Решение от 18 июня 2022 г. по делу № А28-15537/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-15537/2021
г.Киров
18 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 июня 2022 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Прозоровой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коробейниковой О.В.,

рассмотрев дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, <...>)

о расторжении договора аренды,


при участии в судебном заседании представителей:

истца-Китайчик А.В., адвоката по доверенности от 11.10.2021,

ответчика-Немчаниновой Л.Ю., по доверенности от 30.12.2021 №10111-01-05ДМС,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) о расторжении договора аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 № 7744.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 606, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы предоставлением арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, с недостатками, препятствующими пользованию и неоговоренными арендодателем при заключении договора, заранее неизвестными арендатору.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что при приемке помещения по акту в пользование арендатор изначально никаких претензий по поводу состояния переданного имущества не заявлял, о невозможности использования помещения арендодатель узнал только 25.11.2020 из обращения арендатора, иных претензий не поступало; ответными письмами арендатору давались разъяснения по условиям приема помещения (соблюдение условий раздела 4 договора, восстановление отделки и заполнения оконных проемов, отсутствие задолженности по арендной плате). Ответчик не усматривает оснований для расторжения договора в условиях невыполнения арендатором указанных ему в письменных разъяснениях требований.

Представители сторон в судебном заседании поддержали ранее изложенные позиции.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 26.05.2022 до 09 часов 30 минут 02.06.2022, с 02.06.2022 до 09 часов 30 минут 06.06.2022.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав в полном объеме представленные в материалы дела доказательства, установил следующие фактические обстоятельства.

14.01.2020 между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия № 7744 (далее – договор), в соответствии с предметом которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 122,0 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение расположено в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения, - «Комплекс застройки: Дом ФИО3, 1976г.» - решением Исполнительного комитета Кировского областного совета народных депутатов от 28.03.1983 № 6/191 «О постановке на государственную охрану вновь выявленных памятников истории и культуры Кировской области». Целевое назначение – многофункциональное (пункт 1.2. договора).

Срок действия договора с 16.01.2020 по 15.01.2025 (пункт 8 договора).

Права и обязанности сторон определены в разделе 2 договора.

Согласно пункту 2.2.10. договора арендатор обязуется производить за свой счет ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади, содержать фасад здания свободным от посторонних надписей, производить текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций, находящихся в помещении в порядке, установленном законодательством и нормативными правовыми актами. После проведения капитального ремонта или перепланировки нежилого помещения арендатор обязан в 30-дневный срок произвести за свой счет инвентаризацию помещения и предоставить арендодателю технический план, в том числе в электронном виде, изготовленный уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктами 2.4.1.- 2.4.19. договора предусмотрена обязанность арендатора соблюдать требования действующего законодательства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации.

Условия о платежах и порядке расчетов определены в разделе 3 договора, условия об ответственности сторон - в разделе 5 договора.

В силу пункта 6.3. договора арендатор вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Условия и порядок приема помещения определены в разделе 4 договора.

Приложением № 1 к договору является характеристика помещения, приложением № 2 – план, приложением № 3 – акт приема-передачи помещения, приложением № 4 – охранное обязательство.

По акту приема-передачи 28.01.2020 арендодатель передал арендатору спорное помещение. В акте отражено, что акт подтверждает отсутствие претензий у арендатора в отношении помещения и его инженерного оборудования, помещение пригодно для использования по назначению, определенному в п. 1.2. договора, недостатков, препятствующих владению помещением нет.

В материалы дела арендодателем представлено приложение № 4 – охранное обязательство от 13.10.2014 (заключено между Департаментом культуры Кировской области и Департаментом муниципальной собственности) «Комплекс застройки: Дом ФИО3, 1976г.» отнесен к объектам культурного наследия; собственник – муниципальное образование «Город Киров» принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия. Одним из приложений к охранному обязательству является акт технического состояния объекта от 01.08.2014. В соответствии с указанным актом общее состояние отделки фасадов – неудовлетворительное: повреждение окрасочного покрытия и разрушение штукатурного покрытия, на уличных фасадах значительные утери штукатурного покрытия; растрескивание и шелушение краски на фасаде, намокание стены в нескольких местах из-за отбоя падающей с кровли воды (пункт 1.2.7. акта технического состояния объекта от 01.08.2014); общее состояние внутренних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов объекта – удовлетворительное. В части отделки помещений отмечено использование современных материалов (стены: обои, покраска; потолки – подвесные) и наличие следов протечек и поражения грибком, в целом состояние – неудовлетворительное (пункт 1.3.8. акта технического состояния объекта от 01.08.2014).

08.05.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 2.4. договора, исключены пункты 2.4.1.-2.4.19. договора, а также приложение № 4 к договору изложено в новой редакции: «Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное распоряжением управления государственной охраны объектов культурного наследия Кировской области от 26.02.2020 № 8 (Приложение № 4)».

Сведения о государственной регистрации договора аренды 21.05.2020 отражены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Истцом был получен Технический отчет, выполненный Кировским областным государственным автономным учреждением «Научно- производственный центр по охране объектов культурного наследия Кировской области». Технический отчет является результатом обследования спорного помещения, в заключении отчета отражено следующее:

- конструкции перегородок: к предмету охраны не относятся (возведены в более поздний период), узел крепления перегородок находится в неудовлетворительном состоянии;

- конструкции чердачного перекрытия: крайняя южная балка имеет разрыв своего сечения в приопорной части, данный разрыв имеет ограниченно-работоспособный узел усиления данной балки. Ограничение работоспособности узла усиления балки состоит в том, что он частично опирается на аварийную стропильную балку; чердачное перекрытие не имеет эффективной пароизоляции и утепления; чердачное перекрытие имеет неудовлетворительное состояние, требуется восстановление несущей способности крайней южной балки чердачного перекрытия;

- конструкции стропильной системы: крайняя западная стропильная плоскость полностью потеряла несущую способность на южной опоре; конструкции стропильной системы находятся в аварийном состоянии;

- стены: при визуальном осмотре выявлены три трещины в уровне второго этажа, расположенные над и под оконными проемами; одна трещина на южном фасаде имеет сквозной характер образования.

Заявлением от 25.11.2020 арендатор сообщил арендодателю, какие работы необходимо провести на объекте с учетом Технического отчета, указав также, что помещение считается аварийным, не эксплуатируется. С учетом изложенного арендатор также просил расторгнуть договор аренды.

В ответ на обращение арендатора арендодатель указал, что в целях надлежащего приема помещения просит заблаговременно проинформировать о дате и времени передачи, просил погасить задолженность по арендной плате.

26.01.2021 проведена проверка использования муниципального имущества, переданного по договору аренды от 14.01.2020 № 7744, по результатам проверки составлен акт от 27.01.2021 № 43, согласно которому в ходе осмотра установлено: вывеска отсутствует; фасад здания имеет обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов; на момент проведения проверки деятельность арендатором не ведется в помещении, в помещении № 27 складированы строительные материалы, оконные рамы; в арендованном помещении часть стен оклеена обоями, на другой отделка отсутствует до основания кирпичной кладки, имеется дощатое половое покрытие, потолки отштукатурены, побелены, в помещении № 34 положено неровное напольное покрытие (линолеум); в помещениях №№ 30, 36 и 35 на потолке видны следы проточек, в помещении № 32 произошло частичное разрушение отделочных материалов потолка до уровня дранки; договоры с предприятиями коммунального обслуживания, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, воду, вывоз ТБО, договор страхования имущества за время проведения визуального осмотра не представлены.

Специалист, проводивший проверку, отразил в акте свои предположения о проведении работ по устройству оконного проема в помещении № 33 до передачи помещения в аренду.

Письмом от 03.02.2021 арендатор указал, что с декабря 2020 года велись переговоры на предмет возврата арендуемого помещения, однако процедура приема-передачи постоянно откладывалась, 26.01.2021 главным специалистом отдела земельного и имущественного контроля управления административно-технического и муниципального контроля администрации г. Кирова произведена проверка помещения, нарушений и недостатков не обнаружено, тем не менее по состоянию на 03.02.2021 ответа на заявление о расторжении договора аренды не поступило. Указанным письмом арендатор просил рассмотреть заявление, расторгнуть договор, принять помещение по акту приема-передачи, не начислять арендную плату с 25.11.2020.

Письмом от 05.04.2021 арендодатель указал на условия приема помещения (надлежащее санитарное и техническое состояние помещения, свободное от имущества – пункт 4.1.2. договора; отсутствие задолженности по коммунальным платежам со справками – пункт 4.1.3. договора; арендная плата должна быть уплачена до даты подписания акта приема-передачи – пункт 4.2.2. договора). В целях надлежащего приема помещения в рамках расторжения договора арендатору указано на необходимость выполнить условия раздела 4 договора, в том числе восстановить отделку стен, пола и заблаговременно проинформировать о точной дате и времени передачи помещения.

Извещением от 15.04.2021 арендатор пригласил арендодателя 22.04.2021 для передачи помещения в связи с досрочным расторжением договора. В качестве приложений к извещению указано соглашение о расторжении договора.

Письмом от 22.04.2021 арендатор сообщил, что в связи с неявкой арендодателя для принятия помещения составил и направляет арендодателю акт приема-передачи имущества в одностороннем порядке от 22.04.2021, просит подписать и направить 2 экземпляра арендатору. В качестве приложений к письму указано следующее – ключи от нежилого помещения в количестве 3 комплектов.

Письмом от 07.05.2021 арендодатель возвратил без согласования акт приема-передачи имущества, соглашение о досрочном расторжении договора, ссылаясь на невыполнение условий раздела 4 договора, наличие задолженности по арендной плате, неустранение недостатков (не восстановлена отделка стен, пола, потолка).

19.10.2021 арендодатель направил в адрес арендатора требование, в котором указал, что в результате осмотра помещения установлено наличие демонтажа оконных рам. Арендодатель потребовал восстановить заполнение оконных проемов, с целью исключения ситуации выхолаживания помещения, в связи с понижением температуры наружного воздуха. Кроме того, в требовании указано на наличие задолженности у арендатора по договору, на возможность рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды по соглашению сторон в случае выполнения обозначенных в письме требований.

Вышеизложенные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Установленные судом обстоятельства позволяют суду сделать следующие выводы.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Оценив сложившиеся правоотношения сторон, суд считает, что к указанным отношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается подписание сторонами 14.01.2020 договора аренды, в соответствии с предметом которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 122,0 кв.м, расположенное по адресу: <...>. В подтверждение фактической передачи спорного объекта 28.01.2020 ответчику представлен акт приема-передачи. О недействительности, незаключенности договора стороны не заявляют.

В пункте 1.2. договора указано в отношении арендуемого объекта следующее: нежилое помещение расположено в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения, - «Комплекс застройки: Дом ФИО3, 1976г.»; целевое назначение – многофункциональное.

С учетом срока действия заключенного между сторонами договора произведена государственная регистрация последнего 21.05.2020, о чем внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Истец в рамках настоящего дела предъявляет требование к ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 № 7744 по пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, в подтверждение чего ссылается на полученный им Технический отчет, выполненный Кировским областным государственным автономным учреждением «Научно- производственный центр по охране объектов культурного наследия Кировской области», по результатам обследования спорного помещения, в котором зафиксированы данные о текущем состоянии арендуемого объекта, дефектах, недостатках (конструкции перегородок находится в неудовлетворительном состоянии, чердачное перекрытие имеет неудовлетворительное состояние, требуется восстановление несущей способности крайней южной балки чердачного перекрытия, конструкции стропильной системы находятся в аварийном состоянии и пр.). В материалах электронного аукциона сведения о том, что помещение непригодно для использования, отсутствуют, как и сведения о каких-либо ограничениях по целевому использованию.

Кроме того, истец заявляет о том, что целью приобретения во временное владение и пользование за плату спорного помещения была организация кафе в данном помещении, целевое назначение – многофункциональное изначально было согласовано в пункте 1.2. договора при его заключении, вместе с тем охранное обязательство, в силу пункта 1.5. которого использование помещения допустимо только в качестве административных помещений (офиса), было приложено к договору только 21.05.2020, на регистрацию договора.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что при приемке помещения по акту в пользование арендатор изначально никаких претензий по поводу состояния переданного имущества не заявлял, о невозможности использования помещения арендодатель узнал только 25.11.2020 из обращения арендатора, иных претензий не поступало.

В возражениях на доводы ответчика истец сослался на пункты 1.2.7., 1.3.8., 1.8. охранного обязательства, содержащие сведения о наличии дефектов, недостатков помещения, о необходимости проведения ремонтных работ, указав также, что охранное обязательство было подписано между арендодателем и Департаментом культуры Кировской области еще в 2014 году, недостатки были зафиксированы ранее в охранном обязательстве, никаких ремонтных работ арендодателем перед передачей истцу в пользование помещения на правах аренды не производилось.

Ответчик в свою очередь заявил о том, что для спорного договора действовало иное охранное обязательство, утвержденное распоряжением от 26.02.2020 № 8, с учетом которого и было зарегистрировано дополнительное соглашение от 08.05.2020; целевое назначение помещения «функциональное» соответствует охранному обязательству от 26.02.2020 № 8. Окончательная позиция ответчика сводится фактически к тому, что из представленных в материалы дела документов не следует, что помещение находится в аварийном состоянии и непригодно к использованию, а какие-либо имеющиеся недостатки и дефекты носили скрытый характер, не могли быть обнаружены при приеме-передаче помещения в пользование.

Истец в дополнении от 02.06.2022 считает, что каких-либо сведений об изменении, отмене охранного обязательства от 13.10.2014 в материалы дела не представлено, охранное обязательство от 26.02.2020 представлено в дело без подписи в бланке собственника объекта культурного наследия.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 23.12.2021 по делу №А28-7677/2021 установлено, что помещения были переданы ответчику во временное пользование в состоянии, требующем проведения ремонта, как в части фасада здания, так и в части внутренней отделки помещений, при этом арендатор не принимал на себя обязательства принять в аренду помещения с целью выполнения ремонта фасада, текущего и капитального ремонта помещений. Доводы арендатора о неудовлетворительном состоянии фасада и внутренней отделки помещений с 2014 года на момент подписания договора, без проведения ремонта арендодателем, не были опровергнуты.

На основании изложенного, давая оценку собранным по делу доказательствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу №А28-7677/2021 обстоятельства в совокупности и взаимной связи с представленными в материалы настоящего дела доказательствами свидетельствуют о существовании недостатков, препятствующих пользованию арендатором арендованным объектом в определенных аукционной документацией и договорами целях, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору. При рассмотрении дела №А28-7677/2021 суду было представлено охранное обязательство от 13.10.2014, при этом о наличии какого-либо иного охранного обязательства, в том числе от 26.02.2020 № 8, арендодатель не заявлял. Доказательств о том, что арендатор в момент получения объекта в аренду по акту мог располагать сведениями о невозможности использования помещения, в том числе по назначению в соответствии с определенной целью, о наличии препятствующих достижению цели договора аренды недостатков, суду не представлено. Представленные истцом доказательства ответчиком не опровергнуты.

Таким образом, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

При обращении с исковым заявлением истец по чеку-ордеру от 25.10.2021 уплатил государственную пошлину в сумме 6 000 рублей 00 копеек.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения-объекта культурного наследия от 14.01.2020 № 7744.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.


Судья Е.Ю.Прозорова