Решение от 8 ноября 2017 г. по делу № А08-4099/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-4099/2017
г. Белгород
08 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 08 ноября 2017 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Хлебникова А. Д.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио и видеозаписи помощником судьи Демченко И.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "Русагро-Инвест" (ИНН 3105003830, ОГРН 1073126000100)

к Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ФИО1

о признании незаконными действий (решений) государственного органа

при участии в судебном заседании:

от ООО "Русагро-Инвест" – представителя по доверенности от 10.04.2017 Носика П.С.;

от Управления Росреестра по Белгородской области – представителя по доверенности от 04.09.2017 ФИО2

от третьего лица – не явились, надлежаще извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО "Русагро-Инвест" (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Белгородской области (далее – регистрирующий орган) о признании незаконными:

- приостановления государственной регистрации прав (государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю от ФИО1 к ООО «Русагро-Инвест»), о котором регистрирующим органом сделано уведомление № 31/014/001/2017-696 от 09.03.2017;

- отказа в государственной регистрации прав (государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю ФИО1 к ООО «Русагро-Инвест»), о котором регистрирующим органом сделано уведомление № 31/014/001/2017-696 от 19.04.2017.

Также заявитель просит обязать регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю площадью 3,65 га в земельном участке с кадастровым номером 31:21:0000000:283 из состава земель сельскохозяйственного назначения от ФИО1 к ООО «Русагро-Инвест» по договору купли-продажи № 00001715/17-111 от 17 февраля 2017 года, предоставленного для государственной регистрации перехода права собственности с заявлением № 31/014/001/2017-696 от 22.02.2017.

Заявитель в судебном заседании поддержал свое требование, указывая на то, что выводы оспариваемых ненормативных правовых актов ошибочны, т.к. право 3-его лица на земельный участок возникло на основании Постановления главы Администрации Красногвардейского района №308 от 17.08.2001, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а, следовательно, договор купли-продажи земельной доли площадью 3,65 га в земельном участке с кадастровым номером 31:21:0000000:283, заключенный между ФИО1 и ООО «Русагро-Инвест», не подлежал обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, заявитель, ссылаясь на сложившуюся судебную практику АС Центрального округа (дела №А35-12777/2016 и №А14-15786/2016), считает незаконным отказ о государственной регистрации права, т.к. законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и доли в праве собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли в праве на земельный участок сельхозназначениея (земельной доли).

Управление Росреестра по Белгородской области заявленное требование не признало, ссылаясь на то, что статья 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" относит к земельной доле не любую долю в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а лишь ту долю, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий и до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". По мнению Управления Росреестра по Белгородской области, предметом представленного на государственную регистрацию договора является не земельная доля, а обычная доля в праве собственности на земельный участок вне зависимости от его назначения. Следовательно, этот договор подлежал обязательному нотариальному удостоверению (т.1 л.д.47,48).

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 (далее – ФИО1), которая в судебное заседание не явилась, что не препятствует разрешению спора, т.к. о месте и времени разбирательства дела она уведомлена надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему:

Как видно из материалов дела, 22.02.2017 ООО "Русагро-Инвест" и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю площадью 3,65 га (365/164250 доли в праве общей долевой собственности) в земельном участке с кадастровым номером 31:21:0000000:283 из состава земель сельскохозяйственного назначения от ФИО1 к ООО «Русагро-Инвест» по договору купли-продажи № 00001715/17-111 от 17 февраля 2017 года.

Управление Росреестра по Белгородской области уведомлением N 31/014/001/2017-696 от 09.03.2017 сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи нотариально не удостоверен (т.1 л.д.37-39).

В последующем, 19.04.2017 Управление Росреестра по Белгородской области уведомлением N 31/014/001/2017-696 отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (т.1 л.д.40).

Спорный земельный участок с кадастровым номером 31:21:0000000:283 был выделен в счет земельных долей, полученных при приватизации земельного участка с кадастровым номером 31:21:00 00 000:0041, на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от 02.08.2010; данный участок принадлежит продавцу (ФИО1) на основании упомянутого протокола и свидетельства о праве на наследство по закону от 21.09.2016 года (т.1 л.д.36,86,119).

При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок за ФИО3 (регистрационная запись от 20.10.2010 за N 31-31-14/010/2010-533) (т.1 л.д.119).

Таким образом, право общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Поскольку, по мнению регистрирующего органа, состоялась не сделка по отчуждению земельной доли, а сделка купли-продажи 365/164250 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов Управлением было установлено, что договор купли-продажи от 17.02.2017, заключенный ФИО1 и ООО "Русагро-Инвест" в отношении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 31:21:0000000:283, расположенный по адресу: Белгородская область, Красногвардейский район, в границах СПК им. Ильича, предоставлен в простой письменной форме.

Отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи от 17.02.2017 послужило основанием для приостановления государственной регистрации и последующего отказа в государственной регистрации.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации права, полагая, что он противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ООО "Русагро-Инвест" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав, и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ), установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (подпункт 7); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (подпункт 13).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В пункте 1 статьи 15 Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ закреплено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По смыслу приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна, она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом передана другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности в порядке статей 12, 13, 14 Федерального закона N 101-ФЗ, и в части, не урегулированной данными нормами права - положений ГК РФ. Распоряжение земельной долей по своему усмотрению способами, не предусмотренными статьей 12 Федерального закона N 101-ФЗ, возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из приведенных норм права следует, что законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и доли в праве собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения (земельной доли).

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, поскольку предметом договора купли-продажи, заключенного между заявителем и третьим лицом, является 365/164250 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный в путем выдела в счет земельных долей, то данная сделка не подлежала нотариальному удостоверению. Требования статей 12, 13 и 14 Закона об обороте земель при заключении договора купли-продажи спорного объекта соблюдены.

Довод регистрирующего органа об изменении правовой природы доли основан на неправильном толковании законодательства.

При изложенных обстоятельствах заявленное требование подлежит удовлетворению.

При обращении в суд заявитель уплатил 6 000 руб. госпошлины за рассмотрение судом требований о признании недействительными двух ненормативных правовых актов (т.1 л.д.13,45).

На основании ст.110 АПК РФ и с учетом результатов рассмотрения дела, расходы по госпошлине подлежат отнесению на регистрирующий орган.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области № 31/014/001/2017-696 от 09.03.2017 о приостановлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и решение № 31/014/001/2017-696 от 19.04.2017 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Русагро-Инвест" путем регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – 365/164250 доли в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером 31:21:0000000:283, общей площадью 16 425 000 кв. м. из состава земель сельскохозяйственного назначения, местоположение участка: Белгородская область, Красногвардейский район, с/п Веселовское в границах СПК им. Ильича, от ФИО1 к ООО «Русагро-Инвест» по договору купли-продажи № 00001715/17-111 от 17.02.2017.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "Русагро-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Хлебников А. Д.