Решение от 15 августа 2023 г. по делу № А79-4173/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4173/2023
г. Чебоксары
15 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.08.2023.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, Президентский б-р, д. 10,

к обществу с ограниченной ответственностью "Век", ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Набережные Челны, <...>

индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП 323210000015068, Чувашская Республика - Чувашия,

о расторжении договора аренды, обязании освободить и возвратить земельный участок,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Чебоксары Чувашской Республики,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 30.11.2022 №50 (сроком на 1 год),

от ответчика ООО "Век" в режиме веб-конференции – ФИО4 по доверенности от 19.05.2023 (сроком на 1 год, по 18.05.2024),

установил:

Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Век" и индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованиями:

- расторгнуть заключенный между Министерством экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Век" договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 1468, с кадастровым номером 21:01:020406:83, общей площадью 14 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

- обязать общество с ограниченной ответственностью "Век" и индивидуального предпринимателя ФИО2 не позднее одного месяца со дня вступления решения Арбитражного суда Чувашской Республики в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:020406:83, общей площадью 14 кв.м., расположенный по адресу: <...>, путем вывоза торгового павильона и привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования,

- обязать общество с ограниченной ответственностью "Век" вернуть Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером 21:01:020406:83, общей площадью 14 кв.м., расположенный по адресу: <...>, по акту приема-передачи в срок, не позднее одного месяца со дня вступления решения Арбитражного суда Чувашской Республики в законную силу.

Исковые требования основаны на нормах статей 450, 606, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы заключением ответчиками договора субаренды без согласия и уведомления истца, а также размещением на участке торгового павильона, а не киоска, как то предусмотрено Схемой размещения НТО на территории города Чебоксары; неосуществлением арендатором деятельности по размещению объектов торговли на спорном участке.

Определением суда от 01.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика – ООО "Век" отзывом от 30.06.2023 иск не признал, указав, что требование о получении согласия арендодателя на передачу участка в субаренду не допускается законом для долгосрочных договоров аренды; арендодатель в разумный срок уведомлен о субаренде путем вручения во время осмотра от 30.03.2023 договора субаренды от 17.03.2023.

Второй ответчик при надлежащем извещении, явку представителя в суд не обеспечил, отзыв не представил.

Третье лицо, также надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечило.

Выслушав явившихся представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости, в собственности Чувашской Республики с 06.05.2009 находится земельный участок с кадастровым номером 21:01:020406:83 площадью 14 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования "для эксплуатации торгового киоска "Газеты и журналы" для реализации печатной продукции", расположенный по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, <...> (далее – земельный участок).

На основании распоряжения Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 22.04.2020 №155-р 28.05.2022 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в собственности Чувашской Республики, в том числе по лоту 4 выставлено право на заключение договора аренды земельного участка, вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли, цель использования – для размещения объектов розничной торговли.

Согласно сведениям протокола заседания единой комиссии от 22.04.2020 лот 4 - право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:020406:83, площадью 14 кв. м., расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли. Границы участка указаны в выписке из ЕГРН от 09.01.2020, выданной ФГИС ЕГРН. Участок включен в схему размещения нестационарных объектов на территории г. Чебоксары, утвержденную решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 25.12.2018 №1516. Срок осуществления торговой деятельности – круглогодично, специализация торгового объекта (ассортимент реализуемого товара) – продовольственные и непродовольственные товары.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 28.05.2020 победителем аукциона по лоту 4 на право заключения договора аренды земельного участка признано ООО "Век".

По результатам проведения аукциона 10.06.2020 между истцом (арендодатель) и обществом "Век" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1468, в соответствии с которым, истец передал ответчику во временное владение и пользование земельный участок для размещения объектов розничной торговли сроком с 10.06.2020 по 10.06.2025.

Земельный участок передан арендатору по акту 10.07.2020.

Регистрация договора аренды произведена 22.06.2020.

19.08.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды, с учетом которого срок аренды земельного участка продлен до 10.06.2028 (пункт 2.1 договора).

Соглашение также зарегистрировано в установленном порядке 23.08.2022, о чем свидетельствует отметка МФЦ о создании электронного образа документа, а также сведения Единого государственного реестра недвижимости о сроке аренды до 10.06.2028.

В соответствии с условиями договора аренды ответчиком (арендатором) на земельном участке размещен нестационарный торговый объект – торговый павильон.

17.03.2023 между ответчиком (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нестационарного торгового объекта, согласно которому арендатор передал в аренду торговый павильон, размером 4100x3400 см, расположенный на земельном участке.

30.03.2023 сотрудниками Минэкономразвития Чувашии проведен выездной осмотр земельного участка на предмет соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка от 10.06.2020 № 1468, по результатам которого составлен акт осмотра от 04.04.2023, которым установлено, что на земельном участке расположен торговый павильон, в котором осуществляется реализация продуктов питания и безалкогольные напитки индивидуальным предпринимателем ФИО2 по договору аренды с обществом "Век" от 17.03.2023.

Письмом от 05.04.2023 №25/12-4869 Министерство направило в адрес общества требование в месячный срок обеспечить освобождение земельного участка, досрочно расторгнуть договор и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Поскольку договор обществом добровольно не расторгнут, участок не освобожден и не возвращен арендодателю, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3.1.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать в одностороннем порядке досрочного расторжения договора при невыполнении арендатором условий договора, при использовании участка не по целевому назначению, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно пункту 7.1 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, установленных законом и договором, использования участка не в соответствии с его целевым назначением (п.1.1 договора), использования участка способами, приводящими в его порче, невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа, нарушения сроков, предусмотренных пунктом 4.1 договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства арендодатель не направлял.

После проведения истцом 30.03.2023 осмотра объекта аренды, 05.04.2023 арендатору была направлена претензия №25/12-4869 об освобождении участка и расторжении договора аренды.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Взаимосвязанное толкование приведенных норм статей 452, 619 позволяет констатировать необходимость соблюдения двухэтапной процедуры расторжения договора аренды: сначала арендатору предлагается устранить нарушение, затем направляется предложение о расторжении.

В данном случае арендодатель, с учетом характера вменяемого арендатору нарушения (неполучение согласия арендодателя на субаренду), которое не может быть восполнено ретроспективно (устранено арендатором без волеизъявления самого арендодателя), по мнению суда, может требовать досрочного расторжения договора по такому основанию.

Между тем, такое требование арендодателя не является обоснованным по праву.

В силу пункту 3.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать участок в субаренду и передавать права и обязанности по договору третьему лицу только с письменного согласия арендодателя.

Однако, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых договором не допускается.

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон ("Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021)", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Пунктами 1, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.08.2022, прошедшим государственную регистрацию 23.08.2022, стороны продлили срок аренды до 10.06.2028, вследствие чего договор аренды стал долгосрочным, то есть, заключенным на срок более пяти лет.

С учетом изложенного положения пункта 3.3.2 договора аренды о необходимости получения согласия арендодателя на субаренду участка утратили юридическую силу в августе 2022 года, с момента заключения указанного дополнительного соглашения № 1, поскольку с этого момента стали противоречить существу законодательного регулирования данного вопроса (императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Также суд учитывает, что проверка арендатора проведена арендодателем лишь в марте 2023 года, то есть, в тот период, когда договор аренды уже был долгосрочным.

При этом уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 постановления Пленума № 11).

В момент осмотра объекта аренды истцом – 30.03.2023 – ему была представлена копия договора аренды от 17.03.2023 между ООО "Век" и ИП ФИО2, тем самым, в разумный срок после передачи в субаренду арендодатель уведомлен об этом событии.

В этой связи нарушений пункта 3.3.2 договора и положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в части уведомления арендодателя обществом не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя судом не установлено, соответствующее требование Министерства подлежит отклонению.

Аргументы истца о размещении на участке павильона, а не киоска, как то предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, судом не принимаются.

Действительно, по данным Единого государственного реестра недвижимости арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования для эксплуатации торгового киоска "Газеты и журналы" для реализации печатной продукции".

Из ответа ПКК "Роскадастр" от 20.07.2023 № 3185-МГ/23 следует, что вид разрешенного использования участка не изменялся.

Пунктом 2.28.2 Схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары, утвержденной Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 25.12.2018 № 1516, предусмотрено, размещение в пределах участка киоска площадью 14 кв.м. для реализации продовольственных и непродовольственных товаров.

Условиями аукциона и пунктом 1.1 договора аренды конкретный вид объекта торговли не определен.

Площадь установленного обществом торгового павильона, исходя из условий договора аренды от 17.03.2023 между обществом и ИП ФИО2, составляет 13,94 кв.м. (4100x3400 см).

Таким образом, размещение арендатором павильона, а не киоска, в пределах допустимой площади, со специализацией, предусмотренной как аукционной документацией, так и Схемой, не может рассматриваться как какое-либо существенное нарушение условий договора аренды, позволяющее требовать его расторжения.

Следует отметить, что целевое назначение участка, указанное в договоре, определено самим арендодателем как собственником земли не в соответствии с установленным им самим ранее видом разрешенного использования участка, внесенным в ЕГРН, что не может быть вменено арендатору в качестве нарушения договора.

В данном случае арендатором на участке, предоставленном для размещения объектов торговли, размещен торговый павильон допустимой площади и разрешенной специализации.

Принцип обслуживания покупателей в этом случае (со входом в объект торговли (павильон) или без такового (киоск) существенного значения для арендодателя не имеет.

Он имеет значение лишь для арендатора, поскольку ввиду обустройства места для входа и нахождения покупателей внутри торгового павильона собственно торговая площадь такого объекта в сравнении с киоском уменьшается.

Таким образом, описанного выше нарушения арендатором также не допущено, более того, такое нарушение не отражено в претензии арендодателя от 05.04.2023.

Поскольку требование о расторжении договора аренды судом отклонено, требования об освобождении участка и возврате его арендодателю также не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина относится на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец от её уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина