Решение от 18 февраля 2018 г. по делу № А40-209080/2014

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-209080/14-40-1063
19 февраля 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена: 24 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен: 19 февраля 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Павлюка Ю.Б.,

при ведении протокола судебного заседания:

секретарем судебного заседания Региной Е.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ГС и К» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>), 2) обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» (г. Санкт-Петербург, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 1 163,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>, определенной в отчете от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР; о признании сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 23.05.2000 № 04-192/2000, оформленную уведомлением от 14.01.2014 № 33-А-62588/14-(0)-0

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 15.06.2016;

от ответчиков: 1) ФИО2 по доверенности от 25.12.2017; 2) не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ГС и К» (далее – ООО «ГС и К», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» (далее – ООО «Центр оценки «Аверс», ответчик 2) с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 1 163,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>, определенной в отчете от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР; о признании сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 23.05.2000 № 04-192/2000, оформленную уведомлением от 14.01.2014 № 33-А-62588/14-(0)-0.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков» (далее – НП СРО «ДСО»).

Явившиеся в судебное заседание представитель ООО «ГС и К», представитель департамента заявили, что не возражают против рассмотрения искового заявления в отсутствие представителя ООО «Центр оценки «Аверс», представителя НП СРО «ДСО».

Поскольку эти лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, препятствий для рассмотрения искового заявления в данном судебном заседании не имелось.

Относительно искового заявления представитель ООО «ГС и К» объяснил, что доводы, содержащиеся в исковом заявлении, поддерживает.

Представитель департамента объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в исковом заявлении, поскольку эти доводы несостоятельны.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, представителя ответчика 1, явившихся в судебное заседание, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, истец в соответствии с договором на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 23.05.2000 № 04-192/2000 (далее - договор), заключенным с Департаментом имущества города Москвы, является арендатором нежилого помещения общей площадью 1163,1 кв.м., расположенного по адресу: 105275, <...>, находящегося в собственности города Москвы.

На основании постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 № 99-ПП ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Департаментом, в адрес общества было направлено уведомление оформленное письмом от 14.01.2014 № 33- А-62588/14-(0)-0, согласно которому ставка арендной платы по указанному договору подлежит изменению и с 01.07.2014 установлена в размере 10 136 руб. за 1 кв.м2 в год без учета НДС.

На обращение истца ответчик разъяснил, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП по договору аренды установлена ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

Согласно произведенной 04.10.2013 рыночной оценке арендная ставка по данному договору составляет 10 846 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС).

Поскольку истец не согласился с указанным изменением ставки арендной платы, установленной в уведомлении департамента от 23.12.2013 № 33-А-175576/13-(0)-0, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» истцу как субъекту малого предпринимательства на 2013 год установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы.

Пунктом 3 статьи 2 Закона города Москвы от 21.11.2012 № 59 «О бюджете города Москвы» предусмотрено, что ставка арендной платы за кв. м нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, не может быть ниже минимальной, установленной правовым актом Правительства Москвы.

Согласно п. 2 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП на 2014 год установлена минимальная ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 3500 рублей в год. Ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

В соответствии с п. 4 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП размещение субъектов малого предпринимательства, арендующих нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в случаях, установленных Правительством Москвы, ставка арендной платы устанавливается Правительством Москвы.

Как усматривается из пояснений ответчика, и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП департаментом были организованы работы по оценке объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Независимой оценочной компанией на основании заключенного с департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-Ар и положительное экспертное заключение НП СРО «ДСО», используемые для принятия управленческих решений.

В соответствии с названным отчетом рыночная стоимость нежилых помещений по адресу г. Москва, проспект Буденного, 29/1, составляет 10 846 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Так как ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то суд приходит к выводу, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Направление уведомления является исполнением одной стороной (арендодателем) своей договорной обязанности по доведению до сведения другой стороны (арендатора) информации о введении нормативным актом новых ставок.

Данный факт был установлен решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2014 по делу № А40-110273/14, в соответствии с которым в удовлетворении иска ООО «ГС и К» о признании уведомления от 14.10.2014 № 33-А-62588/14 в части изменении размера арендной платы с 01.07.2014 противоречащим действующему законодательству.

Таким образом, требование о признании сделки в виде уведомления от 14.10.2014 № 33-А-62588/14 об изменении размера арендной платы недействительной суд признает необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку законность уведомления проверена в рамках дела № А40-110270/14.

Уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Требования истца, заявленные в отношении отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР судом рассмотрены и установлены следующие обстоятельства.

Как следует из отчета, оценщиком были исследованы характеристики объекта, не требующие его натурного осмотра, в том числе, расположение относительно магистралей, станций метро, этаже. Характеристики состояния, инженерного обеспечения, «тип входа» были приняты исходя из типичных для сегмента рынка, свойственного каждой группе объектов в зависимости от их вида разрешенного использования. Обязательное проведение осмотра объекта оценки законодательством не установлено. В разделе «Особые допущения и ограничительные условия» указано, что оценщик не проводил осмотр и не производил обмеры оцениваемых объектов, все данные об объектах оценки приняты согласно предоставленной заказчиком информации, площади оцениваемых объектов нежилого фонда приняты согласно данным перечня объектов недвижимости, сформированного по состоянию на 15.07.2013.

На основании задания на оценку оценщику предписано использовать при проведении оценки данные по ценообразующим факторам объектов, включенные в Фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастровый кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонда данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, а также исполнитель может использовать иную информацию, предоставленную государственным заказчиком из иных источников, в том числе, результаты оказанных услуг по государственным контрактам, ранее реализованным заказчиком. Поскольку в указанных источниках информации, в том числе, представленной заказчиком не содержится сведений о типе входа (состоянии и расположении), состоянии помещений, наличии инженерных систем и иных сведений, необходимых при проведении оценки, в разделе «Особые допущения и ограничительные условия» указано, что уточнении характеристик оцениваемых объектов нежилого фонда (технические характеристики, в том числе, расположение входа, наличие оконных проемов, высота потолка, наличие отопления, состояние и пр.) стоимость права пользования на условиях договора аренды может подлежать корректировке. Оценка произведена в предположении: - техническое состояние для всех оцениваемых объектов нежилого фонда принято работоспособным (т.е. учтена степень износа); стоимость прав на склады рассчитана исходя из усредненного показателя по наличию отопления; предполагаемая к сдаче в аренду площадь равна площади объекта оценки; тип входа: для помещений принимается как усредненное значение между отдельным и общим с другими помещениями (среднее значение по всей градации), для зданий принимается как отдельный (среднее значение между «отдельный с улицы» и «отдельный со двора»); оконные проемы: подвальные помещения: типовые размеры для подвальных помещений, отвечающие требованиям пожарной безопасности, - 1 этаж и выше: размером не менее 1470×1460 мм, в случае, если в помещении окон несколько, допускается наличие малого количества окон меньшего размера; высота пол/потолок – не менее 2,2 м; тип отделки: производственно-складская функция – простая (стены окрашены или побелены, полы - бетонные, плитка - кафельная, в отдельных (в т.ч. административных) зонах допускается ламинат или линолеум, потолок – окраска, побелка, в отдельных (в т.ч. административных) зонах допускаются подвесные потолки Armstrong или окраска), прочее – стандарт (отделка стен – оклейка обоями, в т.ч. под покраску, возможна отделка зон ресепшн, переговорные, кабинеты руководства более дорогими материалами, покрытие полов – линолеум, ламинат, кафельная плитка, потолок - подвесные потолки Armstrong или окраска).

В отчете указано, что класс объекта, в первую очередь, определяется его локацией (месторасположением), высотой потолков и/или иными объемно-пространственными характеристиками, уровнем отделки и инженерной обеспеченности, сопутствующими услугами, предлагаемыми управляющей объектом компанией. Поскольку сопутствующие услуги не относятся к недвижимому имуществу, они не рассматривались при выполнении расчетов. Остальные характеристики были учтены. Отделка объектов производственно-складской функции – простая, остальных функций – стандартная.

Следует отметить, что характеристики, существенно влияющие на стоимость (местоположение, площадь, функция использования), учтены оценщиком для каждого объекта индивидуально. Второстепенные ценообразующие характеристики определены в ряде расчетов как типичные и предписано заказчику для объектов, индивидуальные характеристики которых отличаются от типичных, принятых в отчете, проводить корректировку в соответствии с приведенными в отчете формулами расчета величина арендной платы. При этом оценщик отмечает, что стоимостные характеристики, установленные для типичного объекта, не могут не служить основанием для установления величины арендной платы для конкретного объекта.

При выполнении отчета оценщиком использовались федеральные стандарты оценки №№ 1, 2, 3. Судом установлено, что применялись методы, модели и расчеты, используемые при проведении индивидуальной рыночной оценки, а не кадастровой, в том числе исследованы индивидуальные характеристики и особенности оцениваемых объектов (местоположение, площадь объекта, обеспеченность инженерными коммуникациями и пр.). Применение специальных требований и ограничений, предусмотренных ФСО № 4 при проведении кадастровой оценки, судом не выявлено, в связи с чем, утверждение истца о том, что при выполнении отчета происходило по правилам ФСО № 4 – методами массовой оценки по аналогии с кадастровой оценкой, является безосновательным.

Доводы истца со ссылкой на статью 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности) о том, что для целей совершения сделок с объектами недвижимости должна быть применена рыночная стоимость, определенная на основании индивидуального заключения независимого оценщика, судом отклоняются по следующим основаниям.

Как указано в статье 7 Закона об оценочной деятельности, в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Требований о составлении оценщиком индивидуального отчета данная статья не содержит и определяет только вид стоимости, подлежащий установлению в ходе проведения оценки.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Как установлено судом, НП СРО «ДСО» подготовлено положительное экспертное заключение от 06.11.2013 № 1173/11/13 на отчет от 04.10.2013 №880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс».

Экспертное заключение от 06.11.2013 № 1173/11/13 содержит следующие выводы.

Содержание отчета соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «ДСО».

Методические основы определения стоимости изложены в отчете достаточно полно, применение использованных методов для определения стоимости объекта оценки достаточно обоснованно. Замечаний по применению подходов, методов и произведенным расчетам нет. Определение рыночной стоимости объекта оценки соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости. Эксперт проверил обоснованность принятых оценщиками ключевых допущений и предположений, полноту и правильность порядка расчета, обоснования и вывода итогового результата стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата.

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости, определенной оценщиком, экспертом были сделаны: анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверочные расчеты стоимости объекта оценки на основании используемых оценщиком в отчете подходов 7 и методов. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Проверка соответствия результатов расчета рыночной стоимости, полученных экспертом, результатам расчетов оценщика, отраженных в отчете. В итоге проведенных поверочных выборочных расчетов эксперт подтверждает полученные итоговые значения стоимости права пользования объектами нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, с учетом сделанных оценщиком особых допущений.

Раздел 5 содержит общее заключение по отчету, отчет соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности, поскольку соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки и других актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «ДСО»; методические основы определения стоимости изложены в достаточном объеме; замечаний по обоснованию, применению методов и произведенным расчетам нет.

Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Рассмотрев и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ суд находит, что в настоящем споре отсутствует необходимость в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Отчет признан соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности. Нарушений федеральных стандартов оценки и иных требований действующего законодательства при проведении оценочной деятельности судом не установлено. При таких обстоятельствах ходатайство истца о назначении судебной экспертизы судом отклонено, о чем вынесено соответствующее определение.

Учитывая изложенного, суд пришел к выводу о том, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Таким образом, согласно условиям договора арендная плата определяется на основании централизованно действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы, то есть является регулируемой ценой, изменение которой не требует внесения изменений в договор в порядке, предусмотренном статьи 452 ГК РФ.

Принимая во внимание условия договора, а также и то обстоятельство, что в удовлетворении исковых требований о признании недостоверным отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР судом отказано, правовых оснований для признания недействительной ставки арендной платы с 01.07.2014, оформленную предложением департамента от 14.10.2014 № 33-А-62588/14, не имеется, в удовлетворении данного требования следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяПавлюк Ю.Б.