Решение от 17 июня 2019 г. по делу № А57-19706/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-19706/2018
17 июня 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 07 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 17 июня 2019 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сидоровой Ю.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вита-Принт» (ОГРН <***> ИНН <***>), город Саратов

к Банку ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН <***> ИНН <***>), город Санкт-Петербург;

обществу с ограниченной ответственностью «НЭСК» (ОГРН <***> ИНН <***>), город Саратов;

обществу с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (ОГРН <***> ИНН <***>), город Саратов

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО2, поселок Хмелевка Саратовского района Саратовской области»;

общество с ограниченной ответственностью «СтройВит» (ОГРН <***> ИНН <***>), город Саратов;

ФИО3, город Саратов;

ФИО4, город Саратов;

Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***> ИНН <***>), город Саратов

о взыскании с Банка ВТБ (публичное акционерное общество) расходов по оплате охраны приобретенного недвижимого имущества за период с 21.12.2017г., по 17.09.2018г. в размере 196 385 руб. 31 коп., платы за владение и пользование земельным участком, находящимся под приобретенным имуществом за период с 21.12.2017г. по 29.12.2017г. в размере 4 379 руб. 98 коп.;

о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «НЭСК» расходов по оплате охраны приобретенного недвижимого имущества за период с 21.04.2017г., по 17.09.2018г. в размере 13 459 руб. 54 коп., платы за владение и пользование земельным участком, находящимся под приобретенным имуществом за период с 21.04.2017г. по 15.08.2017г. в размере 2 286 руб. 45 коп.;

о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» расходов по оплате охраны приобретенного недвижимого имущества за период с 02.03.2018г., по 17.09.2018г. в размере 37 255 руб. 67 коп.,

при участии: от истца – не явился, извещен надлежащим образом; от ответчиком – не явились, извещены надлежащим образом; от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вита-Принт» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Банку ВТБ (публичное акционерное общество), обществу с ограниченной ответственностью «НЭСК», а также обществу с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» о взыскании с Банка ВТБ (публичное акционерное общество) расходов по оплате охраны приобретенного недвижимого имущества за период с 21.12.2017г., по 17.09.2018г. в размере 196 385 руб. 31 коп., платы за владение и пользование земельным участком, находящимся под приобретенным имуществом за период с 21.12.2017г. по 29.12.2017г. в размере 4 379 руб. 98 коп.; о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «НЭСК» расходов по оплате охраны приобретенного недвижимого имущества за период с 21.04.2017г., по 17.09.2018г. в размере 13 459 руб. 54 коп., платы за владение и пользование земельным участком, находящимся под приобретенным имуществом за период с 21.04.2017г. по 15.08.2017г. в размере 2 286 руб. 45 коп.; о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» расходов по оплате охраны приобретенного недвижимого имущества за период с 02.03.2018г., по 17.09.2018г. в размере 37 255 руб. 67 коп.

Определением суда от 26 сентября 2018 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем 26 ноября 2018 года судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства и назначении предварительного судебного заседания.

Определениями арбитражного суда от 18 октября 2018 года, 22 октября 2018 года и 10 апреля 2019 года к участию в деле привлечены ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «СтройВит», ФИО3, ФИО4, Комитет по управлению имуществом города Саратова.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Истец, ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не обеспечили участия своих представителей.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением Банк ВТБ (ПАО), ООО «НЭСК» и ООО «Центральный рынок» обязательств по оплате услуг охраны принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, а также уплате арендных платежей за владение и пользование земельным участком, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2015 года ООО «Вита-Принт» признано (несостоятельным) банкротом, открыто конкурсное производство. Определением арбитражного суда от 06 марта 2015 года конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Согласно ст. 131 п.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Конкурсную массу ООО «Вита-Принт» составляет имущественный комплекс, предназначенный для производства полиграфической продукции, состоящий из значительного числа объектов движимого и недвижимого имущества.

Имущественный комплекс должника расположен на земельном участке с кадастровым 64:48:030120:18 площадью 30 491 кв.м, который предоставлен истцу в долгосрочную аренду сроком до 30.08.2029г. согласно договору №254 аренды земельного участка от 29.04.2005г., заключенному между Администрацией г.Саратова (Арендодатель) и ООО «Вита-Принт» (Арендатор).

За период 2017-2018гг. размер арендной платы по данному договору составил 858 108 руб. 21 коп., которая подлежала уплате равными долями не позднее 15.02., 15.05., 15.08. и 15.11. каждого года.

Охрана имущественного комплекса должника, состоящего из движимого и недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым №64:48:030120:18, а также в зданиях и сооружениях, находящихся на данном земельном участке, организация контрольно-пропускного режима на объекте осуществляется ООО ЧОО «Атлант» на основании заключенного с ним договора на оказание охранных услуг №30 от 26.07.2016г.

В 2017-2018гг. стоимость охранных услуг составила 95 000 руб. 000 коп. в месяц, которая подлежала оплате до 5 числа месяца, следующего за расчетным.

В течение 2017-2018гг. в ходе конкурсного производства было реализовано следующее недвижимое имущество должника: административное здание (литер Иикк1) общей площадью 1 988,8 кв.м оставлено за собой залогодержателем - Банк ВТБ 24 (ПАО) - правопредшественником Банк ВТБ (ПАО); нежилое здание - трансформаторная (литер Т) общей площадью 71,6 кв.м приобретено по договору купли-продажи ООО «НЭСК»; нежилые здания - печатный цех с пристройкой (литер АА1ББ1) общей площадью 2 142,8 кв.м, котельная с пристройкой (литер ВВ1в1) общей площадью 846,6 кв.м, производственный цех №2 (литер Зк) общей площадью 760,7 кв.м, склад (литер Л) общей площадью 1.210,50 кв.м, проходная (литер Ж) общей площадью 39,6 кв.м, оставлены за собой залогодержателем - ООО «СтройВит»; нежилое здание - склад лакокрасок (литер Е) общей площадью 511,9 кв.м, первоначально приобретено по договору купли-продажи ФИО4, а впоследствии продано им ООО «Центральный рынок»; нежилое здание - производственный цех №3 (литер Кн) общей площадью 669 кв.м приобретено по договору купли-продажи ФИО3; нежилое здание - склад (литер Г) общей площадью 298,2 кв.м приобретено по договору купли-продажи ФИО2

Все указанные здания (кроме проходной литер Ж) находятся в глубине земельного участка с кадастровым №64:48:030120:18 и не имеют границ и выходов на земли общего пользования.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При этом согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, с момента вручения покупателям приобретенных ими объектов недвижимости и подписания сторонами соответствующих документов о передаче, к ним перешло: право владения указанными объектами недвижимости и право пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, в части, соответствующей их доле в праве собственности на все находящиеся на данном земельном участке объекты недвижимости.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, по мнению истца, с момента передачи покупателям приобретенных ими объектов недвижимости и подписания сторонами соответствующих документов о передаче, они обязаны нести соразмерную часть расходов по охране приобретенных объектов недвижимости и по уплате части арендной платы за общий земельный участок.

Все покупатели объектов недвижимости были осведомлены о том, что приобретенное ими имущество продолжает охраняться частной охранной организацией, т.к. после его покупки они всегда получали доступ к нему и к соответствующей части земельного участка только через контрольно-пропускной пункт на основании письменных заявок, поданных на имя конкурсного управляющего.

Кроме того, отказа от осуществления охранных услуг в отношении имущества новых собственников конкурсному управляющему заявлено не было.

Однако, доводы истца являются несостоятельными в силу следующего.

В статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из указанных положений, с учетом п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, согласно вышеуказанным разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ № 73, право на земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации.

Данный вывод соответствует судебной практике, что подтверждается Определением Верховного суда РФ от 09.07.2018 по делу № А60-34238/2017.

Также согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Таким образом, с даты перехода к ответчикам прав пользования земельным участком под приобретенными зданиями у них возникает право на вступление в договор аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В таком случае, расходы на уплату арендной платы за пользование земельным участком до даты государственной регистрации перехода права собственности на здания к Банку ВТБ (ПАО), ООО «НЭСК» и ООО «Центральный рынок» являются текущими расходами в деле о банкротстве ООО «Вита-Принт», которые удовлетворяются в соответствии с пунктом 3 статьи 3 и статьи 134 Закона о банкротстве.

Уплата истцом арендной платы за пользование частью земельного участка под зданиями, право собственности на которые перешло к ответчикам, противоречит указанным выше правовым нормам по причине прекращения прав ООО «Вита-Принт» на пользование частями земельного участка, занимаемыми зданиями.

Таким образом, исковые требования в части взыскания платы за владение и пользование земельным участком, находящимся под приобретенным имуществом удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободным в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Банк ВТБ (ПАО), ООО «НЭСК» и ООО «Центральный рынок» не являются участниками договора №30 на оказание охранных услуг от 26.07.2016г., заключенного между ООО «Вита-Принт» и ООО ЧОО «Атлант».

Таким образом, указанный договор возмездного оказания услуг не порождает обязательств ответчиков перед истцом.

Кроме того, с момента государственной регистрации перехода к ответчикам права собственности в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации Банк ВТБ (ПАО), ООО «НЭСК» и ООО «Центральный рынок» самостоятельно несут бремя содержания зданий, включая их охрану.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что исковые требования ООО «Вита-Принт» удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Вита-Принт» (ОГРН <***> ИНН <***>), город Саратов, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вита-Принт» (ОГРН <***> ИНН <***>), город Саратов, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 075 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения.

Судья Ю.И. Сидорова