Решение от 15 декабря 2017 г. по делу № А53-25005/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону «15» декабря 2017 года Дело № А53-25005/2017

Резолютивная часть решения объявлена «12» декабря 2017 года Полный текст решения изготовлен «15» декабря 2017 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по

управлению имуществом Администрации г. Шахты

к обществу с ограниченной ответственностью «БЕТОНВЕРК ТРЕЙД» (ИНН

<***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить

земельный участок, привести его в первоначальное состояние и возвратить по акту,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 05.07.2017); от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 20.09.2017),

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БЕТОНВЕРК ТРЕЙД» о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 16.11.2015 № 8036, об обязании освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние и возвратить по акту.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по освоению земельного участка в установленный в договоре срок, а также его нецелевым использованием.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Траст Групп» (ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Бетонверк» (ИНН <***>).

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения ходатайства истца ввиду необоснованности.

Суд, после выхода из совещательной комнаты определил в удовлетворении ходатайства отказать ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, обусловленное взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

ФИО4, обществом с ограниченной ответственностью «Траст Групп» (ИНН <***>), обществом с ограниченной ответственностью «Бетонверк» (ИНН <***>) самими ходатайство о вступление в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не заявлялось, в связи с чем суд не находит оснований для привлечения их к участию в деле в качестве третьих лиц.

В судебном заседании 05.12.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 12.12.2017 до 14 часов 30 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в отзывах, отрицал производство бетона на спорном земельном участке, пояснил, что производил его на смежном земельном участке, но уже прекратил производство; спорный земельный участок осваивает, оказывает услуги по автостоянке; два раза получал отказы в выдаче разрешения на строительство, которые не оспаривал в установленном законом порядке; фактически на спорном земельном участке насыпан щебень и размещена будка КПП.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и ООО «БетонВерк Трейд» заключен договор аренды от 16.11.2015 № 8036 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 919 кв.м с кадастровым номером 61:59:0000000:21621, расположенного по адресу: <...>, для строительства автостоянки, с разрешенным использованием: автостоянки и гаражи на отдельных земельных участках сроком на 10 лет по 10.11.2025.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2015.

В соответствии с п. 4.4.9 арендатор обязан приступить к освоению участка, включая подготовку и оформление соответствующих документов, проведения иных мероприятий, необходимых для освоения участка и для начала последующего строительства, в течение 1,5 лет с момента заключения настоящего договора.

Комитетом произведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что строительство на земельном участке автостоянки и гаражей не проводилось, на участке расположены торговые павильоны (акт обследования № 67 от 17.08.2017).

Департамент архитектуры, градостроительства и территориального развития Администрации г. Шахты письмом исх. № 61/11/2404 от 26.07.2017 уведомил Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты о том, что разрешение на строительство автостоянки по адресу: <...>, не выдавалось.

В адрес ответчика комитетом направлено заказное письмо исх. № 2.1-06/2111 от 24.07.2017 с предложением устранить допущенные нарушения условий договора.

08.08.2017 в комитет поступило письмо ООО «БетонВерк Трейд» о том, что 02.08.2017 направлены документы для получения разрешения на строительство автостоянки по вышеуказанному адресу в Департамент архитектуры, градостроительства и территориального развития.

В этой связи комитетом повторно направлен запрос в Департамент архитектуры, градостроительства и территориального развития о выдаче ООО «БетонВерк Трейд» разрешительной документации на строительство автостоянки.

Письмом исх. № 61/11/2880 департамент уведомил комитет о том, что ООО «БетонВеркТрейд» был направлен отказ в выдаче разрешения на строительство автостоянки по адресу: <...>.

Поскольку нарушения в установленный срок устранены не были, комитетом ответчику направлено письмо исх. № 2.1-06/2392 от 14.08.2017 с предложением расторгнуть договор и подписать соглашение о расторжении договора аренды от 16.11.2015 № 8036 в трехдневный срок.

Письмо получено ООО «БетонВеркТрейд» 19.08.2017.

Комитет, указывая, что до настоящего времени ответчик не принял мер к освоению участка, включая подготовку и оформление соответствующих документов, проведения иных мероприятий, необходимых для освоения участка и для начала последующего строительства, соглашение о расторжении не подписал, земельный участок по акту приема-передачи не возвратил, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние и возвратить по акту.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как видно из материалов дела, комитетом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 16.11.2015 № 8036.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт соблюдения истцом установленного досудебного порядка разрешения спора подтвержден материалами дела.

Комитет требует расторжения договора аренды, ссылаясь на существенное нарушение его условий, которое выражено, в ненадлежащем исполнении обязательств арендатором по освоению земельного участка в установленный в договоре срок, а также в нецелевом использовании земельного участка.

Требования комитета мотивированы тем, что земельный участок передан в аренду обществу по договору от 16.11.2015 № 8036 для строительства автостоянки с обязательством арендатора приступить к освоению участка в течение 1,5 лет с момента заключения договора, однако меры к освоению не приняты до настоящего времени, участок используется для размещения помещения офисного типа, в котором общество осуществляет торговую деятельность по поставке товарного бетона, производимого на смежном земельном участке, что не соответствует виду его разрешенного использования. Изменения в договор аренды земельного участка сторонами не вносились, правовых оснований для использования земельного участка, предоставленного обществу в аренду для строительства автостоянки, для производства и торговли товарным бетоном не имеется.

В обоснование требований комитетом представлены акты обследования, фотоматериалы, нотариальный протокол осмотра доказательств.

Возражая против удовлетворения иска, представитель общества указал, что ООО «БетонВерк Трейд» приступило к освоению земельного участка до 27.05.2017, осуществив следующие мероприятия: в апреле 2017 г. организована охрана, ограждение, отсыпка и планировка земельного участка; 20.04.2017 заключен договор № 61-СП между ООО «БетонВерк Трейд» и ООО «Бюро кадастровых инженеров» с целью проведения работ по сбору сведений, документов, необходимых для получения технических условий для подключения услуги водоснабжения, водоотведения в отношении земельного участка, расположенного по адресу <...>, в том числе подготовки ситуационного плана и схемы границ земельного участка в бумажном и электронном виде

(5 мая 2017 года был подписан акт выполненных работ); 28.04.2017 представителем ООО «БетонВерк Трейд» заказан и оплачен расчет водопотребления для получения технических условий для подключения к услуге водоснабжения и канализации с ООО «Водоканал» (получены условия подключения объекта капитального строительства к муниципальным сетям водоснабжения № 1292 от 29.06.2017 и условия подключения объекта капитального строительства к муниципальным сетям водоотведения № 1293 от 29.06.2017); 05.05.2017 ООО «БетонВерк Трейд» и ООО «Бюро кадастровых инженеров» подписан договор № 73-ВГН по выносу точек границ земельного участка, расположенного по адресу г.Шахты, пер. Воробьевский, 2-г; 16.05.2017 директором ООО «БетонВерк Трейд» подано заявление в АО «Донэнерго» ШМЭС г. Шахты о выдаче технических условий на возможность подключения к услугам электроснабжения земельного участка, расположенного по адресу г. Шахты, пер. Воробьевский, 2-г. (технические условия № 204/17/1 /ШМЭС/ШРЭС от 19.05.2017 получены); 01.06.2017 директором ООО «БетонВерк Трейд» через МАО МФЦ г. Шахты подано заявление на получение градостроительного плана на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:59:0000000:21621, расположенного по адресу г. Шахты, пер. Воробьевский, 2-г. (градостроительный план выдан 15.07.2017); 31.07.2017 заключен договор на выполнение проекта строительства автостоянки, контрольно-пропускного пункта с ООО «АКБ» (проектная документация получена); 02.08.2017 ООО «БетонВерк Трейд» обратилось в Администрацию г. Шахты для получения разрешения на строительство автостоянки, контрольно-пропускного пункта по адресу г. Шахты, пер. Воробьевский, 2-г (получен отказ в выдаче разрешения на строительство); 06.09.2017 повторно ООО «БетонВерк Трейд» обратилось в Администрацию г. Шахты для получения разрешения на строительство автостоянки, контрольно-пропускного пункта по адресу г. Шахты, пер. Воробьевский 2-г. (получен отказ в выдаче разрешения на строительство); в апреле 2016 года смонтирован металлический забор из профильной трубы и металлопрофнля длиной 85 м; в мае 2016 года произведены работы по планировке и отсыпке территории участка; в период с апреля по июль 2017 года оформлены технические условия, проект, а также работы по электрификации участка и подключению его к городским электросетям. Также произведены работы по освещению территории участка; в период с апреля по август 2017 года оформлены технические условия, проект, а также работы по подключению участка к городскому водопроводу и канализационным сетям.

Ответчик полагает, что проведение данных мероприятий доказывает факт начала освоения данного участка арендатором, данные мероприятия не требовали получения разрешения на строительство.

Более того общество полагает, что наличие договоров по оказанию услуг автостоянки также подтверждает тот факт, что участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, считает, что начало его использования никак не связано с получением разрешения на строительство.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства в обоснование доводов и возражений, суд пришел к выводу о доказанности истцом нецелевого использования ответчиком арендованного земельного участка и нарушения арендатором обязательства по освоению участка в течение 1,5 лет с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при использовании земельного участка не по разрешенному использованию, а также при неисполнении пункта 4.4.9 договора.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, оценивая доводы сторон, принимая во внимание фактическое использование обществом земельного участка, проверив доводы истца об использовании спорного земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, суд пришел к выводу, что указанные комитетом обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем использовании обществом земельного участка, о его использовании не в соответствии с разрешенным использованием, и могут быть признаны существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2015 № 8036, законно и обоснованно, следовательно, подлежит удовлетворению.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

При данных обстоятельствах, свидетельствующих об отсутствии у ответчика законных оснований на использование спорного земельного участка, а также исходя из того, что факт нахождения на спорном земельном участке нестационарного торгового объекта, принадлежащего ответчику, подтвержден материалами дела, суд пришел к выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью «БЕТОНВЕРК ТРЕЙД» обязано освободить спорный земельный участок и передать указанный свободный земельный участок по акту приема-передачи комитету.

Между тем требование комитета об обязании ответчика привести земельный участок в первоначальное состояние не подлежит удовлетворению.

Данное требование не является конкретным, в материалы дела не представлено доказательств нарушения ответчиком, так называемого, первоначального состояния, его конкретизация в договоре отсутствует, в связи с чем, данное требование отклоняется судом.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить частично исковые требования.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 16.11.2015 № 8036, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и обществом с ограниченной ответственностью «БЕТОНВЕРК ТРЕЙД» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «БЕТОНВЕРК ТРЕЙД» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 61:59:0000000:21621, общей площадью 919 кв.м, находящийся по адресу: <...>, и передать указанный свободный земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЕТОНВЕРК ТРЕЙД» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук