Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А57-13986/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-13986/2023
14 мая 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 24 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен14 мая 2024 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН <***>,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий-Строй», ИНН <***>,

третьи лица:

Комитет по управлению имуществом города Саратова,

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области,

Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов»,

Комитет культурного наследия Саратовской области,

Министерство культуры Российской Федерации,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области,

Акционерное общество «Саратовгаз»,

о расторжении договоров аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 02.10.2023,

от ответчика: ФИО2, директор, паспорт обозревался,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов», ИНН <***> к Обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий-Строй», ИНН <***> с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № Ар-16-337/Ю-1 от 15.04.2016 с кадастровым номером 64:48:010322:24, площадью 540 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н в Волжском районе предоставленного для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания: парикмахерской, прачечной, предприятия по прокату, фотоателье, объекта по оказанию обрядовых услуг, мастерской и салона бытовых услуг, косметического салона, сроком на 49 лет; о расторжении договора аренды земельного участка № Ар-16-336/Ю-1 от 15.04.2016 с кадастровым номером 64:48:010322:25 площадью 355 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н в Волжском районе, предоставленного для строительства объекта общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.), сроком на 49 лет.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в судебных заседаниях и отзывах.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 АПК РФ по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 13.04.2016 № 918 с ООО «Меркурий-Строй» заключен договор аренды земельного участка от 15.04.2016 № Ар-16-336/Ю-1, с кадастровым номером 64:48:010322:25, площадью 355 кв.м., расположенного под адресу: <...> б/н в Волжском районе, предоставленного для строительства объекта общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.), сроком на 49 лет.

На основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 14.04.2016 № 940 с ООО «Меркурий-Строй» заключен договор аренды земельного участка от 15.04.2016 № Ар-16-337/Ю-1, с кадастровым номером 64:48:010322:24, площадью 540 кв.м., расположенного под адресу: <...> б/н в Волжском районе, предоставленного для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания: парикмахерской, прачечной, предприятия по прокату, фотоателье, объекта по оказанию обрядовых услуг, мастерской и салона бытовых услуг, косметического салона, сроком на 49 лет.

В результате осмотра, проведенного отделом контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010322:25и 64:48:010322:24 заросли густой древесно-кустарниковой растительностью, имеются очаги скопления бытового мусора.

Истец указывает, что так как земельные участки свободны от застройки и не используются арендатором по целевому назначению более трех лет, это является существенным нарушением и основанием для расторжения договоров аренды земельных участков №№Ар-16-336/Ю-1 от 15.04.2016, Ар-16-337/Ю-1 от 15.04.2016.

02.06.2022 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ответчику предупреждение, в котором просила в тридцатидневный срок с момента направления данного предупреждения сообщить о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельных участков в соответствии с целевым назначением и видом их разрешённого использования.

04.10.2022 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ООО «Меркурий-Строй» уведомление о расторжении договоров аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема- передачи (в 2-х экземплярах).

Вместе с тем ответчиком соглашение о расторжении договоров не подписано, земельные участки по акту приема-передачи не переданы, в связи с чем истец был вынужден обратиться в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Взаимоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договорах, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договоров и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договоров у сторон не имелось.

Таким образом, представленные договоры в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

По договору аренды №Ар-16-336/Ю-1 от 15.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 64:48:010322:25, площадью 355 кв.м., расположенный по адресу: <...> б/н в Волжском районе, предоставлен в аренду для строительства объекта общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.) сроком на 49 лет.

По договору аренды №Ар-16-337/Ю-1 земельный участок с кадастровым номером 64:48:010322:24, площадью 540 кв.м., расположенный по адресу: <...> б/н в Волжском районе, предоставлен в аренду для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания: парикмахерской, прачечной, предприятия по прокату, фотоателье, объекта по оказанию обрядовых услуг, мастерской и салона бытовых услуг, косметического салона, сроком на 49 лет.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное освоение земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неосвоение земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка. Договорами аренды конкретные сроки освоения данных земельных участков, переданных ответчику, и какие-либо сроки осуществления строительства предусмотрены не были. 18.12.2018ООО «Меркурий-Строй» получило в Администрации муниципального образования «Город Саратов» градостроительные планы№№RU64304000-803 и RU64304000-804, которые содержали сведения о семи объектах культурного наследия и запрете осуществления строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:010322:24, 64:48:010322:25 в связи с наличием защитных зон объектов культурного наследия. Тем не менее ООО «Меркурий-Строй» проводило работы по освоению земельного участка, в том числе благоустраивало его (расчищало от растительности и т.д.) в 2017 и 2019 годах, а также осуществило проведение инженерных изысканий по договорам от 01.11.2021.27.03.2023 были заключены договоры №№820, 821 на выполнение проектных работ. В 2023 году ООО «Меркурий-Строй» были получены новые градостроительные планы№№РФ-64-2-04-0-00-2023-0201-0,РФ-64-2-04-0-00-2023-0202-0от 11.05.2023, в которых отсутствовали ограничения по использованию земельного участка. Как указывает ответчик сразу после получения новых градостроительных планов были проведены работы по расчистке и благоустройству арендуемых земельных участков, получены результаты проектирования и в дальнейшем была осуществлена подготовка полного пакета документов для получения разрешений на строительство. Обществом были получены технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия на присоединение объектов к электросетям города Саратова, технические условия подключения объектов к газоснабжению.

В соответствии с п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанные с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

В соответствии с п. 4 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Возражая против довода ответчика о невозможности строительства в связи с наличием защитных зон объектов культурного наследия, истец указывает, что установление защитных зон является временной мерой, указанный запрет прекращает действие с момента утверждения зон охраны объекта культурного наследия, за разработкой которых в том числе могут обратиться правообладатели земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

С учетом действующего правового регулирования Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 N 972 утверждено Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Положение N 972).

Согласно пункту 7 указанного Положения разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Между тем, отсутствие утвержденных зон охраны объектов культурного наследия, в защитную зону которых входили земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010322:24, 64:48:010322:25, с учетом приведенных положений предусматривает право правообладателя земельных участков на разработку проектов зон охраны, а не их обязанность.

Также ответчик указывает, что также возникли иные трудности, которые не зависели от арендатора, в частности, в соответствии с договором аренды от 15.04.2016 №Ар-16-337/10- 1 вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010322:24- «Для строительства отдельно стоящего объекта бытового прокату, фотоателье, объекта по оказанию обрядовых услуг, мастерской и салона бытовых услуг, косметического салона».При этом, согласно сведениям из ЕГРН, вид разрешенного использования указанного земельного участка, поименован как «Отдельно стоящие объекты по сервисному обслуживанию населения».Так как вышеуказанное разночтение было причиной отказа в выдаче разрешения на строительство ООО «Меркурий-Строй» просило внести изменения в Единый Государственный кадастр недвижимости в целях уточнения вида разрешённого использования земельного участка и приведения его в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 и Правилами землепользования и застройки МО «Город Саратов». Данные изменения в ЕГРН были внесены Комитетом по управлению имуществом города Саратова в конце января 2024 года.

Ответчиком в материалы дела представлены следующие документы в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010322:25:

- договор подряда №10/17 от 20.10.2017 на выполнение подрядчиком работ по благоустройству территории;

- градостроительный план №RU64304000-803 от 18.12.2018;

- договор подряда №04/19 от 15.04.2019 на выполнение подрядчиком работ по благоустройству территории;

- договор №831 на выполнение инженерных изысканий от 01.11.2021;

- технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям на объекте– 2021;

- договор №821 на выполнение проектных работ от 27.03.2023;

- градостроительный план земельного участка № РФ-64-2-04-0-00-2023-0202-0;

- проектная документация «Отдельно стоящий объект общественного питания на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010322:25 по адресу: <...> б/н» – 2023;

- заявление о выдаче разрешения на строительство от 14.12.2023;

- разрешение на строительство №64-48-102-2023 от 18.12.2023;

- договор подряда №04/19 от 09.01.2024 на выполнение подрядчиком работ по строительству отдельно стоящего объекта общественного питания;

- акт передачи строительной площадки для производства работ от 22.02.2024;

- технические условия №03/256 от 29.03.2024 на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспредения;

- договор подряда № 03/24-П от 17.01.2024 на выполнение проектных работ по реконструкции сети газопотребления согласно выданным АО «Саратовгаз» техническим условиям;

- договор №15024-24-тн об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Ответчиком в материалы дела представлены следующие документы в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010322:24:

- договор подряда №10/17 от 20.10.2017 на выполнение подрядчиком работ по благоустройству территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:010322:24;

- градостроительный план №RU64304000-804 от 18.12.2018;

- договор подряда №04/19 от 15.04.2019 на выполнение подрядчиком работ по благоустройству территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:010322:24;

- технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям на объекте: «Отдельно стоящий объект по сервисному обслуживанию населения на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010322:24 по адресу: <...> б/н» – 2021;

- градостроительный план земельного участка РФ-64-2-04-0-00-2023-0201-0 от 11.05.2023;

- проектная документация «Отдельно стоящий объект по сервисному обслуживанию населения на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010322:24 по адресу: <...> б/н» – 2023;

- заявление о выдаче разрешения на строительство от 15.01.2024;

- письмо ООО «Меркурий-Строй в адрес Комитета по управлению имуществом города Саратова от 04.12.2023 о приведении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010322:24 в соответствие с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов»;

- распоряжение Комитета по управлению имуществом города Саратова от 09.01.2024 №63/у об установлении вида разрешенного использования земельного участка;

- уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 18.01.2024 №06.01.19.03/01;

- заявление о выдаче разрешения на строительство от 29.01.2024;

- разрешение на строительство №64-48-15-2024 от 14.02.2024;

- договор подряда 05/19 от 15.02.2024 на выполнение подрядчиком работ по строительству отдельно стоящего объекта по бытовому обслуживанию населения;

- акт передачи строительной площадки для производства работ от 20.02.2024;

- технические условия №03/257 от 29.03.2024 на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспредения;

- договор №15023-24-тн об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Согласно пункту 4.1.2. Договоров арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае

1) ненадлежащего использования земельного участка:

- использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- порчи земель;

- невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнения обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

2) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.2.2. Договоров Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу абзаца 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Материалами дела подтверждается, что Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области выданы разрешения на строительство №№64-48-102-2023 от 18.12.2023, 64-48-15-2024 от 14.02.2024 на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:010322:24, 64:48:010322:25.

Фактически выдавая разрешения Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области подтвердило право ответчика на осуществление строительства на предоставленных ему земельных участках.

Позиция истца в рассматриваемом случае с учетом приведенных обстоятельств противоречит выводам, к которым пришел уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации при рассмотрении вопроса о наличии оснований для выдачи разрешения на строительство, подтверждающим соблюдение ответчиком норм законодательства при освоении земельного участка.

Указанные разрешения на строительство в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Таким образом, судом не установлено существенных нарушений условий договора аренды, договор является действующим. Ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен. Ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области ответчику выданы разрешения на строительство соответствующих объектов. Материалами дела подтверждено наличие объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» следует отказать.

Кроме того, согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Таким образом обеспечительные меры, принятые определением от 01.06.2023 по делу №А57-13986/2023, определением от 01.06.2023 по делу №А57-13986/2023 (ранее №А57-13988/2023), подлежат отмене.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 97, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации муниципального образования «Город Саратов» - отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением от 01.06.2023 по делу №А57-13986/2023, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в том числе и его территориальным органам, совершать любые регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 64:48:010322:24, площадью 540 кв.м, расположенным по адресу: <...> б/н в Волжском районе, предоставленным для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания: парикмахерской, прачечной, предприятия по прокату, фотоателье, объекта по оказанию обрядовых услуг, мастерской и салона бытовых услуг, косметического салона сроком на 49 лет - отменить.

Обеспечительные меры, принятые определением от 01.06.2023 по делу №А57-13986/2023 (ранее №А57-13988/2023), в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области совершать любые регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 64:48:010322:25 площадью 355 кв.м., расположенным по адресу: <...> б/н в Волжском районе, предоставленным для строительства объекта общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.) сроком на 49 лет - отменить.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.В. Сахнова