Решение от 11 января 2019 г. по делу № А79-11353/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11353/2018
г. Чебоксары
11 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.01.2019.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Харитоновым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Лидер", Россия 187727, п. Янега, Лодейнопольский район, Ленинградская область, ул. Пионерская д. 4

к обществу с ограниченной ответственностью "ЛидерСтрой", Россия 428032, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Базарная д. 10, пом. 2,

о расторжении договора долевого участия в строительстве и возврате квартир,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрации муниципального образования "Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области",

Администрации Янегского сельского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.09.2018,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 15.01.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лидер" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ЛидерСтрой" о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома от 29.10.2015 №2/09/15 в части неоплаченных квартир и возврате квартир под номерами 16, 21, 23, 34, 36, 37, расположенных в жилом доме по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на нормах статей 310, 450, 452 Гражданского кодекса, статьи 5 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате нескольких объектов долевого строительства.

Определениями суда от 08.11.2018, от 06.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация муниципального образования "Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области" и Администрация Янегского сельского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал; счел правоотношения сторон вытекающими из инвестиционной деятельности, подтвердил наличие устной договоренности руководителей сторон о распределении оплаты по каждой квартире в размере 40 %, сообщил о нахождении спорных квартир в залоге у истца.

Представитель ответчика иск не признал, письменно аргументировав свои возражения, указав на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права, частичную оплату всех квартир, улучшение спорных объектов ремонтом и отделкой, несение в связи с этим значительных затрат, злоупотребление истцом правом, целевое назначение построенного жилья для переселения нуждающихся в этом граждан.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечили.

Администрация района отзывом от 05.12.2018 №01-002070/18-0 пояснила, что с момента регистрации последнего жилого помещения прекратились арендные правоотношения с ответчиком; финансирование обязательств по спорному договору предполагалось за счет выкупа квартир администрацией Янегского сельского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области.

Администрация Янегского сельского поселения пояснениями № 831 от 28.12.2018 указала следующее.

Строительство жилого дома производилось ООО "Лидер" на основании муниципального контракта от 21.08.2014 № 170687. Условиями контракта было предусмотрена обязанность ООО "Лидер" поставить жилые помещения путем участия в долевом строительстве для переселения граждан из аварийного жилья в пос. Янега в срок до 01.12.2015.

В течение 2015 года создалась ситуация в которой Администрация имела основания полагать, что предусмотренный контрактом срок не будет соблюден, по причине отсутствия у ООО "Лидер" финансовых ресурсов, достаточных для окончания строительства жилого дома.

При содействии Администрации Лодейнопольского района был найден сторонний инвестор, который предоставил денежные средства ООО "Лидер". Таким инвестором и выступило общество "ЛидерСтрой".

Однако в течение 2016-2018 годов в Ленинградской области произошло значительное снижение объемов финансирования для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.

В 2018 году на территории Янегского сельского поселения реализовывалась муниципальная программа "Обеспечение качественным жильем граждан на территории Янегского сельского поселения" (утверждена постановлением Администрации от 25.05.2018 г. № 64 "О внесении изменений в постановление Администрации Янегского сельского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области от 10.04.2017 г. № 59 "Об утверждении муниципальной программы "Обеспечение качественным жильем граждан на территории Янегского сельского поселения").

Количество семей, нуждающихся в переселении по указанной программе, в 2018 году составляло 2 человека.

В 2018 году финансирование: план - 1 513 596 руб. (областной бюджет -1453052 руб., местный бюджет - 60544 руб.), факт - 1300000 руб. (областной бюджет - 1248000 руб., местный бюджет - 52000 руб.).

Приобретена 1-комнатная квартира общей площадью 37,3 кв. м, количество граждан, улучшивших жилищные условия, - 2 человека.

При этом на 2019 год запланирован объем финансирования в размере 53100 руб. для приобретения жилого помещения для семьи из двух человек. Количество семей, нуждающихся в переселении по указанной программе, в 2019 году - 2 человека.

Для приобретения не заселенных 11 квартир, находящихся по адресу <...>., Администрацией направлены данные по этим жилым помещениям в комитет по строительству Ленинградской области, для реализации их в 2019 году по программе "Переселение граждан из аварийного и ветхого жилья на 2019-2022 годы".

Администрация в установленном Законом о контрактной системе порядке будет осуществлять выкуп жилых помещений.

В отношении исковых требований полагает, что истцом выбранневерный способ защиты своего права, истцу следует требовать не возвратаквартир, в которых ООО "ЛидерСтрой" был произведен ремонт, а той частиденежных средств, которая несвоевременно была оплачена ООО"ЛидерСтрой".

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

29.10.2015 между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №2/09/15, по условиям которого истец обязался построить и передать ответчику 16 квартир под №№ 9, 11, 16, 18, 19, 21, 23, 25, 26, 30, 32, 34, 36, 37, 38, 39 общей площадью739,44 кв.м. по адресу: <...> (далее - МКД), не позднее 01.12.2015 со 100% готовностью внутренних сантехнических, электромонтажных работ, а ответчик обязался оплатить долевое участие в сумме 14 788 800 руб. из расчета 20 000 руб. за один квадратный метр в два этапа: 5 571 000 руб. не позднее 01.12.2015, 9 217 800 руб. не позднее 31.12.2017 (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.6, 2.1.2, 2.2.1 договора).

Квартиры переданы застройщиком по акту 16.03.2016, фактическая площадь возведенного жилья составила 737,10 кв.м., что отражено в пункте 2 акта.

Право собственности ответчика на указанные квартиры зарегистрировано в установленном порядке, что сторонами подтверждается.

15.07.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым уменьшена цена договора до 14 338 800 руб. в результате зачета стоимости устранения недостатков в квартирах в размере 450 000 руб., а также внесены изменения в порядок оплаты в части разделения ее на четыре этапа.

Поскольку полная оплата цены договора ответчиком не произведена, в соответствии с пунктом 2.2.1 договора квартиры находятся в залоге у истца, что сторонами также подтверждается.

Как усматривается из акта сверки на 31.12.2017, ответчиком произведена оплата квартир в общей сумме 8 500 678 руб. 51 коп., задолженность ответчика составляет 5 838 121 руб. 49 коп.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Претензией от 12.01.2018, полученной ответчиком 15.01.2018 (л.д. 25), истец потребовал погашения задолженности в указанном размере, указав, что в случае непогашения задолженности отказывается от договора в одностороннем внесудебном порядке с 07.02.2018 и требует возврата квартир.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по оплате послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В силу прямого указания части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) данный Закон вопреки доводам истца регулирует не только отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья, но и отношения, связанные с привлечением денежных средств юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возмещением затрат на такое строительство.

В этой связи правоотношения, возникшие из заключенного сторонами 29.10.2015 договора участия в долевом строительстве МКД № 2/09/15, регламентированы нормами названного Закона и положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей по договору застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор согласно части 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ.

Аналогичное право предоставлено истцу пунктом 6.3 договора.

В части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из материалов дела усматривается, что упомянутое в Законе № 214-ФЗ предупреждение и уведомление об отказе от договора содержатся в одном направленном ответчику документе – претензии от 12.01.2018, которая получена ответчиком 15.01.2018 и до настоящего времени не исполнена.

Учитывая факт невнесения ответчиком договорного платежа в сумме 5838121 руб. 49 коп., основания для одностороннего отказа застройщика от договора имелись.

Однако, учитывая факт направления ответчику одновременно предупреждения о необходимости исполнения договора в части оплаты и уведомления об отказе от договора, применительно к установленной законом двухэтапной процедуре отказа от договора и императивным срокам, указанным в частях 3 и 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, принимая во внимание, что в самой претензии от 12.01.2018 установлен более короткий по сравнению с законным срок исправления ответчика, суд полагает процедуру одностороннего отказа от договора застройщиком не соблюденной.

Лишь после получения ответчиком 15.01.2018 претензии (предупреждения о необходимости исполнения обязанности по оплате) и ее неисполнения в течение 30 дней истец имел право заявить об одностороннем отказе от договора, то есть, не ранее 13.02.2018.

Между тем такой отказ фактически заявлен истцом с 07.02.2018 - до истечения указанного 30-тидневного срока, что противоречит приведенным положениям Закона № 214-ФЗ.




Таким образом, оснований для признания одностороннего отказа от договора, выраженного в претензии от 12.01.2018, правомерным, а договора расторгнутым у суда не имеется.

Законом № 214-ФЗ не урегулирована возможность расторжения договора по инициативе застройщика в судебном порядке.

В этой связи суд руководствуется соответствующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из пункта 2.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.07.2017 оплата третьего и четвертого этапа должна была быть произведена ответчиком не позднее 24.07.2017 и 31.12.2017 соответственно, а с учетом статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации по четвертому этапу не позднее 09.01.2018.

Принимая во внимание, что ответчиком производилась не оплата конкретных квартир, а оплата построенных истцом квадратных метров, соответственно, оплаченной является площадь 425,03 кв.м., приходящаяся на все квартиры в определенной доле; учитывая, что ответчиком погашена большая часть цены договора, а также своими силами и средствами произведено устранение допущенных истцом при строительстве технических нарушений, произведена внутренняя отделка квартир, что подтверждается сторонами и третьим лицом – Администрацией сельского поселения; имея в виду цель возведения спорного МКД именно для переселения нуждающихся граждан, а не для коммерческой реализации широкому кругу потребителей, что также следует из пояснений Администрации, суд полагает допущенное ответчиком нарушение обязанности по оплате на данной стадии не влекущим возникновение оснований для расторжения договора.

Более того, в силу пунктов 2, 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно абзацу второму пункта 4 (с учетом абзаца второго пункта 11) постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из разъяснений абзаца первого пункта 11 указанного постановления Пленума, положения Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Поскольку объекты недвижимости построены, сданы в эксплуатацию, переданы ответчику и на них зарегистрировано право собственности ответчика, к отношениям сторон применимы положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом установлено, что ответчиком произведена уплата цены договора в сумме 8 500 678 руб. 51 коп., что более половины цены договора (14338800/2 = 7169400), следовательно, истец не вправе требовать возврата квартир.

Способ защиты от неисправного должника при неоплате установлен пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Кроме того, ввиду не полной оплаты полученных квартир истец в силу пункта 2.2.1 договора и пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает правом залога, ипотека в отношении спорных квартир по утверждению обеих сторон зарегистрирована в установленном порядке.

В этой связи при неисполнении обеспеченных залогом имущества обязательств статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество.

Учитывая изложенное, суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а расторжение договора не приведет к желаемому истцом результату в виде возврата квартир, расторжение спорного договора не повлечет прекращения права собственности ответчика на квартиры, право истца на получение оплаты подлежит защите иными указанными судом способами (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 №5-В11-27).

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора и возврату истцу квартир у суда не имеется, иск удовлетворению не подлежит.

Уплаченная истцом государственная пошлина относится на него по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принятые судом обеспечительные меры подлежат отмене на основании части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отказа в иске с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь частью 5 статьи 96, статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 19.10.2018 с учетом частичной отмены обеспечительных мер определением от 15.11.2018, в отношении следующих пяти квартир: №№ 16, 21, 23, 34, 36, расположенных в жилом доме по адресу: <...>, отменить с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина