Постановление от 4 сентября 2025 г. по делу № А10-2426/2024

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru тел./факс <***>, 210-172


ПОСТАНОВЛЕНИЕ Ф02-2811/2025

Дело № А10-2426/2024
05 сентября 2025 года
город Иркутск


Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Кушнаревой Н.П., судей: Дамбарова С.Д., Фирсова А.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокопьевой Д.И.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия представителей: муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» - ФИО1 (доверенность от 24.02.2025, служебное удостоверение, паспорт), индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 10.04.2024, удостоверение адвоката, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» на постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2025 года по делу № А10-2426/2024 Арбитражного суда Республики Бурятия,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – комитет) о признании незаконным распоряжения от 19.03.2024 № 1468-ЗО об отказе в предоставлении земельного участка, возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем

подготовки проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:034408:130.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 ноября 2024 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2025 года решение суда отменено, по делу принят новый судебный акт, заявление удовлетворено, признано незаконным распоряжение от 19.03.2024 № 1468-ЗО об отказе в предоставлении земельного участка, на комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судом к возникшим отношениям положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и ошибочности выводов о наличии оснований для удовлетворения заявления. Вопреки позиции суда, предприниматель приобрел земельный участок в аренду по недействительной сделке, в связи с чем не вправе был осуществлять на нем строительство, возведенный им объект является самовольной постройкой, в этой связи ссылки суда на наличие оснований для предоставления земельного участка для завершения строительства являются необоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыва на нее, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие его выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок с кадастровым номером 03:24:034408:130, площадью 12 600 кв.м, расположенный по адресу: <...>., относится к землям населенных пунктов

и имеет вид разрешенного использования – для строительства объекта розничной и мелкооптовой торговли.

На основании договора аренды от 15.08.2012 № 278 указанный земельный участок предоставлен комитетом в аренду ООО «Грифон» на срок по 14.08.2018.

В последующем указанный договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.

По договору от 19.11.2013 ООО «Грифон» передало права и обязанности арендатора по указанному договору аренды ООО «Особняк».

В свою очередь ООО «Особняк» по договору от 29.11.2013 передало права и обязанности арендатора по договору аренды предпринимателю.

Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ предпринимателю 08.05.2014 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на данном земельном участке.

Предпринимателем на земельном участке с кадастровым номером 03:24:034408:130 возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 03:24:034408:671 и трансформаторная подстанция с кадастровым номером 03:24:034408:681, право собственности на которые зарегистрировано соответственно 22.10.2014 и 27.02.2015.

По соглашению об отступном от 18.03.2015 предприниматель передал в собственность ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 03:24:034408:671, трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 03:24:034408:681, а также право аренды земельного участка по договору от 15.08.2012 № 278.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 09.12.2015 по делу № А10-5762/2014 частично удовлетворен иск ООО «Грифон» к ООО «Особняк», предпринимателю и комитету, признан недействительным договор от 19.11.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.08.2012 № 278, заключенный между ООО «Грифон» и ООО «Особняк»; признан недействительным договор от 29.11.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.08.2012 № 278, заключенный между ООО «Особняк» и предпринимателем.

Основанием для признания указанных договоров недействительными послужило то, что договор от 19.11.2013 со стороны ООО «Грифон» уполномоченным лицом не подписывался.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 04.08.2016 по делу № 2-4862/2016 частично удовлетворены требования ООО «Грифон»

к ФИО4 и предпринимателю, соглашение от 18.03.2015 об отступном признано недействительным в части передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.08.2012 № 278.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 11.05.2017 по делу № 2-1004/2017 отказано в удовлетворении иска ООО «Грифон» к предпринимателю, ФИО4 о признании разрешения на строительства незаконным, о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, о применении последствий недействительности соглашения об отступном, признании ничтожным разрешения на строительство.

30.12.2016 между комитетом и ФИО4 заключен договор аренды № 16-202 земельного участка с кадастровым номером 03:24:034408:130.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 15.10.2018 по делу № 2-4273/2018 удовлетворены исковые требования комитета, признан недействительным договор аренды земельного участка от 30.12.2016 № 16-202, применены последствия недействительности сделки, на ФИО4 возложена обязанность возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 03:24:034408:130.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 03.06.2021 удовлетворены исковые требования ФИО5 к ФИО4, предпринимателю, признано недействительным соглашение от 18.03.2015 об отступном, на ФИО4 возложена обязанность возвратить в совместную собственность предпринимателя и ФИО5 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 03:24:034408:671, трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 03:24:034408:681.

На основании решения суда от 03.06.2021 и брачного договора от 15.01.2024 зарегистрировано право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 03:24:034408:671, трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 03:24:034408:681.

05.03.2024 предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 03:24:034408:130 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Распоряжением комитета от 19.03.2024 № 1468-ЗО предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку он не имеет права на приобретение земельного участка без торгов.

Ссылаясь на незаконность указанного распоряжения, предприниматель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 222, 239.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что требовать заключения договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства вправе только добросовестный застройщик; с учетом того, что земельный участок предприниматель приобрел по недействительным сделкам, то он не имел законных оснований для строительства на нем каких-либо объектов; в связи с этим заявитель не может претендовать на заключение договора аренды в целях достройки объекта незавершенного строительства.

Отменяя решение и удовлетворяя заявление, суд апелляционной инстанции посчитал, что возведенный предпринимателем объект не является самовольной постройкой, а приобретение земельного участка в аренду по недействительным сделкам не свидетельствует о недобросовестности заявителя, в связи с чем оснований для отказа в предоставлении земельного участка не имелось.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного

требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Системное толкование указанных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что объекты недвижимого имущества возведены предпринимателем на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, предусматривающего их строительство.

С учетом этого суд пришел к выводу о том, что названные объекты не являются самовольными постройками.

Выводы суда являются правильными.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Из материалов дела следует, что право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке. При этом названное право никем не оспорено, данный объект самовольной постройкой судом не признан.

В этой связи доводы кассационной жалобы о самовольном возведении предпринимателем указанного объекта подлежат отклонению.

С учетом приведенных обстоятельств приобретение заявителем прав на земельный участок по недействительным сделкам не свидетельствует о том, что указанный объект является самовольной постройкой и недобросовестности предпринимателя.

При этом с момента прекращения в 2018 году договора аренды комитетом не реализовано право, предусмотренное статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, отказ в предоставлении в аренду земельного участка для окончания строительства объекта незавершенного строительства приведет к нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и правовой неопределенности относительно судьбы данной постройки.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу сводятся к несогласию с указанными выше обстоятельствами, признанными судом установленными, и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Между тем, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания для их переоценки.

Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для его изменения или отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2025 года по делу № А10-2426/2024 Арбитражного суда Республики Бурятия оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.П. Кушнарева Судьи

С.Д. Дамбаров

А.Д. Фирсов