Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А53-8364/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-8364/24
05 июля 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   26 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            05 июля 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горбуновой О. В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Югстройинвест" ОГРН: <***>, ИНН: <***>

к Комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Администрации г. Каменск-Шахтинский ОГРН: <***>, ИНН: <***>

об изменении вида разрешенного использования, об обязании внести изменения в договор аренды

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 15.05.2023,

от ответчиков: представители не явились

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Югстройинвест" обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области, Администрации г. Каменск-Шахтинский об изменении вида разрешенного использования земельного участка, об обязании внести изменения в договор аренды.

Представитель истца доложил предмет и основание иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Администрация г. Каменск-Шахтинский направила отзыв на иск, в котором указала, что является ненадлежащим ответчиком, в иске просила отказать и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области направил отзыв на иск, возражений по существу не заявил, оставил принятие решения на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона № U21000028760000000047-3 от 04.10.2023 по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, проводимого в электронной форме, ООО "Специализированный застройщик Югстройинвест" признан победителем.

20.10.2023 между Муниципальным образованием "Город Каменск-Шахтинский" в лице Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ЮГСТРОЙИНВЕСТ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 38-23.

В соответствии с указанным договором, арендодатель передает право на заключение договора аренды земельного участка, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 61:52:0030083:3141, общей площадью: 5800 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, территория ограниченная ул. Нефтяников, ул. Огородной, ул. Технической и земельным участком по адресу: <...>, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка.

В соответствии с 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 20.10.2023 по 19.10.2026.

С целью получения разрешения на строительство, истцом был получен градостроительный план земельного участка № РФ -61-3-07-0-00-2023-3547, подготовлены топосъемка и технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям.

Согласно техническому отчету по инженерно-геологическим изысканиям, подготовленным ИП ФИО2, в соответствии с СП 11-105-97 (часть II) арендуемый земельный участок относится к сезонно (ежегодно) подтапливаемому (I-A- 2). В соответствии с приложением Г СП 47.13330.2016 по совокупности факторов, приведенных в таблице Г.1 отчета, категория сложности инженерно-геологических условий площадки - III (сложная). Учитывая высокий уровень грунтовых вод и мощную толщу слабых грунтов (мягкопластичные суглинки ИГЭ-1) не рекомендуется строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов на ленточных, столбчатых и плитных фундаментах. Для надежной эксплуатации зданий рекомендуется устройство свайных фундаментов, с заглублением свайного основания ниже толщи слабых грунтов, а также преобразование грунтов методом цементации. В результате строительных работ (нарушение естественного стока, ливневых и талых вод, устройство свайных фундаментов), возможен подъем уровня грунтовых вод, вплоть до выхода на дневную поверхность.

Ссылаясь на указанный отчет и как следствие отсутствие возможности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования: для многоэтажной жилой застройки, истец обратился в суд с иском об изменении вида разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство.

Рассмотрев требования истца, суд признал их обоснованными в виду следующего.

Согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

В случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любим видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Градостроительные регламенты в соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяются Правилами землепользования и застройки.

Решением ФИО3 № 30 от 30.06.2011 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» (далее - ПЗЗ), которыми определено территориальное зонирование, где для каждой территориальной зоны установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ПЗЗ спорный земельный участок входит в производственную зону (ЖЗ), которая предназначена для размещения преимущественно жилой, а также общественной застройки на свободных территориях, в том числе путем комплексного освоения территории.

Согласно   статье   34   Правил   землепользования   и   застройки муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» в зоне развития жилой застройки в основных видах разрешенного использования (ЖЗ) имеется испрашиваемый истцом вид разрешенного использования - 2.1 «для индивидуального жилищного строительства», что не противоречит указанным ПЗЗ.

Из  представленного  в  материалы дела технического  отчета по инженерно-геологическим изысканиям следует, что арендуемый земельный участок относится к сезонно (ежегодно) подтапливаемому (I-A- 2), по совокупности факторов, приведенных в таблице Г.1, отчета, категория сложности инженерно-геологических условий площадки - III (сложная). Из-за высокого уровня грунтовых вод и мощную толщу слабых грунтов (мягкопластичные   суглинки   ИГЭ-1)   не   рекомендуется   строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов на ленточных, столбчатых и плитных фундаментах. Для надежной эксплуатации зданий рекомендуется устройство свайных фундаментов, с заглублением свайного основания ниже толщи   слабых   грунтов,   а   также   преобразование   грунтов   методом цементации. В связи с чем, в результате строительных работ (нарушение естественного   стока,   ливневых   и   талых   вод,   устройство   свайных фундаментов), возможен подъем уровня грунтовых вод, вплоть до выхода на дневную поверхность, что может привести к негативным последствиям для жителей соседних домов.

Таким образом, строительство МКД на указанном земельном участке, посредством устройства свайного фундамента приведет к затоплению местности, что в свою очередь причинит значительный вред соседним домовладениям.

Из изложенного следует, что у истца имеются объективные препятствия в использовании земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о правомерности требования истца об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030083:3141 с «многоэтажная жилая застройка» на «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно пункту 3 части 1 статьи 4 Федерального закона № 191 -ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.

Следовательно, требование об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежит исполнению Администрацией г. Каменск-Шахтинский.

Истец также просит внести изменения в договор аренды № 38-23 от 20.10.2023 в части вида разрешенного использования.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие правовые позиции отражены в пунктах 2 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договору аренды об изменении вида разрешенного использования, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, для внесения изменений в договор по указанному основанию по требованию одной из сторон в судебном порядке необходимо установить существенность изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в соответствии с критериями, установленными названными нормами; при этом необходимо установить наличие совокупности соответствующих условий и учитывать, что внесение изменений в договор при таких условиях является исключительным случаем. При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 N 18-КГ16-102, судебное изменение договора по правилам статьи 451 ГК РФ может быть обусловлено объективными, независящими от сторон обстоятельствами, которые они не могли предвидеть, поскольку гражданское законодательство исходит из приоритета стабильности исполнения договорных обязательств.

Судом установлено, что стороны на момент заключения договора не были осведомлены о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца об обязании Администрации г. Каменск-Шахтинский изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030083:3141 с «многоэтажная жилая застройка» на «для индивидуального жилищного строительства», внесение изменения в договор аренды в указанной части также подлежит удовлетворению.

Договор аренды должен содержать актуальный вид разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец заявил о принятии на себя судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию г. Каменск-Шахтинский ОГРН: <***>, ИНН: <***> в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030083:3141 с «многоэтажная жилая застройка» на «для индивидуального жилищного строительства».

Обязать Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области ОГРН: <***>, ИНН: <***> внести изменения в договор аренды № 38-23 от 20.10.2023 в части вида разрешенного использования.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                               Е. Н. Мариненко