Решение от 24 сентября 2021 г. по делу № А56-19898/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19898/2021
24 сентября 2021 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 04.08. – 11.08.2021 с объявлением перерыва дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «М34» (адрес: Россия 199106, Санкт-Петербург, линия Кожевенная, дом 34, литер А, офис 1112, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Дата регистрации 28.06.2002);

ответчик: федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, дом 34, литер А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.03.2003, ИНН: <***>, Дата регистрации 31.05.2001);

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая 2/6, лит. А, ОГРН: <***>)

об обязании

при участии до и после перерыва

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 05.02.2021)

- от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 10.06.2021)

- от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М34» обратилось в суд с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» об обязании заключить договор аренды нежилого кирпичного здания, общей площадью 793,6 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 34, лит. Е. кадастровый номер 78:06:0002122:29, на прежних условиях Договора № 156/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда от 07.12.2015 сроком на 5 (пять) лет. И об обязании заключить договор аренды нежилого кирпичного здания, общей площадью 173,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 34, лит. Ж, кадастровый номер 78:06:0002122:26, на прежних условиях Договора № 171/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда от 25.12.2015 сроком на 5 (пять) лет.

В судебное заседание явились представители истца и ответчика.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, просит обязать ответчика заключить договор аренды нежилого кирпичного здания, общей площадью 173,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 34, лит. Ж, кадастровый номер 78:06:0002122:26, на прежних условиях Договора № 171/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда от 25.12.2015 года сроком на 5 (пять) лет, за исключением размера арендной платы, размер арендной платы определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации и обязать ответчика заключить договор аренды нежилого кирпичного здания, общей площадью 793,6 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 34, лит. Е. кадастровый номер 78:06:0002122:29, на прежних условиях Договора № 156/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда от 07.12.2015 года сроком на 5 (пять) лет, за исключением размера арендной платы, размер арендной платы определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. На момент проведения судебного заседания заявлений и ходатайств от третьего лица не поступило. В соответствии со статьей 156 АПК РФ спор рассмотрен судом в отсутствие представителя третьего лица.

После объявлявшегося 04.08.2021 перерыва судебное заседание продолжено 11.08.2021 в том же составе суда.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как видно из материалов дела, 07.12.2015 по итогам аукциона № 1/20112015 от 20.11.2015, между обществом с ограниченной ответственностью «М34» (прежнее наименования ООО «Торговый дом Нарвская ярмарка» (арендатором), и ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (арендодателем) заключен Договор № 156/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда (далее – Договор аренды № 156/Д/АР).

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды № 156/Д/АР Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование следующий объект недвижимости: нежилое кирпичное здание общей площадью 793,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, лит. Е. кадастровый номер 78:06:0002122:29 (далее – Объект – 1).

Договор аренды № 156/Д/АР зарегистрирован в установленном законом порядке, и по условиям п. 2.1. договора, срок его действия установлен до 29.03.2021.

По итогам аукциона от 15.12.2015 № 1/20112015, между обществомс ограниченной ответственностью «М34» (прежнее наименование ООО «Торговый дом Нарвская ярмарка» (Арендатором), и ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (Арендодателем) 25.12.2015 заключен Договор № 171/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда (далее – Договор аренды №171/Д/АР).

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды № 171/Д/АР Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование следующий объект недвижимости: нежилое кирпичное здание общей площадью 173,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, лит. Ж, кадастровый номер 78:06:0002122:26 (далее – Объект – 2).

Договор аренды № 171/Д/АР зарегистрирован в установленном законом порядке, и по условиям п. 2.1. договора, срок его действия установлен до 29.03.2021.

Как указывает истец, воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, письмами от 02.12.2020 № 13/1 и от 02.12.2020 № 13/2, ООО «М34» направило ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» уведомление о своем желании заключить Договор аренды № 156/Д/АР и Договор аренды № 171/Д/АР на новый срок без проведения торгов и попросило продлить действие Договора аренды № 171/Д/АР и Договора аренды № 171/Д/АР на срок не менее 5 (пяти) лет.

В ответ на указанные письма, ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» направило ООО «М34» уведомления от 13.01.2021 № 11 и 12 о расторжении Договоров аренды № 156/Д/АР и № 171/Д/АР, сославшись на несуществующие, по мнению истца, обстоятельства, которые не являются основанием для одностороннего внесудебного расторжения действующих договоров аренды.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что задолженность по арендным платежам по названным договорвам отсутствует, согласие на сдачу Объекта – 1 и Объекта – 2 в субаренду предоставлено истцу Арендодателем письмом от 12.04.2016 № АС-313, все работы по капитальному ремонту Объекта – 1 и Объекта – 2 (пункте 1.2. Договоров аренды) выполнены в строгом соответствии с Локальными сметами (Приложение № 1 к Договору аренды № 156/Д/АР и Приложение № 1 Договору аренды № 171/Д/АР).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) установлено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, за исключением случаев, указанных в части 2 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Как видно из материалов дела, обстоятельства, позволяющие Ответчику отказать в заключении названных Договоров аренды на новый срок, отсутствуют.

ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» не принято решение, предусматривающего иной порядок распоряжения объектами недвижимости, являющиеся предметом Договора аренды № 156/Д/АР и Договора аренды № 171/Д/АР, задолженность Арендатора по арендной плате отсутствует.

ООО «М34» в течение всего срока действия Договора аренды № 156/Д/АР и Договора аренды № 171/Д/АР надлежащим образом выполняло свои обязательства, в том числе предусмотренные п. 1.2. договоров и произвело за свой счет капитальный ремонт Объекта – 1 и Объекта – 2.

В связи отсутствием оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»., отказ ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» в заключении Договора аренды № 156/Д/АР и Договора аренды № 171/Д/АР на новый срок является незаконным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Исходя из указанных разъяснений, договор аренды государственного имущества на новый срок заключается на прежних условиях, за исключением условий о сроке договора аренды и размера арендной платы.

Требование истца о заключении Договора аренды № 156/Д/АР и Договора аренды № 171/Д/АР сроком на 5 (пять) лет не превышает ограничения, установленного пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

С учетом заявленных истцом уточнений размер арендной платы подлежит определению по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, что также соответствует требованиями пункта 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности исковых требований по праву.

При таких условиях суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «М34» договор аренды нежилого кирпичного здания, общей площадью 173,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 34, лит. Ж, кадастровый номер 78:06:0002122:26, на прежних условиях Договора № 171/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда от 25.12.2015 года сроком на 5 (пять) лет, за исключением размера арендной платы, размер арендной платы определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Обязать Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «М34» договор аренды нежилого кирпичного здания, общей площадью 793,6 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 34, лит. Е. кадастровый номер 78:06:0002122:29, на прежних условиях Договора № 156/Д/АР аренды объекта недвижимости с элементами строительного подряда от 07.12.2015 года сроком на 5 (пять) лет, за исключением размера арендной платы, размер арендной платы определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М34» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.