Решение от 10 января 2018 г. по делу № А41-79430/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-79430/17
11 января 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 10 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 11 января 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самороковской Е.В.., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.04.1996, юридический адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Мытищинское Ремонтно-Строительное предприятие" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.06.2016, юридический адрес: 141001, Московская область, городской округ Мытищи, <...>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.08.2006 г. № 5291 за период с 01.04.2017 года по 30.09.2017 года в размере 277 942 руб. 50 коп.. и пени в размере 6 377 руб. 62 коп. за период с 16.03.2017 г. по 12.07.2017 г.; о расторжении договора аренды от 28.08.2006 г. № 5291 и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100302:80

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – Администрация городского округа Мытищи, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Мытищинское Ремонтно-Строительное предприятие» (далее – ООО «МРСП», общество, ответчик) с исковым заявлением, в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мытищинское Ремонтно-Строительное предприятие» в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земли от 28.08.2006 года № 5291 за период с 01.04.2017 года по 30.09.2017 года в размере 277 942 руб. 50 коп., а также пени за период с 16.03.2017 года по 12.07.2017 года в размере 6 377 руб. 62 коп.;

- расторгнуть договоры аренды земли от 28.08.2006 года № 5291, обязать ООО «Мытищинское Ремонтно-Строительное предприятие» вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100302:80.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и неустойку, начисленную на данную задолженность, а также просит расторгнуть договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора аренды и обязать ответчика вернуть земельный участок.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности, пени по арендной плате и расторжения договора аренды подлежат удовлетворению, а в части обязания вернуть земельный участок не могут быть удовлетворены по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что 28.08.2006 года между Администрацией Мытищинского муниципального района, правопреемником которой является Администрация городского округа Мытищи, (арендодатель) и ЗАО «Мытищинское Ремонтно-Строительное предприятие», правопреемником которого является ООО «МРСП», (арендатор) заключен договор аренды земли № 5291 (далее – Договор аренды).

Согласно п. 1.1 Договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1375 кв.м, расположенный на землях поселений по адресу: <...> для размещения офисного здания.

Пунктом 2.1 Договора аренды предусмотрено, что Договор аренды заключен сроком на три года.

В силу положений пункта 2.4 Договоров аренды – арендные платежи вносятся арендатором равными долями ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала.

Согласно пункту 4.3 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается впиской из ЕГРП, представленной в материалы дела.

По окончании срока действия Договора аренды его действие было возобновлено на неопределенный срок по правилам, предусмотренным статьями 610,621 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 09.03.2011 года к Договору аренды земельного участка, стороны предусмотрели, что расчет размера арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», то есть по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Дополнительным соглашением предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в Договор аренды.

Также Дополнительным соглашением стороны предусмотрели, что Договор аренды заключен на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 года по 30.09.2017 года в размере 277 942 руб. 50 коп.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом 25.07.2017 года в адрес ответчика направлено Требование об уплате задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка от 24.07.2017 года № И-7034, в котором истец просил общество погасить суммы образовавшейся задолженности по арендной плате, а также предлагал расторгнуть Договор аренды и возвратить земельный участок. Факт направления претензии и получения ее ответчиком подтверждается почтовой квитанцией и реестром почтовых отправлений с отметкой Почты России.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору ответчиком арбитражному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ), как и не представлено доказательств возврата арендатором земельного участка арендодателю.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и пени судом проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы основного долга и пени подлежат удовлетворению.

Истец просит суд также расторгнуть Договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В данном случае факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока подтверждается материалами дела, а также решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2017 года по делу № А41-29913/17 вступившим в законную силу.

Досудебный порядок по расторжению договора аренды истцом соблюден, в связи с чем, в указанной части исковые требования также подлежат удовлетворению.

Истец просит суд обязать ответчика вернуть Администрации городского округа Мытищи земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100302:80.

Однако, заявляя указанные требования, истец не принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на земельном участке расположен объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности обществу.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - места расположения здания или сооружения, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним.

В рамках настоящего дела требования об определении правовой судьбы объекта недвижимого имущества не заявлялись.

Таким образом, принимая во внимание, что истец просит обязать ответчика возвратить весь земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100302:80, а в настоящее время часть земельного участка занята объектом недвижимости, земельный участок физически не может быть передан обществом Администрации городского округа Мытищи, поскольку возврат всего земельного участка с кадастровым номером не представляется возможным без определения правовой судьбы объекта капитального строительства.

При таких обстоятельствах исковые требования в части обязания возвратить земельный участок удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мытищинское Ремонтно-Строительное предприятие» в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земли от 28.08.2006 года № 5291 за период с 01.04.2017 года по 30.09.2017 года в размере 277 942 руб. 50 коп., а также пени за период с 16.03.2017 года по 12.07.2017 года в размере 6 377 руб. 62 коп.

Расторгнуть договоры аренды земли от 28.08.2006 года № 5291, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100302:80.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мытищинское Ремонтно-Строительное предприятие» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 14 686 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков