Решение от 18 мая 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-354250/25-17-2772
г. Москва
19 мая 2026 года
Резолютивная часть объявлена 01 апреля 2026 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 мая 2026 года


Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почашевой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению ООО "УК "Плаза Девелопмент" (ИНН <***>) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН <***>) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 13 октября 2025 года № КУВД-001/2025-36638725/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации прав; о возложении обязанности устранить в срок не превышающий 3 (трех) дней, со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления действий по погашению регистрационной записи об ипотеке, установленной в пользу компании Бехимос Консалтинг КОРП в отношении нежилого помещения общей площадью 329,9 кв.м, кадастровый № 77:04:0001001:8928, расположенного по адресу: <...>/5

в судебное заседание явились: от заявителя: ФИО1 (доверенность от 03.12.2025 № 03-12-25), от ответчика: ФИО2.(доверенность от 12.12.2026г. № Д-14/2026)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Плаза Девелопмент» Доверительный Управляющий Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «Оборонительные системы - Реалти» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 13 октября 2025 года № КУВД-001/2025-36638725/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации прав, о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанности устранить в срок не превышающий 3 (трех) дней, со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления действий по погашению регистрационной записи об ипотеке установленной в пользу компании Бехимос


Консалтинг КОРП в отношении нежилого помещения общей площадью 329,9 кв. м., кадастровый № 77:04:0001001:8928, расположенного по адресу: <...>/5.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении, указав на то, что оспариваемое решение является необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования решения Управления Росреестра по Москве, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «МП-групп» и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Резерв Эссет Менеджмент» Доверительный Управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оборонительные системы - Реалти» договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 сентября 2013г. № 10-5.8,9, владельцы паев Комбинированного ЗПИФ «ОС-Реалти» являются правообладателями в праве общей долевой собственности в отношении нежилого помещения общей площадью 329,9 кв.


м., кадастровый № 77:04:0001001:8928, расположенного по адресу: <...>/5, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08 декабря 2025г. № КУВИ-001/2025-222544924.

Согласно указанной выписке из ЕГРН в отношении нежилого помещения общей площадью 329,9 кв. м., кадастровый № 77:04:0001001:8928, расположенного по адресу: <...>/5 внесена запись об обременении в виде ипотеки от 28 мая 2014г. № 77-77-04/137/2012-206 сроком на три года в пользу компании Бехимос Консалтинг КОРП на основании Договора займа от 29 мая 2012г. № 08/12-ВМ и Договора залога от 11 декабря 2012г.

В соответствии с изменениями № 33 в Правила доверительного управления Комбинированным ЗПИФ «Оборонительные системы - Реалти» от 02 сентября 2022г. № б/н, зарегистрированными Банком России 12 сентября 2022 года ООО «УК «Плаза Девелопмент» в настоящее время является доверительным управляющим названного фонда.

В силу п. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционной фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

В соответствии с п. 4 названной статьи Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.

Ввиду вышеизложенного, ООО «УК «Плаза Девелопмент» обратилось в Управление Росреесгра по Москве с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке от 07 июля 2025г. № КУВД-001/2025-36638725.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 10 июля 2025г. № КУВД-001/2025-36638725 осуществление регистрационных действий Управлением было приостановлено.

Решением, оформленным уведомлением от 13 октября 2025 года № КУВД-001/2025-36638725/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации прав, Управление отказало Обществу в погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с истечением срока приостановления и не устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.

Указанное решение мотивировано следующими обстоятельствами.


Согласно сведениям ЕГРН в отношении нежилого помещения общей площадью 329,9 кв. м., кадастровый № 77:04:0001001:8928, расположенного по адресу: <...>/5 (далее – Объект) содержится актуальная запись об ипотеке в пользу Компании Бехимос Консалтинг КОРП. (залогодержатель), залогодателем является Общество с ограниченной ответственностью "МП-групп".

Как указывает Управление, для погашения регистрационной записи об ипотеке № 77-77-04/137/2012-206 заявителем представлено свидетельство о ликвидации, подтверждающее, что Компания Бехимос Консалтинг КОРП. (залогодержатель), была


ликвидирована 14.02.2019. Документ выдан на территории Британских Виргинских островов, в подтверждение чего 20.02.2019 был проставлен апостиль.

При этом, как указывает Управление, пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.1996 № 10 «Обзор практики рассмотрения споров по делам с участием иностранных лиц, рассмотренных арбитражными судами после июля 1995 года» предусмотрено, что юридический статус иностранного лица подтверждается выпиской из торгового реестра страны происхождения или иного эквивалентного доказательства юридического статуса иностранного лица в соответствии с законодательством страны его местонахождения, гражданства или постоянного местожительства. На основании статьи 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 (далее - Основы) нотариус имеет право истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий.

Однако, как указывает Управление, соответствующие документы, выписка из торгового реестра страны инкорпорации (происхождения Британские Виргинские острова) компания Бехимос Консалтинг КОРП, актуальные на момент подачи заявления (07.07.2025) о прекращении регистрационной записи об ипотеке в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, в Управление не представлены, а также не представлено заявление залогодержателя Общества с ограниченной ответственностью "МП-групп".

При этом, как указывает Управление, в силу требований статьи 3 «Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных документов», заключенной в Гааге 05.10.1961, вступившей в силу 24.01.1965 (далее - Конвенция), ратифицированной 04.09.1991 и вступившей в силу 31.05.1992 на территории РФ, единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 данной Конвенции апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Документы, представляемые в Управление, также должны отвечать требованиям статей 46, 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1.

При этом, Управление сообщает, что решение суда или арбитражного суда, вступившее в законную силу, о прекращении ипотеки в силу закона в отношении вышеуказанного объекта недвижимости в регистрирующий орган не поступало.

Не согласившись с решением Управления, оформленным уведомлением от 13 октября 2025 года № КУВД-001/2025-36638725/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации прав, считая его незаконным и нарушающим его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя заявление, суд исходит из следующего.


В соответствии с п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 8.1 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.


Исключение из данного правила содержится в ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"(далее в том числе - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ), согласно которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведения о недвижимом имуществе, внесенные в реестр.

Как следует из ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Частью 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, перевод, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации, приведен в статье 8 ГК РФ, части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.


В силу ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

При этом, в соответствии с п. 11 ст. 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 14 статьи 53 Закона № 218-ФЗ в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Аналогичные положения содержатся в статье 25.1 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичная норма права содержится в п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливающая что, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.


В силу указанных норм права, в настоящем случае ООО «УК «Плаза Девелопмент» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «ОС-Реалти», приобретя на основании договора купли-продажи нежилое помещение, являющееся предметом залога, встало на место залогодателя и в связи с этим является надлежащим заявителем и в силу ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" осуществляет все права и обязанности залогодателя.

Довод Управления о том, что ему не представлено заявление залогодатели, а именно ООО «МП-групп» отклоняется судом, так как данное общество залогодателем не является.

Кроме того, суд учитывает, что заявителем в Управление Росреестра по Москве для погашения записи об ипотеке представлено свидетельство о ликвидации компании Бехимос Косналтинг КОРП. от 14 февраля 2019г., составленное на английском языке, подписанное Регистратором компаний, должностным лицом Комиссии БВО по финансовым услугам, на свидетельстве проставлен апостиль, свидетельство выполнено с переводом на русский язык, подпись переводчика заверена нотариусом г. Москвы ФИО3 11 июня 2025г. № в реестре 77/2289-н/77-2025-5-860.

В силу статьи 5 Гаагской конвенции от 05.10.1961г. апостиль проставляется по ходатайству подписавшего лица или любого предъявителя документа, заполненный надлежащим образом, апостиль удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором; выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ.

Гаагская Конвенция распространяется на официальные документы, в том числе, на документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющегося юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; на административные документы, нотариальные акты, а также на официальные пометки, такие как отметки о регистрации, визы, подтверждающие определенную дату, заверения подписи на документе, не засвидетельствованном нотариусом.

Таким образом, свидетельство о ликвидации компании Бехимос Консалтинг КОРП., представленное в Управление, оформленное надлежащим образом, подтверждает ликвидацию залогодержателя.

При этом, требование заинтересованного лица к заявителю о предоставлении выписки из торгового реестра не основано на нормах закона, учитывая, что представленное заявителем в регистрирующий орган свидетельство о ликвидации, оформленное в установленном законом порядке, является достаточным подтверждением факта ликвидации компании Бехимос Консалтинг КОРП..

Кроме того, суд отмечает, что заявителем в материалы дела представлены нотариально удостоверенные сведения о прекращении деятельности компании Бехимос Консалтинг КОРП., из которых следует, что деятельность данной компании прекращена 14.02.2019.

Таким образом, исходя из изложенного, решение Управления от 13 октября 2025 года № КУВД-001/2025-36638725/3 об отказе в государственной регистрации прав является незаконным, учитывая, что заявителем были предоставлены все необходимые документы в надлежащей форме, предусмотренные Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и


законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Доводы заинтересованного лица, изложенные в отзыве на заявление, проверены судом и признаны необоснованными, так как противоречат материалам дела и не основаны на нормах действующего законодательства.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ и взыскиваются с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "УК "Плаза Девелопмент".

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 13 октября 2025 года № КУВД-001/2025-36638725/3.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "УК "Плаза Девелопмент" путем осуществления действий по погашению регистрационной записи об ипотеке, установленной в пользу компании Бехимос Консалтинг КОРП в отношении нежилого помещения общей площадью 329,9 кв.м, кадастровый № 77:04:0001001:8928, расположенного по адресу: <...>/5.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "УК "Плаза Девелопмент" расходы по госпошлине в размере 50000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: А.Б. Полякова