Решение от 29 сентября 2024 г. по делу № А62-995/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г. Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Смоленск                                                                     

30.09.2024                                                                       Дело № А62-995/2024

Резолютивная часть решения объявлена 17.09.2024

Решение в полном объеме изготовлено 30.09.2024

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи           Соловьевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи                   Велиевой Т.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>;                                   ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, паспорт,

от ответчика - ФИО2, представитель по доверенности от 20.12.2023 № 285, диплом,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее - ИП ФИО1, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (далее - Администрация                   г. Смоленска, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 42,7 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенного на 1 этаже в <...> в г. Смоленске, просила изложить пункт 3.1 договора-купли продажи указанного нежилого помещения в следующей редакции (с учетом заявления об уточнении исковых требований, принятого протокольным определением от 17.09.2024):

«3.1 Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта   ООО «Независимая Оценочная Компания» № 2091/1У/24 от 30.05.2024 и составляет 1 225 700, 00 (один миллион двести двадцать пять тысяч семьсот) рублей (без учета НДС)».


В обоснование исковых требований ИП ФИО1 указала, что предложенная ответчиком выкупная цена нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенного на 1 этаже в <...> в                г. Смоленске, определенная Администрацией г. Смоленска в размере 2 113 000,00 рублей, является завышенной, в связи с чем ею в адрес ответчика был направлен протокол разногласий с указанием выкупной цены в размере  1 200 000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке ООО «Экспертиза Плюс» № 30-10-1-НИ/23 от 30.10.2023, вместе с тем Администрация г. Смоленска отклонила данный протокол разногласий и отказалась заключать договор купли-продажи на предложенных ею условиях.

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступили возражения относительно заявленных  ИП ФИО1 исковых требований, в которых Администрация г. Смоленска пояснила, что ИП ФИО1 арендует нежилое помещение общей площадью 42,7 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенное на 1 этаже в <...> в г. Смоленске, являющееся частью объекта культурного наследия, 07.08.2023 от  ФИО1 в Администрацию г. Смоленска поступило заявление о реализации преимущественного права на приобретение данного нежилого помещения, постановлением Администрации г. Смоленска от 16.11.2023 № 3245-адм в редакции постановлением Администрации г. Смоленска от 21.12.2023 № 3677-адм постановлено продать ИП ФИО1 вышеуказанное нежилое помещение по цене 2 113 000,00 рублей (без НДС) с правом выбора индивидуальным предпринимателем порядка оплаты арендуемого имущества и заключением договора купли-продажи в течение 30-ти дней со дня получения проекта договора купли-продажи. Также ответчик указывает, что установленная цена нежилого помещения в размере 2 113 000,00 рублей является рыночной и определена в соответствии с отчетом от 03.10.2023                № 4909/Н/23-10 в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на дату подачи заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (07.08.2023), при этом обязанность по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в соответствии с  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложена на уполномоченный орган, т.е., в данном случае, на Администрацию  г. Смоленска, при этом определенная независимым оценщиком рыночная цена недвижимого имущества не может быть изменена органом местного самоуправления, в связи с чем протокол разногласий  ИП ФИО1 с указанием иной выкупной цены по состоянию на октябрь 2023 года был правомерно отклонен Администрацией г. Смоленска.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 27.05.2021 между арендатором                       ИП ФИО1 и арендодателем муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации города Смоленска заключен договор                     № 3930/21 аренды нежилого помещения общей площадью 42,7 кв.м., являющимся муниципальной собственностью, с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенного на 1 этаже в <...> в                   г. Смоленске для использования под производство, торговлю и экспозицию изделий народных художественных промыслов и сувенирной продукции сроком действия с 01.06.2021 по 31.05.2026.

Постановлением Администрации г. Смоленска от 16.11.2023 № 3245-адм (в редакции постановления Администрации г. Смоленска от 21.12.2023    № 3677-адм) постановлено продать ИП ФИО1 арендуемое нежилое помещение общей площадью 42,7 кв.м., являющееся муниципальной собственностью, с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенное на 1 этаже в <...> в г. Смоленске, являющееся частью объекта культурного наследия (памятника истории и архитектуры) народов Российской Федерации регионального значения «Дом жилой», 1930-е г.г., с условием выполнения требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации по цене 2 113 000,00 рублей с правом выбора ИП ФИО1 порядка оплаты арендуемого имущества.

Письмом от 28.12.2023 исх. № 24/13223-исх Администрация                              г. Смоленска направила ИП ФИО1 проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения с указанием на его заключение в течение 30-ти дней со дня получения проекта договора купли-продажи и на право подачи в письменной форме заявления об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора-купли продажи продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 2 113 000,00 рублей (без НДС).

Письмом от 12.01.2024 ИП ФИО1 возвратила в Администрацию г. Смоленска проект договора-купли продажи с протоколом разногласий от 12.01.2024, в соответствии с которым пункт 3.1 проекта договора купли-продажи изложен в следующей редакции «Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке № 30-1--1-НИ/23 от 30.10.2023 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: на 1-ом этаже в доме 47 по ул. Николаева в городе Смоленске и составляет 1 200 000,00 рублей (без учета НДС)».

В связи с отказом Администрации г. Смоленска от заключения договора купли-продажи по цене, предложенной ИП ФИО1,  истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Смоленской области.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

-арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»  перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

-отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

-сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком. Сведения о наличии задолженности                             ИП ФИО1 по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В соответствии со статьей 12 Закона о приватизации цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания» (ООО «НОК») ФИО3 (214014,                          г. Смоленск, Чуриловский <...>).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:  «Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенного по адресу: <...>, общей площадью  42,7 кв.м. по состоянию на 07.08.2023».

Согласно экспертному заключению ООО «НОК»  № 2091/IV/24 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 07.08.2023 составляет 1 470 834,00 рублей с НДС, 1 225 700,00 рублей без НДС.

Возражая против определенной экспертом ООО «НОК» стоимости спорного нежилого помещения, ответчик указал, что результаты оценки нежилого помещения проведены без учета его статуса - части объекта культурного наследия, что привело к занижению его стоимости.

В дополнительных пояснениях к экспертному заключению № 2091/IV/24 ООО «НОК»  указало, что <...> не расположен в исторической части города, не является частью архитектурного ансамбля и не может приносить дополнительный доход за счет «историчности» или увеличенного туристического потока. Вместе с тем, расположение спорного объекта в объекте культурного наследия несет бремя дополнительных операционных расходов по содержанию и ремонту объекта культурного наследия, что ведет к снижению стоимости нежилого помещения. Также расположение объекта оценки в объекте культурного наследия привносит в эксплуатацию объекта такие особенности, как невозможность получения разрешения на отдельный вход, сложности с установкой  систем кондиционирования воздуха и пр., что снижает привлекательность объекта оценки на рынке недвижимости и ведет к снижению его стоимости.

В свою очередь Администрация г. Смоленска, оспаривая установленную экспертным заключением ООО «НОК» рыночную стоимость спорного нежилого помещения, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, не представило доказательств, опровергающих произведенную экспертизу и подтверждающих иной размер рыночной стоимости нежилого помещения, тогда как судом установлено, что представленное экспертное заключение ООО «НОК» соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит обоснованный вывод на поставленные судом вопрос, проведено в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 и от 25.09.2014 № 611, а также в соответствии со Стандартами и Правилами МСНС-НП «ОПЭО», эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены достаточные доказательства того, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0020703:1210 общей площадью 42,7 кв.м., расположенное по адресу <...> по состоянию на 07.08.2023 имело рыночную стоимость 1 225 700,00 рублей без НДС, что согласуется со стоимостью указанного объекта недвижимости, определенной в отчете                 ООО «Экспертиза Плюс» № 30-10-1- НИ/23 от 30.10.2023 (1 200 000,00 рублей без учета НДС) и значительно отличается от стоимости, указанной в постановлении Администрации г. Смоленска (2 113 000,00 рублей без учета НДС).

С учетом изложенного, суд удовлетворяет уточненные исковые требования ИП ФИО1 и устанавливает пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества  - нежилого помещения общей площадью 42,7 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенного на 1 этаже в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске в следующей редакции:  «3.1 Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта ООО «Независимая Оценочная Компания» № 2091/1У/24 от 30.05.2024 и составляет 1 225 700, 00 (один миллион двести двадцать пять тысяч семьсот) рублей (без учета НДС)».

По результатам разрешения судебного спора между сторонами подлежат распределению судебные расходы.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.

Истцом уплачена государственная пошлина в сумме 21 260,00 рублей (чек ПАО Сбербанк: Доп. офис № 8609/04 от 31.01.2024 14:07:56 мск, оператор 671412).

При подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными на основании подпункта 2 пункта 1 статьи  333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 09.09.2024) подлежит оплате государственная пошлина в размере 6 000,00 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 000,00 рублей (с учетом согласия истца в возложении на него половины судебных расходов по оплате государственной пошлины установленного размера), а государственная пошлина в размере 15 260,00 (21 260,00 - 6 000,00) рублей подлежит возврату ИП ФИО1 из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1  (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) удовлетворить.

Установить пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества  - нежилого помещения общей площадью 42,7 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенного на 1 этаже в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске в следующей редакции:

 «3.1 Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта ООО «Независимая Оценочная Компания» № 2091/1У/24 от 30.05.2024 и составляет 1 225 700, 00 (один миллион двести двадцать пять тысяч семьсот) рублей (без учета НДС)».

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>;                                   ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) 3 000,00 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 260,00 рублей, уплаченную по чеку ПАО Сбербанк: Доп. офис № 8609/04 от 31.01.2024 14:07:56 мск, оператор 671412, о чём выдать справку.

Исполнительный лист и справку выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.


Судья                                                                                          А.В. Соловьева