Решение от 15 апреля 2025 г. по делу № А11-12091/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-12091/2024
16 апреля 2025 года
г. Владимир


Резолютивная часть решения объявлена 03.04.2025.

Полный текст решения изготовлен 16.04.2025.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Райтер-Рожковой О.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Болотовой Е.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (Владимирская область, г. Ковров) к администрации города Коврова (Владимирская область, г. Ковров) о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии нежилого строения,

при участии в судебном заседании:

от истца – представители не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства;

от ответчика – представители не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Ковровский городской суд с исковым заявлением к администрации города Коврова (далее – администрация, ответчик) о сохранении в реконструированном состоянии здания с кадастровым номером: 33:20:016402:307, площадью 411,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, по адресу: Российская Федерация, Владимирская обл., городской округ город Ковров, город Ковров, примерно в 207 метрах по направлению на юго-запад от <...> согласно техническому плану, составленному по состоянию на 18.06.2024, изготовленному кадастровым инженером ФИО2, ОГРНИП: <***>.

Определением Ковровского городского суда от 09.09.2024 дело                        № 2-2806/2024 передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Владимирской области.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2024 делу присвоен номер А11-12091/2024, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчик в отзыве от 19.02.2025 пояснил, что разрешение на строительство объекта коммерческого назначения, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, администрацией города Коврова не выдавалось. Фактически собственником земельного участка, в упрощенном порядке, под видом индивидуального жилого дома возведено здание коммерческого назначения в обход предусмотренных законодательством процедур. Объект не соответствует градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки муниципального образования в момент его возведения и окончания строительства. Сообщил, что 02.04.2024 истцом в администрацию города Коврова подано заявление № 477/11-300-17 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта – магазин. Письмом от 03.05.2024 №11-300-17/172 заявителю отказано в удовлетворении заявления (строительство объекта осуществлялось без выдачи разрешения, по упрощенной процедуре). 07.05.2024 истцом в администрацию города Коврова подано заявление                   № 658/11-300-17 о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) магазина. Письмом от 15.05.2024 № 11-300-17/187 заявителю отказано в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) магазина ввиду несоответствия объекта требованиям законодательства. Ответчик отметил, что при подаче заявления о предоставлении разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, на земельном участке с кадастровым номером 33:20:016402:69, по адресу: <...> з.у. 1А уже было фактически возведено как коммерческое здание (магазин), соответствовал предпроектной документации для «предстоящей» реконструкции ИП ФИО3 № 121/23-00 (представлявшийся в администрацию города Коврова), техническому плану здания от 18.06.2024 (представленному в материалы дела) и не эксплуатировался в качестве объекта индивидуального жилищного строительства, что свидетельствует о недобросовестном поведении застройщика. При этом дата завершения строительства объекта ИЖС согласно выписке ЕГРН 2023 год, а дата завершения строительства магазина согласно техническому плану здания 2024 год, с указанием назначения здания – нежилое и вида использования – магазин. Основанием регистрации права на здание, согласно выписке ЕГРН, является договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.01.2021 № 08-06-01/12683. Право на земельный участок за истцом зарегистрировано 28.03.2023 на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2023 № 08-03-11/126 (за 25% от кадастровой стоимости, как собственнику жилого дома). В последствии, собственником, вид разрешенного использования земельного участка под жилым домом изменен на – магазины, общественное питание, бытовое обслуживание. Ответчик, полагает, что истец, изначально умышленно возводя нежилое здание (строительство которого согласно технической документации завершено в 2024 году), под видом жилого дома (строительство которого согласно выписке завершено в 2023 году), действовал в обход установленных законодательством процедур (лишь для вида, в последствии, подавая заявления на отклонение от предельных параметров и получения разрешения на реконструкцию), недобросовестно воспользовался упрощенной процедурой строительства жилого дома, для возведения коммерческого объекта. Обращение в суд с настоящим иском, направленным на узаконение самовольной постройки под видом переустройства/перепланировки, по мнению ответчика, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ИП ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 33:20:016402:69, площадью 758 кв.м,  расположенный на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием: магазины, общественное питание, бытовое обслуживание и находящийся по адресу: Российская Федерация, Владимирская область,                    г.о. город Ковров, <...> з/у 1А. Право собственности зарегистрировано 28.08.2023, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 33:20:016402:69-33/050/2023-10. 

На указанном земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, г.о. город Ковров, <...> з/у 1А, расположено здание с кадастровым номером 33:20:016402:307, площадью 411,2 кв.м, назначение: жилое, по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, городской округ город Ковров, г. Ковров, примерно в 207 метрах по направлению на юго-запад от                       <...>. Право собственности ИП ФИО1 на указанное здание зарегистрировано 06.07.2023, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 33:20:016402:307-33/055/2023-1.

Как указал истец, в 2024 году ИП ФИО1 обратился в администрацию города Коврова с заявлением от 02.04.2024 № 477/11-300-17 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства – магазина на земельном участке с кадастровым номером 33:20:016402:69, расположенном по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, г.о. город Ковров, <...> з/у 1А.

Администрация города Коврова в письме от 03.05.2024 № 11-300-17/172 отказала в предоставлении муниципальной услуги, сообщив, что согласно служебной записке Отдела муниципального контроля и технического надзора администрации г. Коврова от 17.04.2024 № 22-24/1095 и акта визуального осмотра от 12.04.2024, на земельном участке с кадастровым номером 33:20:016402:69 расположено двухэтажное нежилое строение. В связи с этим ИП ФИО1 не может получить разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства.

Отсутствие разрешительной документации на ввод в эксплуатацию спорного объекта послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права (абзац 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, предметом которого является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 33:20:016402:69, площадью 758 кв.м,  расположенный на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием: магазины, общественное питание, бытовое обслуживание и находящийся по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, г.о. город Ковров, <...> з/у 1А. Право собственности зарегистрировано 28.08.2023, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 33:20:016402:69-33/050/2023-10. 

На указанном земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, г.о. город Ковров, <...> з/у 1А, расположено здание с кадастровым номером 33:20:016402:307, площадью 411,2 кв.м, назначение: жилое, по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, городской округ город Ковров, г. Ковров, примерно в 207 метрах по направлению на юго-запад от                       <...>. Право собственности ИП ФИО1 на указанное здание зарегистрировано 06.07.2023, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 33:20:016402:307-33/055/2023-1.

До обращения с настоящим иском в суд истец принимал меры к легализации реконструированного объекта недвижимости, о чем свидетельствует письмо от 03.05.2024 № 11-300-17/172 администрации города Коврова об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В материалы дела представлены документы, из содержания которых следует, что спорный объект недвижимости обследован уполномоченными организациями на предмет выявления факта наличия либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и законных интересов других лиц.

Так, кадастровым инженером ФИО2 составлен технический план здания, согласно которому граница земельного участка, на котором расположен объект недвижимости установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, технические характеристики здания «магазин», этажность 2, площадь помещений                  388,2 кв.м, площадь застройки здания: 230,1 кв.м (не изменилась в результате реконструкции, так как внешний периметр здания не изменился. На основании проектной документации площадь застройки здания составила  275 кв.м, что обусловлено разными методами подсчета, а именно в площадь застройки по проектным данным вошли отмостки и крыльца, однако в контур здания и соответственно в площадь застройки не вошли, так как не имеют ограждающих конструкций и несут функцию благоустройства), материал стен: из прочих материалов (газосиликатный блок).

Также справкой кадастрового инженера ФИО2, подтверждается, что площадь застройки обследуемого нежилого здания «магазин» составляет 230 кв.м, площадь здания по внутреннему периметру наружных стен составляет 411,2 кв.м, количество этажей – 2. В результате кадастровых работ установлено, что спорное нежилое здание – «магазин» расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 33:20:016402:69. Застройка и местоположение нежилого здания, образуемого из жилого дома с касторовым номером 33:20:016402:307 остались без изменений. По данным ЕГРН границы земельного участка с кадастровым номером 33:20:016402:69 и объекта капитального строительства (жилого дома) установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.    

В заключении от 29.06.2024 № 113-06/2024 о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, г.о. город Ковров, <...> з/у 1А, и о возможности их дальнейшей эксплуатации указано, что по результатам проведенного обследования, несущие и ограждающие строительные конструкции объекта – нежилого здания по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, г.о. город Ковров,                <...> з/у 1А, соответствуют требованиям действующих строительных норм, дефекты, влияющие на работоспособность строительных конструкций здания – не выявлены. Фундамент здания находится в работоспособном состоянии. Дальнейшее нормальное функционирование фундаментов возможно при контроле состояния, соблюдении условий эксплуатации зданий. Стены здания как несущий элемент находятся в работоспособном состоянии. Дальнейшее нормальное функционирование конструкций стен возможно при контроле состояния, соблюдении условий эксплуатации зданий. Конструкции покрытия находятся в работоспособном состоянии. Состояние кровельного покрытия - исправное. Дефекты и повреждения, влияющие на несущие способности и эксплуатационной пригодности - отсутствуют. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций нежилого здания обеспечивает нормальную эксплуатацию, не представляет угрозу для жизни и здоровья людей, как внутри так и на территории, прилегающей к строению. Согласно  результатам  проведенного  обследования,  дефектов  и  повреждений влияющих на несущую способность конструкций строения, не выявлено. Данных результатов обследования достаточно для оценки фактического технического состояния здания: строительные конструкции - работоспособны. Несущая способность элементов здания и его конструкций - обеспечена. Дальнейшая эксплуатация здания, согласно его функционального назначения - возможна.

В соответствии с экспертным заключением от 02.07.2024 № 16, выполненным ИП ФИО4, нарушений требований нормативных документов по пожарной безопасности здания и на его территории – не выявлено, нарушений требований пожарной безопасности противопожарного режима экспертной организацией при проверке – не зафиксированы, принятые системы противопожарной защиты, конструкция здания, материалы отделки наружных стен, материалы путей эвакуации – соответствуют требованиям действующих нормативно-технических документов. Помещение соответствует требованиям пожарной безопасности, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Согласно экспертному заключению Филиала Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Владимирской области» в г. Ковров, Ковровском и Камешковском районах от 05.07.2024 № 315/05 самовольно возведенное двухэтажное здание торгово-офисного назначения на земельном участке с кадастровым номером: 33:20:016402:69, расположенном по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, г.о. город Ковров, <...> з/у 1А: не является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека; соответствует требованиям: p.II СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности х Санитарно-эпидемиологические требованиям хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ и оказание услуг»; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (Новая редакция); не представляет угрозу для жизни и здоровья людей.

Таким образом, мнения компетентных органов относительно безопасности реконструируемых помещений, позволяют сделать вывод о том, что сохранение здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абзацу 3 пункта 25 пункте 25 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

На основании части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом вышеизложенных обстоятельств доводы ответчика, приведенные в отзыве на исковое заявление, не опровергают законность предъявленных требований.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая отсутствие притязаний третьих лиц на спорный объект недвижимости, с учетом доказанности истцом возможности дальнейшей безопасной эксплуатации спорного объекта, не нарушающих прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создающих угрозу жизни и здоровью граждан, а также того, что истец до настоящего времени не получил разрешение на ввод в эксплуатацию принадлежащего ему объекта недвижимости, требование истца о сохранении в реконструированном состоянии объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 33:20:016402:307, площадью 411,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, находящееся по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, городской округ город Ковров, город Ковров, примерно в 207 метрах по направлению на юго-запад от дома 14 по ул. Андреевской, согласно техническому плану, составленному по состоянию на 18.06.2024, изготовленному кадастровым инженером ФИО2, подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также иные судебные расходы, связанные с рассмотрением дела, относятся на истца по его заявлению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии здание с кадастровым номером 33:20:016402:307, площадью 411,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, находящееся по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, городской округ город Ковров, город Ковров, примерно в 207 метрах по направлению на юго-запад от дома 14 по                       ул. Андреевской, согласно техническому плану, составленному по состоянию на 18.06.2024, изготовленному кадастровым инженером ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                     О.Э. Райтер-Рожкова