Решение от 16 апреля 2017 г. по делу № А50-1150/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

17.04.2017 Дело № А50-1150/17

Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2017.

Полный текст решения изготовлен 17.04.2017.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи М.Ю. Шафранской

при ведении протокола судебного заседания

секретарём судебного заседания Л.И. Паны,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 309592024000048, ИНН <***>, Пермский край, город Чайковский)

к ответчику: закрытому акционерному обществу "Промжилспецстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>; 617766, <...>)

третьи лица:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>);

2) администрация Чайковского муниципального района Пермского края,

3) администрация Чайковского городского поселения Пермского края,

4) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,

5) Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края,

о признании права собственности, обязании зарегистрировать переход права собственности,

при участии:

от истца: не явился,

от ответчика: не явился,

от третьих лиц: не явились,

У С Т А Н О В И Л :

истец, Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 309592024000048, ИНН <***>), обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ответчику, закрытому акционерному обществу "Промжилспецстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>; 617766, <...>).

Просит признать право собственности истца на «Сооружение сварочной мастерской 127.4 кв. м. г. Чайковский, Пермского края, ул. Речная 2В» и зарегистрировать переход права собственности на него от ответчика к истцу.

Требование истца обосновано правовыми ссылками на статьи 12, 213, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, конкурсный управляющий ЗАО «Промжилспецстрой» ФИО2.

Определением от 20.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: администрация Чайковского муниципального района Пермского края, Администрация Чайковского городского поселения Пермского края, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края. Из состава третьих лиц исключена конкурсный управляющий закрытого акционерного общества «Промжилспецстрой» ФИО2.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представители сторон, третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор разрешен без участия представителей указанных лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представитель ответчика в отзыве на исковое заявление просит удовлетворить исковые требования, пояснил, что в ходе конкурсного производства Конкурсным управляющим ЗАО «Промжилспецстрой» проведена инвентаризация и оценка имущества должника. Инвентаризация имущества проведена с 29 мая 2014г. по 31 мая 2014г. Результаты инвентаризации оформлены 03 июня 2014г. Инвентаризационной описью № 1-КУ от 03 июня 2014г. Сообщение № 272654 о результатах инвентаризации имущества должника опубликовано на официальном сайте ЕФРСБ 06.06.2014. Оценка имущества проведена независимым оценщиком ФИО3 по Договору № ОН-1082-23-06-2014 от 01 июля 2014г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в составе зданий и помещений в зданиях, расположенного на одной территории по адресу: 617766, <...> Отчетом № ОН-1082-23-06-2014 от 01 июля 2014г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в составе зданий и помещений в зданиях, расположенного на одной территории по адресу: 617766, <...>, а именно: одноэтажного здания склада ГСМ (47,4 кв.м.), деревообрабатывающего цеха (93,5 кв.м.), столярной мастерской (161,3 кв.м.), одноэтажного кирпично-блочного здания материального склада (305,8 кв.м.), двухэтажного кирпичного здания мастерской ОГМ (380,4 кв.м.), а также иных строений, помещений и сооружений, расположенных на одной территории, по адресу: 617766, <...>. Сообщение № 325819 оценщика об оценке имущества должника опубликовано на официальном сайте ЕФРСБ 13.07.2014. После проведения оценки имущества должника, Конкурсный управляющий приступил к продаже имущества должника, путем открытого аукциона, определен состав имущества должника, предлагаемого к продаже в ходе конкурсного производства:

- Лот № 1 - Двухэтажное кирпичное здание мастерской ОГМ, находящееся в залоге у АКБ «Проинвестбанк» (общей площадью 340,4 кв.м.); Лот № 2 - Здание одноэтажное склада ГСМ (общей площадью 47,4 кв.м.); Лот № 3 - Здание одноэтажное деревообрабатывающего цеха (общей площадью 93,5 кв.м.); Лот № 4 - Здание одноэтажное столярной мастерской (общей площадью 161,3 кв.м.); Лот № 5 - Сооружение сварочной мастерской (общей площадью 127,4 кв.м.); Лот № 6 - Иное строение - Гараж с бытовками (общей площадью 279,0 кв.м.); Лот № 7 - Здание одноэтажное кирпично-блочное материального склада (общей площадью 305,8 кв.м.).

- Лот № 5 - Сооружение сварочной мастерской (127,4 кв.м) - Начальная цена 102 000,00 рублей, с учетом НДС. Победитель торгов - ООО «КомСтрой» - по цене предложения 107 100 рублей, с учетом НДС. 16.10.2014 заключен Договор купли-продажи по цене 107 100 рублей. По результатам торгов по Лоту № 5 опубликованы Сообщения на официальном сайте ЕФРСБ в сети Интернет по адресу: http://bankrot.fedresurs.ru. а именно:

- Сообщение № 403755 от 23.10.2014 о результатах торгов (включая Лот № 5);

- Сообщение № 406447 от 23.10.2014 о заключении Договора купли-продажи по Лоту № 5 с ФИО1 Материалами дела о банкротстве подтверждается, что Сооружение сварочной мастерской (127,4 кв.м.) входит в состав конкурсной массы должника и в ходе конкурсного производства на него не заявлены права третьих лиц, имущество не истребовано у ЗАО «Промжилспеецстрой» третьими лицами и не исключено из состава конкурсной массы. Материалами дела о банкротстве ЗАО «Промжилспецстрой» также подтверждается, что результаты торгов не оспорены, торги не признаны недействительными в судебном порядке. ФИО1 в ходе проведения торгов по продаже имущества должника в ходе конкурсного производства приобретено по цене 107 100,00 рублей по Договору купли-продажи от 16 октября 2014г. № 005-КУ-ТОРГ и полностью оплачено имущество должника - Лот № 5 - Сооружение сварочной мастерской (127,4 кв.м.). Имущество передано Продавцом и принято Покупателем на основании передаточного акта, в установленном законодательством порядке. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лицо при наличии у него нотариального удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При этом действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления сторон сделки, при отсутствии записи о государственной регистрации права за Продавцом. В связи с чем, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона)(л.д.48-52).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в отзыве от 13.03.2017 пояснило, что в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорное имущество. Отсутствие заявления сторон договора является препятствием для государственной регистрации права собственности, перехода права собственности. Судебное решение заменяет собой волеизъявление второй стороны договора (л.д.64-65).

Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в отзыве от 09.03.2017 пояснило, что спорный объект не значится в реестре государственной собственности Пермского края (л.д.69).

Администрация Чайковского муниципального района Пермского края в отзыве на исковое заявление от 05.04.2017 пояснила, что по данным предоставленным МКУ «Архив Чайковского муниципального района», в документах Фонда 51 описи 3 Отдела архитектуры и градостроительства по г. Чайковскому и Чайковскому району за период с 1977-2005 г.г. сведения о спорном объекте отсутствуют. По сведениям, представленным комитетом градостроительства и развития инфраструктуры администрации Чайковского муниципального района, разрешительные документы на возведение спорного объекта недвижимости за период с 2006 года не выдавались. В соответствии с данными портала Росреестра согласно указанного адресного ориентира земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010722:5, S-13 782 м2, с разрешенным видом использования - для эксплуатации зданий строительной базы: материального склада, мастерской ОГМ, склада ГСМ, деревообрабатывающего цеха, столярного цеха, теплой стоянки имеет статус ранее учтенный, не разграниченный в правах. В виду того, что о спорном объекте недвижимости отсутствуют какие-либо сведения, как в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и государственном органе, осуществляющем кадастровый учет недвижимости, так и у органов осуществляющих контроль за градостроительной и землеустроительной деятельностью право собственности на спорный объект может быть приобретено с соблюдением требований ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающей, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества при реализации на торгах, при заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № 370/09-2014 от 19.09.2014, не было зарегистрировано в ЕГРП за ЗАО «Промжилспецстрой» в установленном законом порядке. Ввиду отсутствия государственной регистрации на объект недвижимости: сооружение сварочной мастерской, S-127,4 м2, расположенной по адресу: <...>, после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № 370/09-2014 от 19.09.2014 по результатам торгов право собственности на спорный объект недвижимости у приобретателя не возникло. Продавец ЗАО «Промжилспецстрой», на момент проведения торгов, заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № 370/09-2014 от 19.09.2014 по результатам торгов, не являлось в установленном порядке собственником реализуемого имущества, с учетом отсутствия записей о государственной регистрации ранее возникших прав на объекты в Едином государственном реестре прав. Требования, заявленные истцом, удовлетворению не подлежат (л.д.85-86).

Администрация Чайковского городского поселения Пермского края в отзыве на исковое заявление от 10.04.2017 пояснила, что исходя из условий договора купли-продажи № 005-КУ-ТОРГ от 16.10.2014 невозможно определить, на каком основании принадлежит продавцу имущество, адрес объекта отсутствует, отсутствуют сведения о земельном участке, на котором оно находится, а также данные о том, на основании какого права принадлежит такой участок продавцу. В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. При этом в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (Принципал) и ООО «Ком Строй» (Агент) заключен договор № 370/09-2014 от 19.09.2014 для участия в торгах по приобретению объекта недвижимости «Лот № 5 Сооружение сварочной мастерской 127.4 кв.м.» на электронной площадке «Картотека.РУ», реализуемого конкурсным управляющим ответчика в рамках конкурсного производства. На основании данного договора Агент принял участия в торгах 07.10.2014 и выиграл их с суммой сделки 107100 рублей. От конкурсного управляющего поступило предложение от 07.10.2014 на заключение договора купли-продажи. 16.10.2014 такой договор был заключен. Выкупная цена 107100 рублей была внесена истцом по ПКО № 17 от 17.10.2014 конкурсному управляющему ответчика. От конкурсного управляющего Продавца (ответчика), на основании протокола об определении участников торгов по лоту № 5 от 07.10.2014 и протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № 5 от 07.10.2014 в адрес истца (исх № 1090-КЛБ-2016 от 23.09.2016 года) поступили вышеуказанные протоколы и договор купли-продажи от 16.10.2014 с актом приемки-передачи. Вышеуказанные документы были представлены истцом в регистрационный орган - Управление Росреестра по Пермскому краю 06.10.2016 года для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

11.11.2016 регистрационный орган вынес решение об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что право собственности Продавца в ЕГРП не зарегистрировано.

В связи с отказом в государственной регистрации права собственности истец обратился с настоящим иском в суд, при этом ссылается на статьи 213, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Администрация Чайковского муниципального района Пермского края пояснила, что спорный объект возведён с нарушением установленного законом порядка, оспаривает возникновение на него права собственности как у продавца (ответчика по настоящему делу), так и у покупателя (истца).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кадастровый и технический паспорт спорного объекта в материалы дела не представлены. Из материалов дела невозможно установить год возведения объекта, информацию о земельном участке, на котором находится спорный объект. Право собственности ответчика на спорный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке. Материалами дела не подтверждено, что право является ранее возникшим.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 названной выше статьи (п. 2).

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая, как следует из ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

Системное толкование положений ст. 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 309-КГ15-209).

В силу п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

При указанных обстоятельствах, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на спорный объект, в регистрации перехода права собственности на него от ответчика к истцу.

При обращении с иском в суд истец оплатил госпошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп. по чеку-ордеру от 12.01.2017 № 157 (л.д.7). По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

СудьяМ.ФИО4