Решение от 16 августа 2019 г. по делу № А27-22556/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000 http://www.kemerovo.arbitr.ru E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А27-22556/2018
город Кемерово
16 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2019 года. Полный текст решения изготовлен 16 августа 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Федерального государственного унитарного предприятия «Главный радиочастотный центр» (г.Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Кемеровской области (г.Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>); общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ОГРН <***>, ИНН <***>); общество с ограниченной ответственностью «Прайс-Сервис» (г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, при участии:

от истца: ФИО2, начальник юридического отдела, доверенность от 22.11.2017 № 116,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 17.11.2017 № 7-2-10/575,

у с т а н о в и л:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главный радиочастотный центр» (далее - ФГУП «ГРЧЦ») обратилось в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее– МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях) об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора, от 19.01.2018 № Д18-2/365-ФЗ в редакции протокола разногласий от 19.08.2018, с установлением для ФГУП «ГРЧЦ» ежегодной арендной платы в размере согласно результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, указанной в заключении эксперта

от 08.07.2019 № 418/19, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «ПРА-ЭДИУМ» за период с 19.01.2018 по 18.01.2067 (в редакции уточнения искового заявления от 07.08.2019).

Определениями от 13.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Прайс-Сервис» (далее – ООО «Прайс- Сервис»), общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – ООО «Инвест»).

Истец ссылается на разногласия относительно определения размера арендной платы.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Согласно сведениям из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 11.12.2017 кадастровый номер земельного участка 42:24:0101002:1405; дата присвоения кадастрового номера 24.11.2005; адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>; площадь 5410 +/- 25,74 кв.м; кадастровая стоимость 8 229 000 руб.; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: данные отсутствуют; категория земель: земли населённых пунктов; виды разрешенное использование: Другие административно-управленческие и общественные объекты (Административное здание); правообладатель Российская Федерация.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией 25.05.2007.

За ФГУП «ГРЧЦ» зарегистрировано 27.11.2017 право хозяйственного ведения на нежилое помещение площадью 540,3 кв.м (кадастровый номер 42:24:0101001:14130), на нежилое помещение площадью 284,3 кв.м (кадастровый номер 42:24:0101002:23175), расположенные по адресу: г. Кемерово, ул. Сарыгина, 7.

За Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Кемеровской области (далее – Управление Роскомнадзора по Кемеровской области) зарегистрировано право оперативного управления на нежилое помещение общей площадью 531,8 кв.м, помещение теплой стоянки для автомобилей площадью 114,3 кв.м, помещение теплой стоянки для автомобилей площадью 8,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Сарыгина, 7; ул.Сарыгина, 7, пом. 102; ул.Сарыгина, 7, пом. 203 соответственно (регистрация права от 29.07.2011, 16.11.2011, 16.11.2011).

Договор аренды земельного участка от 29.12.2008 № 111-ФЗ действовал до 31.12.2017.

МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях направило в адрес истца проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора, № Д18-2/365-ФЗ, подписанный ФГУП «ГРЧЦ» с протоколом разногласий от 19.06.2018.

Согласно пункту 1.1 проекта договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101002:1405, разрешенное использование: другие административно - управленческие и общественные объекты (административное здание), местоположение установлено относительно ориентира: <...>, в границах, указанных в выписке из ЕГРН участка, прилагаемой к настоящему договору, общей площадью 5410 кв.м. Площадь земельного участка, занимаемого Управлением Роскомнадзора по Кемеровской области составляет 2385,27 кв.м, площадь земельного участка, занимаемого ФГУП «ГРЧЦ», составляет 3005,26 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 проекта договора на участке, указанном в пункте 1.1 расположены:

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:4804 общей площадью 8,3 кв.м, предоставленное Управлению Роскомнадзора по Кемеровской области на праве оперативного управления;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:4805 общей площадью 5,4 кв.м, право собственности не зарегистрировано;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:4806 общей площадью 114,3 кв.м, предоставленное Управлению Роскомнадзора по Кемеровской области на праве оперативного управления;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:23175 общей площадью 284,3 кв.м, предоставленное ФГУП «ГРЧЦ» на праве хозяйственного ведения;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101001:14130 общей площадью 540,3 кв.м, предоставленное ФГУП «ГРЧЦ» на праве хозяйственного ведения;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:23294 общей площадью 531,8 кв.м, предоставленное Управлению Роскомнадзора по Кемеровской области на праве оперативного управления.

Срок аренды участка устанавливается с 19.01.2018 по 18.01.2067 (пункт 2.1 проекта договора).

Согласно пункту 3.1 проекта договора размер арендной платы за участок составляет, в том числе для ФГУП «ГРЧЦ» 192 646 руб. 81 коп. за период с 01.01.2018 по 18.01.2018, 3 713 802 руб. 34 коп. за период с 19.01.2018 по 31.12.2018.

В соответствии с пунктом 3.4 проекта договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с законодательством Российской Федерации. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендаторам. Уведомление о перерасчете арендной платы с расчётом является неотъемлемой частью договора. Настоящее условие не требует заключения дополнительного соглашения.

К проекту договора приложен «Расчёт арендной платы, уплачиваемой ФГУП «ГРЧЦ»», в котором отражено, что расчёт арендной платы произведён на основании результатов оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, отражённого в отчёте от 30.10.2017 № 17-270-96, подготовленном независимым оценщиком ООО «Инвест».

Истцом согласно протоколу разногласий предложено определить для ФГУП «ГРЧЦ» размер арендной платы за спорный период с 19.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 578 276 руб. 46 коп.

В подтверждение размера арендной платы, предложенной истцом, представлен отчёт ООО «Прайс-Сервис» от 12.12.2017 № 848/17, согласно которому рыночная стоимость величины размера годовой арендной платы за земельный участок на дату оценки 01.01.2017 – 31.12.2017 составила 1 095 000 руб.

Ответчик возражает в отношении размера арендных платежей, предложенных истцом, указывая, что размер арендной платы определен за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, тогда как условия договора аренды указанный период не охватывают. При этом правом на определение арендной платы и заказчиком работ по определению такого размера обладает исключительно МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях.

Проект договора подготовлен с учётом данных отчёта ООО «Инвест» от 30.10.2017 № 17-270-96, содержащего сведения о рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка по состоянию на 30.10.2017 в размере

7 032 300 руб., по заказу МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях в порядке реализации своих полномочий.

МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях направило истцу протокол согласования разногласий от 09.07.2018, с указанием размера арендной платы за участок для ФГУП «ГРЧЦ» 3 713 802 руб. 34 коп. за период с 19.01.2018 по 31.12.2018, который не был подписан истцом.

ФГУП «ГРЧЦ» обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Определением от 18.02.2019 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза отчета ООО «Инвест» от 30.10.2017 № 17-270-96 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка.

В суд поступило отрицательное экспертное заключение № 87/03/019 от 22.03.2019, согласно которому отчет ООО «Инвест» от 30.10.2017 № 17-270-96 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчёте, не подтверждается.

Определением от 31.05.2019 по ходатайству истца по делу назначена оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости права аренды земельного участка за период действия договора с 19.01.2018 по 18.01.2067.

В суд поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ПРА Эдиум» ФИО4 № 418/19.

Согласно заключению эксперта от 08.07.2019 № 418/19 рыночная стоимость права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101002:1405, находящегося по адресу: <...>, за весь срок аренды земельного участка с 19.01.2018 по 18.01.2067 в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности составляет 62 624 150 руб.

Результаты судебной экспертизы сторонами не оспаривается. Суд признает судебное заключение достоверным. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009

№ 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее Правила № 582).

Согласно подпункту «г» пункта 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении

таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из установленных этими Правилами способов: на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Правилами предусматривалась возможность расчета арендной платы как произведения рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 в Правила были внесены изменения, в соответствии с которыми федеральный законодатель отказался от использования ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в механизме расчета арендной платы.

Согласно пункту 6 Правил № 582 (в редакции постановления Правительства от 05.05.2017 № 531, действующей с 12.08.2017) ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 10 Правил № 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка,

федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).

При этом подход, содержащийся в пунктах 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.

Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

Учитывая результаты судебной экспертизы, арендная плата за год составляет 1 278 043,88 руб. (62 624 150 руб. : 49 лет), для истца исходя из расчетной площади - 709 954 руб. 56 коп. за год.

Арендная плата для истца за спорный период с 19.01.2018 по 31.12.2018 составляет 674 943 руб. 10 коп (709 954,56: 365 дней х 347 дней).

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Учитывая, что договор будет считаться заключенным с момента вступления решения в законную силу, в 2019 году размер арендной платы подлежит определению без применения коэффициента инфляции на 2019 год.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению истцу за счёт ответчика.

При изготовлении резолютивной части решения допущена опечатка в части указания номера договора, а именно вместо номера Д18-2/365-ФЗ указан номер Д12- 2/143-ФЗ. Опечатка подлежит исправлению в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Резолютивная часть решения изложена с учетом исправления опечатки.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Федерального государственного унитарного предприятия «Главный радиочастотный центр» удовлетворить.

Принять пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № Д18-2/365-ФЗ в следующей редакции:

«Размер арендной платы за участок составляет:

- для ФГУП «ГРЧЦ» …, 674 943 руб. 10 коп. за период с 19.01.2018 по 31.12.2018».

«Расчёт арендной платы, уплачиваемой ФГУП «ГРЧЦ», изложить в следующей редакции:

Плательщик: ФГУП «ГРЧЦ»

Расчёт арендной платы произведен на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «ПРА ЭДИУМ» № 418/19 от 08.07.2019.

Столбец 11 принять в следующей редакции: Арендная плата с 19.01.2018 по 31.12.2018 - 674 943 руб. 10 коп.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (г.Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Главный радиочастотный центр» (г.Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 рублей в счёт возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О.С. Ходякова