Постановление от 10 декабря 2025 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4533/25

Екатеринбург

11 декабря 2025 г.

Дело № А60-32223/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Суспициной Л.А., Краснобаевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу производственного кооператива «Красногорский» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2025 по делу № А60-32223/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель производственного кооператива «Красногорский» (далее – кооператив «Красногорский», кооператив) – ФИО1 (доверенность от 24.05.2024).

Кооператив "Красногорский" обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к органу местного самоуправления Администрации Полевского городского округа (новое наименование - орган местного самоуправления Администрация Полевского муниципального округа Свердловской области; далее - администрация) и органу местного самоуправления Управлению муниципальным имуществом Полевского городского округа (новое наименование - орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского муниципального округа Свердловской области, далее - управление) о признании права собственности на здание площадью 19,6 кв. м и здание площадью 25,1 кв. м, назначение - жилое, расположенные на земельном участке с кадастровым номером: 66:59:0204002:89 по адресу: 623382, Свердловская обл., Полевской г.о., <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области.

Решением суда от 24.02.2025 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе кооператив просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель жалобы приводит доводы о том, что спорные объекты на момент выделения земельного участка в 1995 году уже находились на земельном участке, были построены животноводческим кооперативом, что подтверждается постановлением Главы Администрации г.Полевского N 1046 от 07.08.1995. Исходя из постановления N 1046. кооперативу было предписано выполнить генеральный план реконструкции базы, который был утвержден 29.08.2000, спорные объекты были выстроены согласно плану в ходе хозяйственной деятельности кооператива, а в экспликации указан под цифрой 1 жилой дом с гаражом и сауной. Ведение животноводства предполагает постоянное нахождение на территории базы проживание сотрудника, что требует наличие жилых домов. Заявитель жалобы утверждает, что фактически, начиная с 1994 года земельным участком и строениями, расположенными на нем, владеет и пользуется исключительно кооператив «Красногорский» непрерывно, открыто и добросовестно. При этом факт вынужденной переуступки обществу с ограниченной ответственностью "Красная горка" (далее – общество "Красная горка") в связи с рейдерским захватом не влияет на указанный срок, поскольку срок уже был соблюден, а заключение соглашения о переуступке являлось формальным и временным, фактически здания из владения истца не выбывали, расходы на содержание зданий нес истец. Акт от 01.02.2018 не имеет юридической силы, является ничтожным, поскольку объекты не принадлежали истцу на праве собственности, а 01.06.2024 было подписано соглашение о признании данного акта недействующим.

Как следует из материалов дела, 01.09.1999 между МО "Город Полевской" в лице Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа и Красногорским Кооперативом животноводов-любителей (правопредшественник кооператива "Красногорский") заключен договор аренды земельного участка N 358, в соответствии с которым Красногорскому кооперативу животноводов-любителей передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:59:0204002:89, по адресу: г. Полевской, <...> (быв. ФИО2 1а) под строительство базы кооператива сроком на 20 лет (до 01.09.2019).

Сторонами договора 01.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 358 от 01.09.1999 в части уточнения площади и адреса земельного участка, являющегося предметом договора аренды.

Между кооперативом "Красногорский" и обществом "Красная горка" 01.02.2018 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 358 от 01.09.1999, согласно которому права и обязанности по договору аренды переданы обществу.

Государственная регистрация договора аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей произведена в установленном законом порядке: договор аренды зарегистрирован 08.05.2018 N регистрации 66:59:0204002:89-66/021/2018-1,2, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2018 зарегистрировано 17.05.2018 N регистрации 66:59:0204002:89-66/021/2018-4.

Как установлено судом, на указанном земельном участке расположены, в том числе, два здания литер А и литер Б. Согласно имеющимся техническим паспортам на указанные объекты по состоянию на 08.07.2005 здание литер А - жилое, имеет площадь 26,3 кв. м, здание литер Б имеет площадь 20,6 кв. м, к нему имеется два пристроя - б и б1.

При рассмотрении дела N А60-45041/2022 Арбитражным судом Свердловской области установлено, что после истечения срока договора аренды N 358 от 01.09.1999 общество продолжало пользоваться земельным участком, вносило арендную плату, направило уведомление о намерении возобновить договор аренды земельного участка N 358 от 01.09.1999 на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку администрацией не было заявлено возражений относительно продолжения арендных отношений с заявителем, суд признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также вступившим в законную силу решением суда от 04.09.2023 по делу N А60-30724/2023 было отказано в удовлетворении иска общества "Красная горка" о признании незаконным отказа Органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского, выраженного в письме N 770 от 03.03.2023, в заключении дополнительного соглашения к договору аренды N 358 от 01.09.1999 о продлении срока аренды до 30.01.2026, и обязании в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 358 от 01.09.1999 о продлении срока аренды до 30.01.2026.

Кроме того, вступившим в законную силу решением от 22.12.2023 по делу N А60-39204/2023 было отказано в иске обществу "Красная горка" к кооперативу "Красногорский" о признании права собственности на здание площадью 19,6 кв. м, здание площадью 25,1 кв. м, назначение - жилое, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:59:0204002:89 по адресу: Свердловская обл., г.о. Полевской, <...> (спорные здания).

Вступившим в законную силу решением от 16.02.2024 удовлетворен иск управления к обществу "Красная горка" об обязании передать земельный участок Органу местного самоуправления управление муниципальным имуществом Полевского городского округа с кадастровым номером 66:59:0204002:89 по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований кооператив "Красногорский" указывает, что спорные здания на момент выделения земельного участка в 1995 году были расположены на земельном участке как ранее построенные животноводческим кооперативом.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на данные здания в силу приобретательной давности, кооператив "Красногорский" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, исходя из того, что кооператив "Красногорский" не является правообладателем земельного участка, на котором расположены спорные объекты, участок был предоставлен под строительство базы кооператива, строительство жилых зданий не предусмотрено, при этом доказательств, подтверждающих факт того, что спорные объекты недвижимости - это именно те объекты, которые упомянуты в Постановлении Главы Администрации г. Полевского от 07.08.1995 N 1046, истцом не представлены. Также суд отметил, что фактически предъявление истцом иска направлено на преодоление вступивших в законную силу судебных актов, что в силу действующего законодательства недопустимо.

Суд апелляционной инстанции поддержал указанные выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы, заявленныев кассационной жалобе, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

По правилу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

В силу пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

В рамках дела N А60-45041/2022 установлен факт предоставления кооперативу земельного участка для целей строительства на условиях срочного договора аренды от 01.09.1999 N 358, договор заключен на неопределенный срок.

Арендодателем было реализовано безусловное право на прекращение арендных отношений путем направления в адрес ответчика уведомления от 03.03.2023 N 770, в связи с чем, в рамках дела N А60-45121/2023 судом договор аренды признан расторгнутым по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Из материалов дела усматривается, что права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.09.1999 N 358, на котором расположены спорные объекты недвижимости уступлены кооперативом обществу "Красная горка" на основании соглашения от 01.02.2018.

По акту приема-передачи от 01.02.2018 в связи с переуступкой прав и обязанностей по договору от 01.09.1999 N 358 аренды земельного участка кооператив "Красногорский" передал все права и обязанности в отношении следующих объектов, расположенных на данном земельном участке: строение общей площадью 40,4 кв. м, в том числе строение Б общей площадью 26,9 кв. м, пристрой литер б площадью 9,2 кв. м и пристрой литер б площадью 4,3 кв. м, строение литер А площадью 32, 8 кв. м, склад литер Г площадью 90 кв. м, склад литер Г1 площадью 13,3 кв. м, сарай Г2 площадью 17 кв. м, сарай Г3, площадью 34,5 кв. м, сарай Г4 площадью 44 кв. м, сарай Г5 площадью 80,7 кв. м.

В рамках дела N А60-39204/2023 общество "Красная горка" предъявляло кооперативу "Красногорский" требование о признании права собственности на спорные здания. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2023 по названному делу в удовлетворении иска отказано. Установив, что во владение общества спорное имущество поступило с момента подписания сторонами акта приема от 01.02.2018, суд заключил, что общество владеет спорным имуществом менее установленного статьей 234 ГК РФ срока. Суд указал также на отсутствие доказательств того, что прежним собственником спорного имущества являлся кооператив "Красногорский", бесхозяйным спорное имущество не признано. Кроме того, судом обращено внимание на то, что договор аренды земельного участка не предусматривает строительство зданий с назначением "жилое", земельный участок предоставлялся под строительство базы кооператива, в соответствующей зоне строительство жилых зданий не предусмотрено. На дату подачи иска о признании права собственности срок действия договора аренды истек, и земельный участок подлежит возврату в освобожденном виде.

Общество "Красная горка" также оспаривало отказ Управления, выраженный в письме от 03.03.2023 N 770, в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 01.09.1999 N 358 о продлении срока аренды до 30.01.2026. Отказывая в удовлетворении заявления, суды трех инстанций в рамках дела N А60-30724/2023 исходили из того, что к моменту обращения кооператива с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды договор уже не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока, в связи с чем у общества отсутствовало право на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2024 по делу N А60-45121/2023 на общество "Красная горка" возложена обязанность передать Управлению спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Полевской, <...>.

С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о том, что кооператив "Красногорский" не является правообладателем земельного участка, на котором расположены спорные объекты. При этом участок был предоставлен под строительство базы кооператива, строительство жилых зданий не предусмотрено.

Заявителем жалобы приведены доводы о том, что спорные постройки не являются самовольными, поскольку понятие «самовольная постройка» применимо только в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем истцом не представлено доказательства того, что спорные постройки возведены до 01.01.1995.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт того, что спорные объекты недвижимости это именно те объекты, которые упомянуты в Постановлении Главы Администрации г. Полевского от 07.08.1995 N 1046 (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В технических паспортах на спорные объекты дата возведения объектов недвижимости не указана.

Доводы кооператива о том, что спорные объекты на момент выделения земельного участка в 1995 году уже находились на земельном участке, были построены животноводческим кооперативом, что подтверждается постановлением Главы Администрации г. Полевского N 1046 от 07.08.1995, судом апелляционной инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены.

Согласно Постановлению Главы Администрации г. Полевского от 07.08.1995 г. N 1046 сооружения Красногорского кооператива построены самовольно, установлен запрет на строительство новых сооружений, а земельный участок предоставлен по договору аренды по фактическому землепользованию.

Кроме того, пункт 1.1. договора аренды земельного участка N 358 от 01.09.1999 строительство зданий с назначением "жилое" не предусматривает. Земельный участок предоставлялся под строительство базы кооператива.

Земельный участок, предоставленный по договору аренды земельного участка N 358 от 01.09.1999 с КН 66:59:0204002:89 расположен в зоне 01 - Зона объектов общественного, делового, коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения.

Суд апелляционной инстанции также правильно исходил из того, что с 2012 года на генеральном плане отсутствует жилой дом, земельный участок относится к деловой зоне.

При этом из справки ГУ МЧС России от 26.03.2024 следует, что 27.10.2014 в жилом доме возник пожар, жилой дом фактически был отстроен заново, то есть является новым объектом.

Судом апелляционной инстанции правомерно учтены разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, согласно которым приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Возведение строения с признаками капитального объекта строительства не дает оснований для вывода о признании за истцом права собственности на спорный объект (самовольную постройку) в силу приобретательной давности, поскольку спорная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем истцу на каком-либо праве, разрешительная документация на возведение спорного объекта не выдавалась.

Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) разъяснено, что из системного толкования правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный объект является самовольной постройкой, принимая во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел N А60-45041/2022, N А60-30724/2023, N А60-39204/2023, N А60-45121/2023, суды пришли к выводам о том, что требования истца фактически направлены на преодоление вступивших в законную силу судебных актов, кооператив "Красногорский" не является правообладателем земельного участка, на котором расположены спорные объекты, при этом участок был предоставлен под строительство базы кооператива, строительство жилых зданий не предусмотрено.

Отклоняя ссылку кооператива на подписание акта от 01.02.2018 ввиду рейдерского захвата, суд апелляционной инстанции верно указал, что в отсутствие соответствующих доказательств, подписание соглашения от 01.06.2024 не свидетельствует о ничтожности акта от 01.02.2018, фактически из владения истца на период с 01.02.2018 по 01.06.2024 спорное имущество выбыло, что также влечет отказ в удовлетворении иска, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции обратил внимание на то обстоятельство, что указанное соглашение подписано после вступления в законную силу решения суда по делу N А60-39204/2023 от 22.12.2023, в рамках которого общество "Красная горка" предъявляло кооперативу "Красногорский" требование о признании права собственности на спорные здания, в удовлетворении которого было отказано, что свидетельствует о том, что интерес сторон при подписании данного соглашения направлен на обход закона с целью подачи настоящего иска путем придания видимости непрерывного владения имуществом, и является злоупотреблением правом.

Таким образом, поскольку спорный объект построен на земельном участке, который не предоставлялся в установленном порядке под строительство, в отсутствие разрешительной документации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что право собственности на спорное строение у кооператива не возникло и не может быть признано за ним по основаниям статей 218, 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2025 по делу №А60-32223/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу производственного кооператива «Красногорский» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Л.А. Суспицина

И.А. Краснобаева