Решение от 27 апреля 2026 г. АС Алтайского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-15128/2025
27 апреля 2026 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда объявлена 13 апреля 2026 года.

Полный текст решения суда изготовлен 28 апреля 2026 года.


ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению администрации города Белокуриха Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гора Глухариная», г. Белокуриха (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 22:64:012601:1712, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, об определении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 9 815 028 руб.,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гора Глухариная», г.Белокуриха к администрации города Белокуриха Алтайского края об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:64:012601:1712, расположенный по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, сроком на три года,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитет по управлению имуществом города Белокурихи (659900, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Гранд-Крио Алтай» (ИНН <***>, адрес: 659900, <...> зд. 68г),

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску, ответчика по встречному – ФИО2 по доверенности от 10.06.2024, диплом, паспорт, посредством веб-конференции;

от ответчика по первоначальному иску, истца по встречному – ФИО3, паспорт;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Белокуриха Алтайского края (далее – администрация истец по первоначальному иску, ответчик по встречному) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к акционерному обществу с ограниченной ответственностью «Гора Глухариная», г.Белокуриха (далее – ООО «Гора Глухариная», ответчик по первоначальному иску, истец по встречному) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 22:64:012601:1712, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, об определении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 9 815 028 руб.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Белокурихи, общество с ограниченной ответственностью «Гранд-Крио Алтай».

ООО «Гора Глухариная» в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал относительно удовлетворения исковых требований, полагает, что администрацией пропущен шести месячный срок для предъявления настоящих требований.

ООО «Гранд-Крио Алтай» в отзыве также полагает, что администрация города Белокуриха, пропустившая срок, установленный законом, утратило право требовать изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

От общества с ограниченной ответственностью «Гора Глухариная» поступило встречное исковое заявление об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:64:012601:1712, расположенный по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, сроком на три года.

Определением от 19.12.2025 суд принял встречное исковое заявление к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Администрация в отзыве на встречный иск считает, что встречные требования не могут быть удовлетворены, поскольку истцом право на объект не было приобретено по результатам публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка. Администрацией города Белокуриха Алтайского края в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительство, добросовестно выполнены все требования в рамках реализации прав, предусмотренных п. п. 1,2 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и заявленное требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо от 13.08.2025 не предусматривает реализации ответчиком прав, предусмотренных подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования, просил в удовлетворении встречных требований отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал относительно удовлетворения первоначально заявленных требований, встречные исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, доводы искового и встречного заявлений, и отзывов на них, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав участников процесса, суд установил следующее.

По договорам аренды от 14.02.2022 № 9-ю, от 14.02.2022 № 10-ю, земельные участки с кадастровыми номерами 22:64:012601:69, 22:64:012601:193 были предоставлены в аренду ООО «Гранд-Крио Алтай» сроком на 3 года однократно для завершения строительства объекта с кадастровым номером 22:64:012601:1046. Срок указанных договоров устанавливался с 14.02.2022 по 13.02.2025.

В результате проведенных кадастровых работ по объединению земельных участков с кадастровыми номерами 22:64:012601:69, 22:64:012601:193 в июне 2022 года образовался земельный участок с кадастровым номером 22:64:012601:1712 на котором в настоящее время расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, таким образом, с ООО «Гранд-Крио Алтай» был заключен договор аренды от 23.06.2022 № 14-ю сроком до 13.02.2025 на условиях ранее заключенных договоров аренды от 14.02.2022 № 9-ю, от 14.02.2022 № 10-ю, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В результате передачи объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 22:64:012601:1046 ООО «Гора Глухариная» 18.10.2023 с ООО «Гора Глухариная» перезаключен договора аренды от 18.10.2023 № 27-ю, также на прежних условиях в соответствии с земельным законодательством.

Ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (готовностью 70%), о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется регистрационная запись от 02.10.2023 №22:64:012601:1046-22/111/2023-12.

12.02.2025 в адрес администрации поступило заявление ООО «Гора Глухариная» о продлении договора аренды на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, на что в адрес ООО «Гора Глухариная» был дан отрицательный ответ, поскольку право на продление договора аренды в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации реализовано, повторное продление Договора аренды по тем же основаниям не представляется возможным.

Поскольку строительство объекта недвижимости в установленный срок не завершено, истец обратился с иском в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Ответчик воспользовался правом на предъявление встречного иска.

В обоснование встречных требований истец указал, что ООО «Гора Глухариная» как собственник объекта незавершенного строительства имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, поскольку публичный собственник участка в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам…

В соответствии с пунктом 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018 граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи.

Судом установлено, что по договорам аренды от 14.02.2022 № 9-ю, от 14.02.2022 № 10-ю, земельные участки с кадастровыми номерами 22:64:012601:69, 22:64:012601:193 были предоставлены в аренду ООО «Гранд-Крио Алтай» сроком на 3 года однократно для завершения строительства объекта с кадастровым номером 22:64:012601:1046. Срок указанных договоров устанавливался с 14.02.2022 по 13.02.2025.

В результате проведенных кадастровых работ по объединению земельных участков с кадастровыми номерами 22:64:012601:69, 22:64:012601:193 в июне 2022 года образовался земельный участок с кадастровым номером 22:64:012601:1712 на котором в настоящее время расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, таким образом, с ООО «Гранд-Крио Алтай» был заключен договор аренды от 23.06.2022 № 14-ю сроком до 13.02.2025 на условиях ранее заключенных договоров аренды от 14.02.2022 № 9-ю, от 14.02.2022 № 10-ю,

В результате передачи третьим лицом (ООО «Гранд-Крио Алтай») объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 22:64:012601:1046 ООО «Гора Глухариная», между администрацией и ООО «Гора Глухариная» заключен договор аренды от 18.10.2023 № 27-ю, все на тех же условиях ранее заключенных договоров аренды от 14.02.2022 № 9-ю, от 14.02.2022 № 10-ю, при этом срок аренды продлен не был.

Что позволяет придти к выводу о том, что стороны осуществили фактическое исполнение сделки по уступке права требования, цель договора, состоявшая в переходе прав требования от ООО «Гранд-Крио Алтай» к ООО «Гора Глухариная» достигнута, иных изменений в ранее согласованные договорами аренды от 14.02.2022 № 9-ю, от 14.02.2022 № 10-ю условия внесены не были.

В данном случае заключенный договор аренды спорного земельного участка от 18.10.2023 № 27-ю, не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договоров аренды от 14.02.2022 № 9-ю, от 14.02.2022 № 10-ю.

Кроме того, из материалов дела следует, что 05.02.2025 между ООО «Гора Глухариная» (заказчик) и ООО «Алион» (исполнитель) заключен договор на разработку проектной документации по объекту «Реконструкция объекта незавершенного строительства (горнолыжная база с пунктом проката) по адресу: <...>».

Проектная документация в отношении спорного объекта незавершенного строительства выполнена, услуги оплачены в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела счетом на оплату от 05.02.2025 № 002/25 и актом сдачи-приемки оказанных услуг от 11.02.2025 (т.1 л.д. 139-142).

ООО «Гора Глухариная» в целях подключении (технологического присоединения) спорного объекта капитального строительства к сети газораспределения обращалось к обществу с ограниченной ответственностью «Газпром Газораспределение Барнаул» с заявлением о заключении соответствующего договора, однако письмом от 07.02.2025 № УОЗДП-00130 в его заключении было отказано по причине отсутствия технической возможности подключения объекта капитального строительства к сети газораспределения исполнителя. Заключение договора о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям газораспределения будет возможно при наличии свободной мощности ГРС (т1. л.д. 138).

В связи с чем, срок завершения строительства спорного объекта ответчиком был нарушен по независящим от него причинам.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства в их совокупности, принимая во внимание высокую степень готовности объекта незавершенного строительства (70%), арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 22:64:012601:1712, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, об определении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 9 815 028 руб., и об обоснованности встречных исковых требований о наличии у общества права на заключение с ним без торгов нового договора аренды того же земельного участка сроком на три года для завершения строительства расположенного на участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО «Гора Глухариная» на праве собственности.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении первоначальных исковых требований и считает подлежащими удовлетворению встречное исковое заявление.

При этом доводы общества ООО «Гора Глухариная» о пропуске Администрацией при обращении с иском об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, установленного подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

26.05.2025 в рамках дела №А03-8989/2025 общество с ограниченной ответственностью «Гора Глухариная» обращалось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Администрации города Белокуриха Алтайского края о признании незаконным отказа от 27 февраля 2025 года в продлении договора аренды земельного участка №27-ю от 18.10.2023, находящегося в муниципальной собственности и обязании продлить договор аренды земельного участка до 23.06.2025.

Согласно представленным администрацией в материалы дела документам 25.06.2025 для производства оценки объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, расположенного по адресу: <...> осуществлен запрос в отдел архитектуры и градостроительства администрации города Белокуриха Алтайского края, о предоставлении технического плана объекта или проектной документации незавершенного строительства с указанием технических характеристик объекта и любую прочую имеющуюся документацию, содержащую количественные и качественные характеристики объекта незавершенного строительства.

24.07.2025 в целях изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов направлена заявка в ООО «Негосударственная экспертиза Алтайского края» о проведении оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, без учета стоимости земельного участка, заключен муниципальный контракт № 41-25-08-24 на проведение оценки.

По результатам установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, администрацией города Белокуриха Алтайского края подано исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов от 13.08.2025 № 262/П/4165.

Определением от 22.09.2025 исковое заявление, поданное в рамках дела №А03-8989/2025 оставлено без рассмотрения.

Таким образом, в период рассмотрения указанного выше дела течение шестимесячного срока приостанавливалось на период его рассмотрения.

Учитывая, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины и судом принято решение об отказе в удовлетворении первоначальных требований, а встречные требования удовлетворены в полном объеме, то на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы общества по оплате государственной пошлины относятся на администрацию.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований администрации города Белокуриха Алтайского края отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Гора Глухариная», г.Белокуриха удовлетворить.

Обязать администрацию города Белокуриха Алтайского края в течении месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:64:012601:1712, расположенный по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:64:012601:1046, сроком на три года.

Взыскать с администрации города Белокуриха Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гора Глухариная», г.Белокуриха (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Шупыро