Постановление от 23 ноября 2020 г. ФАС ЗСО (ФАС Западно-Сибирского округа)

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А27-9748/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2020 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

ФИО1-

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел

в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Монтажэнергострой» на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2020 (судьи Фертиков М.А., Ярцев Д.Г., Стасюк Т.Е.) по делу № А27-9748/2019 по иску общества

с ограниченной ответственностью «Монтажэнергострой» (650044,

<...>, ОГРН <***>,

ИНН <***>) к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650991, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании денежных средств.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Камышова Ю.С.)

в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью «Монтажэнергострой» – ФИО2 по доверенности от 12.03.2020.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Монтажэнергострой» (далее – ООО «Монтажэнергострой», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи

49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – комитет, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 в размере 163 490,82 руб.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 30.12.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда

от 24.07.2020 решение суда первой инстанции от 30.12.2019 отменено,

по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции

от 24.07.2020, ООО «Монтажэнергострой» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебный акт отменить, оставить

в силе решение суда первой инстанции от 30.12.2019 по настоящему делу.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в отношении земельных участков, образованных из исходного, предоставленного

на торгах в целях комплексного освоения для жилищного строительства,

не подлежит изменению методика определения размера арендной платы; судом апелляционной инстанции не рассмотрен вопрос о том, является

ли спорная часть арендной платы нормативно регулируемой или она определена по результатам торгов; начальная цена предмета аукциона

при комплексном освоении территории является нерегулируемой частью арендой платы и представляет собой размер права на заключение договора аренды, а не размер арендной платы за пользование земельным участком; судом апелляционной инстанции не проанализирован вопрос о процедуре предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства и процедуре комплексного освоения территории; при определении порядка определения размера арендной платы спорного земельного участка необходимо было руководствоваться формулой, предусматривающей применение кадастровой стоимости участка, при этом применение положений пунктов 2.11 и 2.13 постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (далее – постановление № 62) является неправомерным, поскольку противоречит принципу экономической обоснованности.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал свою процессуальную позицию по делу.

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, а также соответствие выводов

в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам

и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел

к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела,

ООО «Монтажэнергострой» на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 № 27-10-С/15 (далее – договор) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:11631, площадью 1 795 кв.м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование: многоэтажная многоквартирная жилая застройка, объекты инженерной инфраструктуры.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое пользование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с протоколом определения величины арендной платы

к указанному договору арендная плата определялась с 27.08.2015

на основании постановления № 62, так как является нормативно регулируемой ценой и составляла 16 175 руб. в квартал на основании рыночной стоимости годового размера арендной платы в соответствии

с отчетом от 31.08.2015 № 124-ОЦ/15.

На основании пункта 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных указанным пунктом договора, в том числе – в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;

при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка

с кадастровым номером 42:24:0301014:11631 в размере его рыночной стоимости (9 879 267,15 руб.) с 27.04.2016, обществом 06.02.2019 в адрес комитета была направлена претензия с расчетом размера арендной платы исходя из значения показателя кадастровой стоимости, сославшись

на то, что за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 общество фактически производило уплату арендных платежей без учета указанных обстоятельств, исходя из определенного комитетом в Протоколе определения величины арендной платы размера арендных платежей, просило возвратить образовавшуюся на стороне арендатора переплату на расчетный счет истца.

Рассмотрев данную претензию, письмом от 07.03.2019 № 9-6-03/411 ответчик известил общество об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы, что, в свою очередь, послужило основанием

для обращения ООО «Монтажэнергострой» в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 9, 12, 13, 424, 606, 614, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 65,

39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в постановлении

от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28

«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление № 28), постановления № 62, исходил из наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения, поскольку комитетом не представлено доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований для получения им денежных средств в заявленном обществом размере.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 8, 12, 424, 448, 606, 614, 1102, 1109 ГК РФ, статьями 11.8, 30.2, 38.2, 39.6, 39.7, 65 ЗК РФ, положениями Закона

№ 135-ФЗ, постановления № 582, постановления № 73, постановления № 28, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017, постановления № 62, исходил из правомерности определения комитетом размера арендных платежей в спорный период

и, как следствие, отсутствие на стороне общества неосновательного обогащения.

Между тем судами не учтено следующее.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Необходимыми условиями возникновения обязательства

из неосновательного обогащения являются приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований (то есть, приобретение

или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано

на законе, иных правовых актах, сделке).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение

и пользование или во временное пользование. Обязанность

по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, подпункта 2 пункта 3 статьи

39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки публичной собственности является регулируемой, подлежит уплате в том размере, в котором

она определена в установленном порядке соответствующим уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 2.4 постановления № 62 (в редакции, действовавшей до 03.05.2017) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где: А – размер арендной платы; КС – кадастровая стоимость земельного участка; Кв – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку – коэффициент, учитывающий особые условия использования; Кк – коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S – площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П – количество периодов внесения арендной платы

в году.

Пунктом 2.13 постановления № 62 в редакции на дату заключения сторонами договора предусматривалось, что при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом – восьмом пункта 2.11 настоящего порядка,

за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Абзацами пятым и восьмым пункта 2.11 постановления № 62 предусматривалось, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления

об изменении размера арендной платы в следующих случаях: если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац шестой); если кадастровая стоимость земельного участка установлена

в размере, равном рыночной стоимости (абзац седьмой); если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям (абзац восьмой). Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два

и более раза (абзац восьмой). Расчет отклонения осуществляется

по приведенной в абзаце восьмом формуле.

Приведенные положения абзаца пятого пункта 2.11 постановления № 62 обоснованно признаны судами обеих инстанций не подлежащими применению, поскольку противоречат таким принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся

в государственной или муниципальной собственности, установленным постановлением № 582, как принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, учитывая процедуры предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотренной ранее действовавшей статьей 30.2 ЗК РФ, и процедуры комплексного освоения территории, установленной статьей 39.3 ЗК РФ и статьей 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к механизму формирования и предоставления земельных участков, выделенных из этих участков, пришел к выводу,

что общество правомерно производило уплату арендных платежей

за спорный период исходя из определенного комитетом в Протоколе определения величины арендной платы размера арендных платежей.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) определено,

что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе

в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Как указывает ответчик и не оспаривается истцом, земельный участок

с кадастровым номером 42:24:0301014:11631, предоставленный обществу

по договору аренды от 22.10.2015 № 27-10-С/15, был образован

из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, ранее предоставленного истцу по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка 21.10.2013 № 06-10-тк/13.

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:10703

для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставлялся по результатам проведения аукциона.

Из системного толкования положений статьи 448 ГК РФ, статей

11.8, 39.6 ЗК РФ следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.

Следовательно, предоставленное подпунктом 5 пункта 2 статьи

39.6 ЗК РФ право лицу, с которым был заключен договор аренды предоставленного для комплексного освоения территории земельного участка, на заключение договора аренды образованного из него участка

без торгов, не означает, что существенные условия землепользования, которыми, в рассматриваемом случае, является методика определения арендной платы, могут по своей сути отличаться от определенной

по результатам проведения торгов.

По общим правилам земельного законодательства земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены только

по результатам проведения торгов.

Положениями пункта 2.9 постановления № 62 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных

в аренду по итогам торгов по продаже права на заключение договоров

их аренды, определяется на основании протоколов о результатах торгов.

Так, согласно пункту 18 постановления № 73 и по смыслу пункта

4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся

в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в период проведения аукциона

в отношении аренды участка с кадастровым номером 42:24:0301014:11631, регулировались статьей 38.2 ЗК РФ, которой предусматривалось,

что аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1, с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ.

На основании приведенных правовых положений, учитывая, что

в отношении земельных участков, образованных из исходного, предоставленного на торгах в целях комплексного освоения для жилищного строительства, не подлежит изменению методика определения размера арендной платы, в целях установления обстоятельств правомерности определения комитетом арендной платы на основании отчета о ее рыночной стоимости судам надлежало исследовать вопрос о том, выставлялось

ли на аукцион право аренды или размер арендной платы или и то, и другое.

В случае, если аукционом определялся размер арендной платы, начальная цена которого установлена на основании отчета оценщика,

то такая арендная плата не является регулируемой, в связи с чем размер арендной платы в отношении образованных земельных участков также

не может определяться по правилам регулируемой цены. В таком случае определение размера арендной платы в отношении образованного спорного земельного участка по ее рыночной стоимости на основании отчета оценщика соответствует законодательству.

В том случае, когда аукционом определялся размер платы за право аренды – также нерегулируемая цена, а размер арендной платы устанавливался в соответствии с нормативным правовым актом,

то есть по правилам регулируемой цены, то и в отношении земельных участков, образованных из исходного, также сохраняются правила определения регулируемого размера арендной платы.

При этом в случае, если арендная плата за использование образованного земельного участка будет признана судами регулируемой, судам в целях проверки соблюдения принципа запрета необоснованных предпочтений следует проанализировать порядок определения арендной платы

за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства

по общему правилу - по результатам проведения торгов, и предоставленные без торгов в результате разделения земельных участков, ранее предоставленных для комплексного освоения территории.

Между тем указанные обстоятельства судами не были включены

в предмет исследования, в связи с чем выводы суда апелляционной инстанции о том, что комитет правильно определил размер арендной платы за спорный период на основании отчета о рыночной стоимости права пользования участком, являются преждевременными.

Таким образом, судами неполно выяснены обстоятельства дела,

что является основанием для отмены судебных актов и направления дела

на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, установить, в каком порядке согласно аукционной документации определялся непосредственно размер арендной платы за земельный участок

с кадастровым номером 42:24:0301014:11631 – по регулируемой или нерегулируемой цене; проверить соблюдение принципа запрета необоснованных предпочтений при определении арендной платы за спорный земельный участок.

Исходя из изложенного, судам следует разрешить спор о наличии

или отсутствии неосновательного обогащения на стороне комитета,

и по результату рассмотрения спора разрешить вопрос относительно судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30.12.2019

и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2020 по делу № А27-9748/2019 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи М.А. Севастьянова

А.В. Щанкина