Решение от 16 марта 2022 г. по делу № А35-9857/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9857/2021
16 марта 2022 года
г. Курск




резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к комитету по управлению имуществом Курской области

о признании недействительными результатов оценки объекта незавершенного строительства;

об установлении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере 3 924 096 руб. 00 коп.,

при участии представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности 46 АА 1464289 от 16.02.2021

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 03.1-01.01-19/543 от 20.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Ленинский районный суд города Курска с исковым заявлением, с учетом уточнения, к комитету по управлению имуществом Курской области о признании недействительными результатов оценки объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, условный номер 46-46-01/010/2008-639 (кадастровый номер 46:29:102091:54), общей площадью застройки 172 кв.м, произведенной ФИО5 №229/2-20 по заказу ответчика; об установлении начальной цены объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, условный номер 46-46-01/010/2008-639 (кадастровый номер 46:29:102091:54), общей площадью застройки 172 кв.м, как предмета аукциона в размере 3 729 000 руб. 00 коп.

В ходе рассмотрения дела в Ленинском районном суде города Курска истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой просил поручить ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ. На разрешение эксперта просил поставить следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102091:54, расположенного по адресу: <...>, в ценах по состоянию на момент оценки?

Определением Ленинского районного суда города Курска от 17.05.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ. На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос:

1. - Какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102091:54, расположенного по адресу: <...>, в ценах по состоянию на момент оценки?

Определением суда от 17.05.2021 суд приостановил производство по делу №2-2086/06-2021 до получения заключения экспертизы.

01.09.2021 от экспертной организации поступило заключение экспертов №776/16.1-2 от 27.08.2021.

После возобновления производства по делу истец уточнил заявленные исковые требования, просил суд:

- признать недействительными результаты оценки объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, условный номер 46-46-01/010/2008-639 (кадастровый номер 46:29:102091:54), общей площадью застройки 172 кв.м, произведенные ФИО5 в отчете №229/2-20 по заказу ответчика; об установлении начальной цены объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, условный номер 46-46-01/010/2008-639 (кадастровый номер 46:29:102091:54), общей площадью застройки 172 кв.м, как предмета аукциона в размере 3 924 096 руб. 00 коп.

Уточнение исковых требований принято судом.

Определением Ленинского районного суда города Курска от 30.09.2021 исковое заявление ИП ФИО2 передано по подсудности в Арбитражный суд Курской области.

Определением от 12.11.2021 исковое заявление было принято к производству по общим правилам искового судопроизводства.

В судебном заседании 14 марта 2022 г. представитель истца заявленные исковые требования поддержал. В обоснование исковых требований истец ссылался на недостоверность величины стоимости спорного объекта оценки, установленной в отчете, который был заказан ответчиком для проведения публичных торгов по продаже изъятого объекта незавершенного строительством.

Представитель ответчика в судебном заседании 14 марта 2022 г. заявленные исковые требования оспорил, полагая основания для установления иной рыночной стоимости объекта продажи, установленной на основании отчета об оценке, полученного ответчиком, отсутствующими.


Изучив представленные документы, и, оценив доводы сторон, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что с 23.08.2012 ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102091:54, расположенный по адресу: <...>, общей площадью застройки 172 кв.м.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102091:43, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, площадью 417 кв.м.

Судом установлено, что вышеуказанный земельный участок был предоставлен ИП ФИО2 Комитетом по управлению имуществом Курской области по договору №01-30/110-5314-15ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 19.11.2015.

В соответствии с решением Арбитражного суда Курской области от 01.06.2020 по делу №А35-3911/2019 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102091:54, расположенный по адресу: <...>, общей площадью застройки 172 кв.м, подлежит изъятию Комитетом путем его продажи с публичных торгов.

В декабре 2020 года Комитет по управлению имуществом Курской области провел оценку величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102091:54 у частнопрактикующего оценщика ФИО5

Согласно отчету ФИО5 №229/12-20 от 04.12.2020 величина рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102091:54 составляет 886 000 руб. 00 коп.

Из пояснений истца следует, что 05.02.2021 на официальном сайте Администрации Курской области было размещено извещение о проведении аукциона по продаже объектов незавершенного строительства, в котором в разделе «Лот №5» содержалась информация о предстоящей реализации объекта незавершенного строительства, принадлежащего ИП ФИО2 В данном извещении указана начальная цена предмета аукциона в размере 738 333 руб. 33 коп.

11.02.2021 ИП ФИО2 направил в адрес комитета досудебную претензию, в которой истец просил снять лот №5 с аукциона по причине существенного занижения начальной цены предмета аукциона.

Ответа на указанную претензию истцом получено не было.

Ссылаясь на недостоверность результатов оценки рыночной стоимости объекта, установленной ответчиком, и вероятность причинения в связи с этим материального ущерба, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, с учетом уточнения.


Оценив представленные доказательства, суд признает заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности») под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно ст. 3 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании абз. 3 ст. 6 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 13 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

С учетом характера настоящего спора, Ленинским районным судом города Курска по ходатайству истца в порядке статьи 79 ГПК РФ проведена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102091:54, расположенного по адресу: <...>.

Определением Ленинского районного суда города Курска от 17.05.2021 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1. - Какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102091:54, расположенного по адресу: <...>, в ценах по состоянию на момент оценки?

01.09.2021 от экспертной организации поступило заключение экспертов №776/16.1-2 от 27.08.2021.

При этом заключение оценщика, привлеченного во внесудебном порядке ответчиком, также было представлено в материалы судебного дела и оценены судом.

В соответствии с заключением эксперта ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ ФИО6 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102091:54 на момент проведения экспертизы (3 квартал 2021 года) составляет 3 924 096 руб. 00 коп.

Судом установлено, что в материалах дела не имеется допустимых и бесспорных доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Так, экспертом использованы три основных концептуальных метода: доходный, затратный, сравнительный, основанный на сравнении объекта исследования с объектами – аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, в том числе расчет полной восстановительной стоимости исследуемого строения, с учетом износа на момент проведения экспертизы. Соответственно экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С учетом указанного, доводы ответчика о недостоверности результатов проведенной судебной экспертизы, с учетом значительного отличия величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, установленной в отчете оценщика, привлеченного комитетом, являются неосновательными и отклоняются судом.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Руководствуясь разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", положениями статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, исходя из принципа состязательности сторон, провел анализ и оценку, представленных истцом и ответчиком доказательств:

- Отчет об оценке №20/20-12-01 рыночной стоимости объекта незавершенного строительства - здания магазина кадастровый номер 46-46-01010/2008-639 площадью застройки 172 кв.м., расположенного по адресу: <...>, подготовленный оценщиком ИП ФИО7 03 февраля 2020 г.;

- Отчет №229/12-20 об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости: незавершенного строительства, степень готовности 47%, площадь застройки 172 кв.м., кадастровый номер 46:29:102091:54, адрес: <...>, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 04 декабря 2020 г.

Также судом были проанализированы результаты проведенной по делу судебной экспертизы: Заключение эксперта №776/16.1-2, подготовленного ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы.

В результате чего суд признал обоснованными доводы истца о недостоверности результатов оценки величины рыночной стоимости объекта недвижимости: незавершенного строительства, степень готовности 47%, площадь застройки 172 кв.м., кадастровый номер 46:29:102091:54, адрес: <...>, подготовленной частнопрактикующим оценщиком ФИО5, поскольку не имея доступа к спорному объекту оценки, при внешнем визуальном осмотре оценщиком не было учтено наличие и состояние цокольного этажа объекта.

В связи с чем, оценщик ФИО5 при подготовке расчетов исходил из площади застройки объекта 172 кв.м. и строительного объема 516 куб.м., в то время как фактическая площадь объекта с учетом цокольного этажа составляла 344 кв.м., объем объекта незавершенного строительства - 1 187 куб.м., что было установлено экспертом в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта №776/16.1-2 от 27.08.2021, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные пояснения и четкий ответ на поставленный вопрос, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Учитывая изложенное, требования истца суд признает обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу норм статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп., понесенные истцом при обращении в Ленинский районный суд города Курска, суд возлагает на ответчика.

На основании статей 239.1, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, условный номер 46-46-01/010/2008-639 (кадастровый номер 46:29:102091:54), общей площадью застройки 172 кв.м, определённую Отчётом частнопрактикующего оценщика ФИО5 №229/12-20 от 04 декабря 2020 г. недостоверной.

Признать надлежащей величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, условный номер 46-46-01/010/2008-639 (кадастровый номер 46:29:102091:54), общей площадью застройки 172 кв.м., определённую заключением эксперта ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ ФИО6 №776/16.1-2 в размере 3 924 096 руб., для начальной цены при проведении публичных торгов в форме аукциона.

Взыскать с комитета по управлению имуществом Курской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.


Судья С.И. Хмелевской