Решение от 1 июля 2019 г. по делу № А03-3387/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03. info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-3387/2019
01 июля 2019 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2019 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Барнаул Алтайского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Алтайстройизыскания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Барнаул Алтайского края, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 – доверенность от 20.11.2018,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алтайстройизыскания» (далее – ответчик, общество), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030322:314, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 12.11.2015 № 4534-з, в связи с чем, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ответчик отзыв на исковое заявление, возражений против перехода к рассмотрению дела по существу не представил, о месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по основаниям, приведенным в исковом заявлении, представил письменные пояснения по требованиям, просил их удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края, на основании постановления Правительства Алтайского края от 16.10.2018 № 392 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края далее - Алтайкрайимущество) и обществом с ограниченной ответственностью «Алтайстройизыскания» (далее - ответчик) был заключен договор аренды № 4534-з (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 22:63:030322:32, площадью 1,014 га, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства складской базы.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок установлен 3 года с момента вступления договора в силу, срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке по адресу: <...> расположен объект - незавершенного строительства кадастровым номером 22:63:030322:314 (степень готовности 28 %), принадлежащий на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРН 07.10.2015 сделана запись о регистрации за № 22-22/001-22/001/026/2015-5388/1.

28.09.2018 Управление направило в адрес ответчика уведомление № 24/16785, в котором сообщило о необходимости завершения строительства и оформления прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества до истечения срока действия договора аренды, также указав, что в противном случае, на основании ст. 239.1 ГК РФ будет вынуждено обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершённого строительства путем продажи с публичных торгов.

Однако строительство объекта, в установленном законом порядке, завершено не было.

После истечения срока действия договора (с 25.11.2018), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030322:32, расположенного но адресу: <...> погашена.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения суд с настоящим иском.

В статье 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что договор аренды № 4534-з был заключен на основании статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», следовательно, срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок. По истечении указанного в договоре срока, договор считается прекращенным.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, признается ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 22:63:030322:32 от 25.02.2019, земельный участок частично огорожен, на земельном участке расположен металлический каркас двухэтажного здания на фундаменте, складирован стройматериал, подведена электроэнергия, строительные работы не ведутся.

Согласно письму Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от 11.03.2019 № 912/01-25 по указанному адресу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства комитетом не выдавалось, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не поступало.

Таким образом, установив отсутствие оснований для возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также невозможность заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, принимая во внимание намерение истца прекратить договор аренды, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 24.11.2018, а, следовательно, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила).

На основании пунктов 2 и 3 Правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Организатор аукциона устанавливает время, место проведения аукциона, срок подачи заявок на участие в аукционе, порядок и сроки внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства (пункт 5 Правил).

Согласно пункту 7 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 12992, извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Ни нормами ГК РФ, ни Правилами не предусмотрена обязательность установления в судебном решении начальной продажной стоимости имущества.

Вместе с тем по смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежащего применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

О недопустимости определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда, указано в правоприменительной практике Верховного Суда Российской Федерации (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)).

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении об удовлетворении данных исковых требований должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная стоимость имущества.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этош объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Отказ в удовлетворении исковых требований по указанному мотиву повлечет правовую неопределенность в правоотношениях сторон, когда публичные органы будут лишены возможности как изъять незавершенный строительством объект, так и оформить землепользование под ним.

При таких обстоятельствах, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При принятии искового заявления государственная пошлина истцом не оплачивалась, так как он в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика, поскольку решение принято не в его пользу.

Руководствуясь статьями 27, 65, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

изъять у общества с ограниченной ответственностью «Алтайстройизыскания» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030322:314, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алтайстройизыскания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Судья В.А.Зверева