Решение от 6 ноября 2017 г. по делу № А07-6814/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6814/2017
г. Уфа
07 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2017

Полный текст решения изготовлен 07.11.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Касьяновой С.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рычковой Н.К., рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Нефтегазсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

К Обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: ФИО2, ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью «Техтранссервис», Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг»

Об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на основании предварительного договора от 30.12.2015 с последующей государственной регистрацией права

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, представитель по доверенности от 04.04.2017 г.;

от ответчика – конкурсный управляющий ФИО5, паспорт, решение от 29.05.2017 по делу А07-11153/2017;

от третьего лица ФИО3– ФИО6, представитель по доверенности от 18.04.2017;

от ООО «Агроторг» - ФИО7, представитель по доверенности от 01.01.2017 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Нефтегазсервис» (далее – ООО «Нефтегазсервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» (далее – ООО «Новый дом», ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на основании предварительного договора от 30.12.2015, исполненного истцом в полном объеме, с последующей государственной регистрацией права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

К участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью «Техтранссервис», Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг».

Представитель истца в судебном заседании настаивает на рассмотрении исковых требований в соответствии с избранным им способом правовой защиты.

Представитель ответчика просит в иске отказать по мотивам, изложенным в отзыве.

ФИО8 Газизяновича, Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в судебном заседании поддерживают позицию ответчика, просят в удовлетворении иска отказать.

Общество с ограниченной ответственностью «Техтранссервис», ФИО2 явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о судебном процессе извещены, в т.ч. публично путем размещения информации в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел. Дело рассматривается в отсутствие не явившихся 3-х лиц по правилам ст.156 АПК Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как усматривается из материалов дела, между сторонами 30 декабря 2015 года заключен предварительный договор №б\н купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором (т.1 л.д.25-27).

В силу п.1.2. договора сторона-1 (продавец, ответчик) обязуется передать в собственность стороны-2 (покупателя, истца) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д.36\1, общей площадью 967,3 кв.м., кадастровый номер земельного участка 02:58:020232:321, после получения стороной-1 свидетельства о праве собственности.

Цена помещения составляет 15 000 000 руб. (п.1.3.1 договора).

Платежным поручением №324 от 30.12.2015 истец оплатил ответчику задаток в размере 3 000 000 руб. (т.1 л.д.28).

Далее, платежными поручениями №17 от 15.01.2016, №28 от 21.01.2016, №30 от 21.01.2016, №267 от 29.04.2016, №344 от 19.05.2016, №405 от 01.06.2016, №452 от 09.06.2016, №469 от 15.06.2016, №701 от 15.08.2016 истец перечислил ответчику денежные средства в размере 100 000 руб., 800 000 руб., 1 200 000 руб., 2 000 000 руб., 1 900 000 руб., 300 000 руб., 350 000 руб., 350 000 руб., 2 000 000 руб. соответственно, указав в назначении платежа «задаток по предварит.договору №б\н от 30.2.2015» (т.1 л.д.29-37).

Кроме того, ООО «Техтранссервис» по платежному поручению №71 от 31.01.2017 перечислило ответчику 2 950 000 руб., указав в назначении платежа «оплата по договору купли-продажи №б/н от 31.01.2017» (т.1 л.д.38).

Право собственности ООО «Новый дом» после завершения строительства на объект недвижимости: нежилое помещение площадью 976,3 кв.м. по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 02:58:020232:400, было зарегистрировано в установленном порядке 05.02.2016 (т.1 л.д.147).

Обращаясь с рассматриваемым иском, истец указывает, что, несмотря на получение от истца денежных средств, от заключения основного договора купли-продажи ответчик уклонился, о завершении строительства объекта, получении кадастрового номера и осуществлении государственной регистрации права собственности истца не сообщил. В связи с уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи истец просит суд понудить ответчика к заключению данного договора, проект которого направлен ответчику 28.02.2017 (т.1 л.д.4-11).

Ответчик, отклоняя исковые требования, ссылается на следующие обстоятельства. В силу п.1.4. предварительного договора стороны обязаны заключить основной договор в течение 3 месяцев, т.к. до 31.03.2016. Обязательства сторон прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой сторон предложение заключить основной договор (п.1.6.). Поскольку между сторонами к установленному сроку основной договор не был заключен, обязательства сторон ответчик посчитал прекращенными, нежилое помещение продано ФИО2 по договору купли-продажи от 25.09.2016, в установленном порядке зарегистрирован переход права и право собственности последней. Далее между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи от 16.03.2017, помещение передано по акту приема-передачи, однако государственная регистрация перехода права и права собственности последнего не произведена в связи с принятием судом обеспечительных мер.

Изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению и исходит при этом из следующего.

В силу части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: 1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; 2)доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; 3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец (либо ответчик), и должен рассматривать заявленное требование исходя из фактических правоотношений.

Представленный суду договор от 30.12.2015 поименован как "предварительный договор Nб/н ". Руководствуясь указанным, истец квалифицировал данный договор как предварительный договор купли-продажи, предусмотренный нормой статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс).

Между тем, данные доводы не соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54).

Так, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (абзац 1 пункта 8 Постановления N 54).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (абзац 2 пункта 8 Постановления N 54).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора согласовываются по взаимной воле сторон договора.

Согласно абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п.3.1. договора цена помещения составляет 15 000 000 руб.

Пунктом 2.1 договора предусмотрена обязанность стороны-2 перечислить стороне-1 задаток в сумме 3 000 000 руб.

Согласно абз. 2 ст. 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Материалами настоящего дела подтверждается, что покупателем "Нефтегазсервис" внесен задаток на сумму 3 000 000 руб. по платежному поручению №324 от 30.12.2015 (т.1 л.д.28). Далее, платежными поручениями №17 от 15.01.2016, №28 от 21.01.2016, №30 от 21.01.2016, №267 от 29.04.2016, №344 от 19.05.2016, №405 от 01.06.2016, №452 от 09.06.2016, №469 от 15.06.2016, №701 от 15.08.2016 истец перечислил ответчику денежные средства в размере 100 000 руб., 800 000 руб., 1 200 000 руб., 2 000 000 руб., 1 900 000 руб., 300 000 руб., 350 000 руб., 350 000 руб., 2 000 000 руб. соответственно, указав в назначении платежа «задаток по предварит.договору №б\н от 30.2.2015» (т.1 л.д.29-37).

Указанные денежные средства приняты ответчиком без возражений.

Таким образом, стороны договора своими конклюдентными действиями совершили предоплату нежилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу положений пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Из п. 1.2 договора следует, что ООО "Новый дом" поименованное в договоре имущество еще не принадлежит, право собственности должно будет возникнуть у данного лица позднее, после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца.

Соответственно, истец и ответчик осознавали факт отсутствия у продавца прав собственника на момент подписания договора от 30.12.2015.

Таким образом, учитывая направленность воли сторон на переход права собственности на объект недвижимого имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем, а также совершение предварительной оплаты вещи, суд приходит к выводу о том, что договор от 30.12.2015 №б/н является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (абзац 2 пункта 2 Постановления N 54).

Такой договор должен также предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (часть 3 статьи 555 ГК РФ).

Оценив в соответствии с положениями Главы 7 АПК РФ собранные по делу письменные доказательства, суд полагает, что предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи согласован сторонами способом, соответствующим разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в абзаце 2 пункта 2 Постановления N 54, и позволяющим идентифицировать спорный объект.

Так, в тексте договора от 30.12.2015 стороны указали точное местонахождение объекта (приведен адрес, площадь кадастровый номер земельного участка), примерную площадь объекта.

Более того, из действий сторон, в т.ч. переписки, следует, что неопределенность относительно предмета договора купли-продажи между участниками настоящего спора отсутствовала.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи применительно к части 2 статьи 455 ГК РФ.

Поскольку между сторонами рассматриваемого спора имеет место заключенный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, основания для удовлетворения исковых требований ООО "Нефтегазсервис" о понуждении к заключению договора купли-продажи отсутствуют.

Защита прав истца может производиться лишь в рамках способов, поименованных в пункте 5 Постановления N 54 путем заявления требований о государственной регистрации права и перехода права на спорное имущество и об исполнении обязательств по передаче имущества, которые предметом настоящего иска не являлись. От уточнения исковых требований и избранного способа правовой защиты истец отказался.

В абзаце 2 п. 5 Постановления N 54 изложена правовая позиция, в соответствии с которой продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В рассматриваемом деле ответчик спорным имуществом не владеет, его собственником не является в связи с отчуждением его в пользу 3-го лица (ФИО2), поэтому

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что истцом пропущен предусмотренный п.1.4 договора от 30.12.2015 трехмесячный срок для заключения основного договора, что влечет прекращение обязательств, предусмотренных договором от 30.12.2015 (п.6 ст.429 ГК Российской Федерации).

Оценивая данный довод ответчика, суд полагает его подтвержденным материалами дела, а к представленным истцом доказательствам направления предложения о заключении основного договора (т.2 л.д.26-35) относится критически по следующему основанию. Согласно сведениям Управления федеральной почтовой связи Республики Башкортостан, ОСП Ишимбайский почтамт (т.2 л.д.121-123, т.3 л.д.3-7) регистрируемые почтовые отправления (РПО) №45325258059864 от 17.03.2016 и №45325258059857 от 22.06.2016 от 22.06.2016 в приеме не значатся, копии оболочек свидетельствуют, что штриховой почтовый идентификатор (ШПИ) принадлежит ОПС Салават, а оттиск почтового штемпеля ОПС Ишимбай, ШПИ с серией «58» поступали в ОПС Ишибмай и использовались при приеме РПО в феврале 2013, согласно отчету отправления с почтовыми идентификаторами официального сайта Почта России указанные РПО не отслеживаются.

В соответствии с изложенным у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Нефтегазсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на основании предварительного договора от 30.12.2015 с последующей государственной регистрацией права отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.С. Касьянова