Решение от 1 сентября 2025 г. по делу № А16-1070/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область , 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru/, факс <***>

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1070/2025
г. Биробиджан
02 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2025 года. Полный текст решения изготовлен 02 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Доценко И. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания      Потаповой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области  (г. Биробиджан  Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) по отказу в государственном кадастровом учете по заявлению мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 28.01.2025 о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:030010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенные по адресам: <...> согласно утвержденному проекту межевания территории и обязании устранить допущенные нарушения,

при участии представителей: от заявителя – ФИО1 (доверенность от 19.12.2024 № 1785), от Управления Росреестра по ЕАО – ФИО2 (доверенность от 10.01.2025 № 01-0034/25) (до перерыва в судебном заседании), ФИО3 (доверенность от 10.01.2025 № 01-0035/25) (после перерыва в судебном заседании),

УСТАНОВИЛ:

мэрия города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области  (далее – заявитель, мэрия города) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по ЕАО) по отказу в государственном кадастровом учете по заявлению мэрии города от 28.01.2025 о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:030010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенные по адресам: <...> согласно утвержденному проекту межевания территории и обязании устранить допущенные нарушения (с учетом уточнения от 07.05.2025).

Заявление мотивировано тем, что Управление Росреестра по ЕАО сначала приостанавливая государственный кадастровый учет по заявлению мэрии города, а затем, отказывая в государственном кадастром учете, исходило из того, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, относится к числу отдельных государственных полномочий, осуществляемых органами местного самоуправления. В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Согласно методическим рекомендациям по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.03.2019 № 153/пр (далее – Методические рекомендации № 153/пр), с учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 191-ФЗ), определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории. Исходя из положений подпункта 4 пункта 3 статьи 11 ЗК РФ, части 2 статьи 6 Закона № 191-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) право общей долевой собственности на земельный участок под МКД, являющийся общим имуществом в МКД, возникает в силу прямого указания закона у всех собственников помещений в таком МКД в случае, если участок образован в установленном порядке на основании проекта межевания территории, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под МКД (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации МКД). Вместе с тем, вид разрешенного использования спорных земельных участков не предусматривает возможность эксплуатации МКД: земельный участок с кадастровым номером 79:01:030010:24 - утверждение проекта границ земельного участка для жилищного строительств; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:19 - для строительства второй очереди многоквартирного жилого дома; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:269 - для строительства многоквартирного дома; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:5 - для строительства многоквартирного жилого дома;  земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:6 - для строительства многоквартирного жилого дома; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:22 - для жилищного строительства. Кроме того, земельные участки расположены хаотично, допущены изломанность границ, чересполосицы. МКД выходят за границы участков. С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД в долевую собственность собственников помещений в данном МКД поступает земельный участок, образованный органом местного самоуправления в соответствии с требованиями статьи 16 Закона № 189-ФЗ в целях эксплуатации конкретного МКД, а не предоставленный застройщику для строительства этого дома и других объектов недвижимого имущества. Оспариваемые действия Управления Росреестра по ЕАО являются незаконными, препятствуют мэрии города, как уполномоченному органу местного самоуправления, в исполнении обязанности по формированию земельных участков, нарушают права и законные интересы мэрии города.

Определением от 24.03.2025 заявление принято к производству.

Управление Росреестра по ЕАО 15.04.2025 и 13.05.2025 (с учетом уточнения требований заявителем) представило в суд мотивированные отзывы, в которых просило отказать в удовлетворении заявления мэрии города. Указало, что  в ходе проведения правовой экспертизы представленных мэрией документов было установлено, что по сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами: 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6 поставлены на государственный кадастровый учет 15.10.2001, внесены в ЕГРН 18.05.2002 (до введения в действие ЖК РФ); земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:22 образован 14.11.2007; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:24 образован 26.12.2007; 79:01:0300010:19 образован 18.08.2006; 79:01:0300010:266 образован 07.03.2013. Границы указанных земельных участков установлены в соответствии с требованиями законодательства, т.е. осуществлен государственный кадастровый учет. На данных земельных участках расположены МКД. Соответственно, в силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в указанных МКД данные земельные участки принадлежат на праве общей долевой собственности. На основании пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Для осуществления государственного кадастрового учета путем перераспределения в орган регистрации прав должны обратиться собственники помещений МКД. Государственным регистратором 06.02.2025 было вынесено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета на основании  пункта 2 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона № 218-ФЗ): с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. В качестве устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета мэрией города в орган регистрации прав, в качестве дополнительных документов было представлено заявление об утверждении документации по планировке территории, свидетельствующее о том, что инициатива формирования земельных участков путем перераспределения исходила от мэрии города. Учитывая нормы действующего законодательства, Управление Росреестра по ЕАО считает, что с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и соответствующим межевым планом должны обратиться собственники таких земельных участков. Органом регистрации прав 13.02.2025 было вынесено уведомление о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета № КУВД-001/2025-3838973/3. Кроме того, согласно сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «ПромСтрой», которое прекратило свою деятельность 21.10.2020. Частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ установлено, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По истечении срока приостановления, в связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, 05.05.2025 государственным регистратором было вынесено решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета. Решения о приостановлении в осуществлении государственного кадастрового учета и отказе в проведении государственного кадастрового учета по заявлению мэрии города от 28.01.2025 №КУВД-001/2025-3838973 вынесены законно и обоснованно.

Определением от 15.05.2025 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель заявителя настаивала на удовлетворении заявления.

Представитель заинтересованного лица просила суд отказать в удовлетворения заявления мэрии города.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением мэрии города от 16.10.2024 № 45 назначены в период с 18.10.2024 по 15.11.2024 публичные слушания по проекту межевания территории в районе земельных участков, расположенных по адресам: <...>.

Согласно протоколу № 37 и заключению от 15.11.2024, на основании результатов проведенных публичных слушаний, комиссией сделаны следующие выводы:

1.      Считать возможным утверждение проекта межевания территории в районе земельных участков, расположенных по адресам: <...>.

2.      Направить результаты заседания комиссии мэру города для принятия окончательного решения;

3.      Опубликовать данное заключение в «Муниципальной информационной газете», сетевом издании «ЭСМИГ» и разместить на официальном интернет-сайте мэрии города.

Постановлением мэрии города от 28.11.2024 утвержден проект межевания территории «Образование земельного участка путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:030010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенные по адресам: <...>.

Согласно указанному проекту межевания, он подготовлен в целях образования 4-х земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:0300010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенные по адресам: ЕАО, <...>; ЕАО, <...>; ЕАО, <...>; ЕАО, <...>. Цель его разработки – установление границ застроенных и незастроенных земельных участков для передачи в пользование заинтересованным лицам.

В разделе 4 проекта «Пояснительная записка» закреплено, что проектируемый :ЗУ1 образован из существующего земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300010:24 и прилегающей к нему территории. Проектируемый :ЗУ2 образован из существующего земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300010:19 и прилегающей к нему территории. Проектируемый :ЗУ3 образован из существующих земельных участках с кадастровыми номерами 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и прилегающей к ним территории. Проектируемый :ЗУ4 образован из существующего земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300010:22 и прилегающей к нему территории.

По сведениям из ЕГРН об объектах недвижимости, земельные участки имеют статус «ранее учтенный, учтенный», площадь - уточненная.

Вид разрешенного использования:

79:01:0300010:24 - «Утверждение проекта границ земельного участка для жилищного строительства»;

79:01:0300010:19 - «Для строительства второй очереди многоквартирного жилого дома»;

79:01:0300010:266 - «Для строительства многоквартирного дома»;

79:01:0300010:5 - «Для строительства многоквартирного жилого дома»;

79:01:0300010:6 - «Для строительства многоквартирного жилого дома»;

79:01:0300010:22 - «Для жилищного строительства».

Подготовка проекта межевания осуществляется: в целях перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:0300010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и земель, находящихся государственной (муниципальной) собственности.

Площадь образуемого :ЗУ1 - 2389 кв. м, из которых:

- 522 кв.м. -земельный участок 79:01:0300010:24;

- 1867 кв.м. - земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности.

Площадь образуемого :ЗУ2 - 2108 кв. м, из которых:

- 1718 кв.м. - земельный участок 79:01:0300010:19;

- 390 кв.м. - земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности.

Площадь образуемого :ЗУ3 - 3711 кв. м, из которых:

- 544 кв.м. - земельный участок 79:01:0300010:266;

- 840 кв.м. - земельный участок 79:01:0300010:5;

- 889 кв.м. - земельный участок 79:01:0300010:6;

- 50 кв.м. -земельный участок 79:01:0300010:22;

- 1388 кв.м. - земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности.

Площадь образуемого :ЗУ4 - 3499 кв. м, из которых:

- 1796 кв.м. — земельный участок 79:01:0300010:22;

- 1703 кв.м. - земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности.

Образуемые земельные участки с видом разрешенного использования «Среднеэтажная жилая застройка» расположены в границах г. Биробиджан. Доступ к образуемым земельным участкам осуществляется за счет земель общего пользования.

По сведениям из ЕГРН, на образуемом :ЗУ1 расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 79:01:0300010:649 (канализационная сеть), 79:01:0300010:515 (канализационная сеть), 79:01:0300010:652 (водопроводная сеть), 79:01:0300011:235 (водопроводная сеть), 79:01:0300010:200 (многоквартирный дом); на :ЗУ2 расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 79:01:0300010:649 (канализационная сеть), 79:01:0300010:32 (многоквартирный дом); на ЗУ3 расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 79:01:0000000:687 (тепловая сеть), 79:01:0300010:514 (тепловая сеть), 79:01:0300010:515 (канализационная сеть), 79:01:0300010:435 (многоквартирный дом); на :ЗУ4 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 79:01:0300010:655 (тепловая сеть) и объект капитального строительства, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН.

Мэрия города 28.01.2025 обратилась в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением № КУВД-001/2025-3838973 о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, согласно утвержденному проекту межевания. 

Уведомлением от 06.02.2025 № КУВД-001/2025-3838973/1 действия по государственному кадастровому учету в отношении указанных земельных участков приостановлены до 05.05.2025 на основании пункта 2 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ: с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

В качестве устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета мэрией города в орган регистрации прав, в качестве дополнительных документов было представлено заявление об утверждении документации по планировке территории, свидетельствующее о том, что инициатива формирования земельных участков путем перераспределения исходила от мэрии города

Управлением Росреестра по ЕАО 13.02.2025 было вынесено уведомление о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета № КУВД-001/2025-3838973/3.

В указанном уведомлении Управление Росреестра по ЕАО указало, что по сведениям ЕГРН границы земельных участков с кадастровыми номерами: 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6 образованы 18.05.2002; 79:01:0300010:22 образованы 14.11.2007; 79:01:0300010:24 образованы 26.12.2007; 79:01:0300010:19 образованы 18.08.2006; 79:01:0300010:266 образованы 07.03.2013, установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. На данных земельных участках расположены МКД. Соответственно в силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в указанных МКД принадлежат данные земельные участки на праве общей долевой собственности. Для осуществления государственного кадастрового учета путем перераспределения в орган регистрации прав должны обратиться собственники помещений МКД. С заявлением о государственном кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо. Причины препятствующие государственному кадастровому учету не устранены.

По истечении срока приостановления, в связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, 05.05.2025 государственным регистратором было вынесено решение № КУВД-001/2025-3838973/5 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.

Мэрия города, посчитав действия Управления Росреестра по ЕАО по отказу в государственном кадастровом учете земельных участков несоответствующим действующему законодательству, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и третьего лица, арбитражный суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя. 

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В рассматриваемом случае срок на обращение в суд заявителем не пропущен.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, статья 65 Закона № 218-ФЗ). Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления и государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ  осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.

В Законе № 189-ФЗ установлен специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

Так, согласно части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса образования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Исходя из части 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, в целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

В части 4.1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ также указано, что образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

В соответствии с пунктом 11 Методических рекомендаций № 153/пр, уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под многоквартирными домами по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме об образовании земельного участка, занятого таким домом.

Таким образом, суд пришел к выводу, что обязанность по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом возложена именно на орган местного самоуправления.

При этом, суд согласился с позицией мэрии города, что земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под МКД: с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающего возможность эксплуатации МКД.

Между тем, вид разрешенного использования земельных участков, из которых образуются новые земельные участки, не предусматривает возможность эксплуатации МКД: земельный участок с кадастровым номером 79:01:030010:24 - утверждение проекта границ земельного участка для жилищного строительств; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:19 - для строительства второй очереди многоквартирного жилого дома; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:269 - для строительства многоквартирного дома; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:5 - для строительства многоквартирного жилого дома;  земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:6 - для строительства многоквартирного жилого дома; земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300010:22 - для жилищного строительства.

Кроме того, как верно отмечено мэрией города, земельные участки расположены хаотично, допущены изломанность границ, чересполосицы. МКД выходят за границы участков.

Согласно пункту 4 Методических рекомендаций № 153/пр определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей: 1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок; 2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах; 3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка; 4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;

Судом проверено и установлено, что границы образуемых путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:030010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенные по адресам: <...> согласно утвержденному проекту межевания территории, 4-х земельных участков сформированы с учетом положений пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ: на каждом земельном участке расположены МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов объекты (ЗУ1 – МКД по ул. Дзержинского, 20Б; ЗУ2 – МКД по ул. Дзержинского 20А; ЗУ3 – МКД по ул. Лесная, 5; ЗУ4- МКД по ул. Лесная, 7).

В соответствии с пунктом 2 Методических рекомендаций № 153/пр, в целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее - кадастровые работы);

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее - орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 ЗК РФ, частью 2 статьи 6 Закона № 191-ФЗ, определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории (пункт 3 Методических рекомендаций № 153/пр).

Мэрия города в рассматриваемом случае выполнила указанные выше мероприятия и правомерно обратилось в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет образованных 4-х земельных участков.

Вопреки указанию Управления Росреестра по ЕАО, мэрия города является надлежащим лицом (заявителем) по подаче заявления о государственном кадастровом учете земельных участков.

В отношении доводов Управления Росреестра по ЕАО о том, что согласно сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6 принадлежат на праве собственности ООО «ПСК «ПромСтрой», в связи с чем зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ), суд пришел к следующему.

ООО «ПромСтрой» прекратило свою деятельность 21.10.2020.

Указанные земельный участки приобретены им в собственность для строительства многоквартирного жилого дома – ул. Лесная, д. 5.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 ЗК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Таким образом, в рассматриваемом случае права застройщика на земельный участок после завершения строительства МКД погашены в силу Закона одновременно без соответствующего заявления с осуществлением государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

заявление мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, изложенный в уведомлении от 05.05.2025 № КУВД-001/2025-3838973/5, в государственном кадастровом учете по заявлению мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 28.01.2025 № КУВД-001/2025-3838973 о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:030010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенные по адресам: <...> согласно утвержденному проекту межевания территории.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области произвести постановку на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:030010:24, 79:01:0300010:19, 79:01:0300010:266, 79:01:0300010:5, 79:01:0300010:6, 79:01:0300010:22 и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенные по адресам: <...> согласно утвержденному проекту межевания территории.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.


Судья 

И.А. Доценко