и договором, однако с учётом разницы в стоимости аренды полагает, что отчёт, выполненный обществом с ограниченной ответственностью земельно-кадастровая компания ГЕОСТАРТ, не может быть признан в качестве достоверного доказательства определения рыночной стоимости права аренды по договору.

В процессе судебного разбирательства в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайствам участников процесса были назначены три судебные оценочные экспертизы:

согласно уточнённому экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью СТАТУС от 02.10.2018 № 585 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком по состоянию на 26.09.2017 составляет 1 352 318 рублей;

согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью ЮРЖИЛЭКСПЕРТ от 11.02.2019 № 97-О/2018 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком по состоянию на 26.09.2017 составляет 4 808 000 рублей;

согласно исправленному экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА от 27.07.2019 № 190727 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком по состоянию на 05.10.2017 составляет 1 410 031 рубль.

По мнению департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области и администрации Новосибирского района Новосибирской области, заключения общества с ограниченной ответственностью СТАТУС и общества с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА не обладают признаками достоверности.

По мнению общества с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ 1, заключение общества с ограниченной ответственностью ЮРЖИЛЭКСПЕРТ не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, законодательства в области оценочной деятельности.

По смыслу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства, в том числе заключение эксперта, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, проверив все представленные в материалы дела отчёты и экспертные заключения (отчёт от 05.10.2017 № 13/5-О/2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью земельно-кадастровая компания ГЕОСТАРТ, отчёт от 17.01.2018 № 17.01.18, выполненный обществом с ограниченной ответственностью СИБИРСКИЙ ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ, экспертное заключение от 02.10.2018 № 585, выполненное обществом с ограниченной ответственностью СТАТУС, экспертное заключение от 11.02.2019 № 97-О/2018, выполненное обществом с ограниченной ответственностью ЮРЖИЛЭКСПЕРТ, отчёт № 190727 и экспертное заключение от 27.07.2019 № 190727, выполненные обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА), суд пришёл к выводу о возможности признания в качестве достоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком с кадастровым номером 54:19:164603:669 по состоянию на 26.09.2017, полученной по результатам судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью СТАТУС.

Все отчёты и экспертные заключения проверены судом на предмет соответствия требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, в том числе федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, от 20.05.2015 № 297, № 298, № 299, установлено, что обществом с ограниченной ответственностью СТАТУС вопреки доводам ответчика и третьего лица при проведении экспертного исследования соблюдены требования Федеральных стандартов оценки.

Эксперт общества с ограниченной ответственностью СТАТУС был вызван в суд, дал подробные пояснения о применимых им методах оценки, использованных при проведении исследования нормативных документах и объектах-аналогах.

Использованные при проведении исследования объекты-аналоги, как пояснил эксперт общества с ограниченной ответственностью СТАТУС, были им выбраны по причине отсутствия объектов-аналогов в месте расположения земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:669, при этом применены корректирующие коэффициенты.

Экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью СТАТУС было исправлено с учётом замечаний, поступивших от департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области и администрации Новосибирского района Новосибирской области.

Достоверность полученных данных о рыночной стоимости права аренды по результатам выполненной обществом с ограниченной ответственностью СТАТУС экспертизы подтверждается выводами о рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком с кадастровым номером 54:19:164603:669, сделанными обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА (стоимость аренды, определённая указанными организациями, практически совпадает).

В свою очередь экспертом общества с ограниченной ответственностью ЮРЖИЛЭКСПЕРТ при проведении исследования были применены объекты-аналоги с датами предложений от 28.07.2016, от 22.12.2016, от 10.01.2017, которые существенно отличаются от даты, на которую следовало определить рыночную стоимость права аренды (26.09.2017). Вид разрешённого использования земельных участков, принятых в качестве объектов-аналогов, существенно отличается от вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:669.

В этой связи результаты экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью ЮРЖИЛЭКСПЕРТ не приняты судом в качестве достоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком с кадастровым номером 54:19:164603:669 по состоянию на 26.09.2017.

Стоимость арендной платы, определённая обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА, не принята судом в связи с допущенной опечаткой в дате оценки по состоянию на 05.10.2017.

При этом доводы ответчика и третьего лица о нарушениях, допущенных экспертом обществом с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА при проведении судебной экспертизы (дополнительные документы получены не в суде, а напрямую от истца), судом проверены и признаны подлежащими отклонению, поскольку опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Запрос эксперта о необходимости представления дополнительных документов для производства оценки поступил в суд 21.06.2019, дополнительные документы истца поступили в арбитражный суд 18.07.2019, дополнительные документы получены экспертом в здании суда 22.07.2019, что подтверждается актом приёма-передачи документа – диска с дополнительными материалами по делу.

Дата утверждения заключения (27.06.2019), как пояснил в процессе судебного разбирательства эксперт общества с ограниченной ответственностью КОНСАЛТИНГ И ОЦЕНКА, была оставлена ошибочно, в связи с чем в материалы дела представлен исправленный отчёт, с датой утверждения 27.07.2019.

По результатам оценки собранных по делу доказательств рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком с кадастровым номером 54:19:164603:669 по состоянию на 26.09.2017 определена судом в размере 1 352 318 рублей в год с учётом выводов судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью СТАТУС.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Установить с 26.09.2017 арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:669 от 14.02.2007 № 8 в размере 1 352 318 рублей в год.

Взыскать с департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью АЗАРИЙ 1 - 56 000 рублей судебных расходов.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова