Решение от 27 марта 2023 г. по делу № А72-17789/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Ульяновск Дело №А72-17789/2022

27.03.2023.


Резолютивная часть решения оглашена 22.03.2023.

Полный текст решения изготовлен 27.03.2023.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Ключниковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «СтройМастерИнжинеринг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Ульяновск

к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

об отмене решения о прекращении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка


при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 01.12.2022, диплом

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.01.2023, диплом



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройМастерИнжинеринг» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области об отмене решения о прекращении договора аренды земельного участка № 24-3-121 от 15.04.2014 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:031016:4451 площадью 300 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Ульяновск, район Засвияжский, ул. Промышленная, д. 876, как не обоснованное и не законное; обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 13:24:031016:4451 площадью 300 кв.м., находящийся, по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Промышленная, д. 876, на условиях действующих на дату принятия прав и обязанностей по договору уступки прав и обязанностей, а именно на дату 17 апреля 2019 года.

Определением от 05.12.2022 исковое заявление было оставлено без движения, истцу было предложено в срок до 26.12.2022 совершить процессуальные действия, направленные на устранение недостатков, послуживших основанием для оставления иска без движения.

Определением от 16.12.2022 исковое заявление принято судом к производству; дело назначено к рассмотрению.

В судебном заседании 22.03.2023 представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, поддержал доводы, изложенные в иске и в дополнительных пояснениях.

Представитель ответчика исковые требования не признает, мотивируя позицию правомерностью принятия решения о расторжении договора аренды.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

При этом суд руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела, 15.04.2014 между ООО «РусМет» и Управлением городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Ульяновска был заключен договор аренды земельного участка № 24-3-121 от 15.04.2014 в отношении земельного участка, с кадастровым номером 73:24:031016:4451 площадью 300 кв.м., находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Ульяновск, район Засвияжский, ул. Промьшленная, д. 87 б, для использование под строительства гаражей.

Договор заключен на срок с 21.03.2014 г. по 01.03.2017 г.

Письмом Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области № 7723 от 03.12.2018 подтвержден факт продления договора аренды на неопределенный срок.

Пунктом 2.3.3 указанного договора предусмотрено право ООО «РусМет» передать свои права и обязанности по договору без согласия Арендодателя при условии его уведомления в письменной форме.

15 января 2019 между ООО «РусМет» (предыдущий правообладатель) и ООО«СтройМастерИнжинеринг» (правоприобретатель) был заключен договор о передаче(уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности № 12 от 15 января 2019 г.

Фактическая передача прав и обязанностей по договору была произведена 17 апреля 2019 года.

С момента заключения договора уступки ООО «СтройМастерИнжинеринг» начало осуществлять арендные платежи в рамках договора аренды, что подтверждается платежными поручениями. Следовательно, истец добросовестно исполнял взятые обязательства в рамках договора аренды.

Учитывая целевое назначение земельного участка, было получено соответствующее разрешение на строительство № 73-73-216-2021 от 29.12.2021.

В целях исполнения договорных условий ответчику было направлено уведомление о смене арендатора по договору аренды.

При этом, от ответчика никаких дальнейших действий не последовало,письменного ответа на уведомление не направлялось.

Перечисляемые денежные средства за аренду помещения ответчиком принимались в полном объеме, возврат платежей не последовал.

От ответчика в адрес истца было направлено письмо № 73-ИОГВ-08-03/13233 от 23 августа 2022 года, в котором указывалось о прекращении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:031016:4451, площадью 300 кв.м. В качестве основания было указано ликвидация ООО «РусМет» несмотря на то, что ООО «Рус Мёт» более не являлось стороной по договору аренды.

Полагая, что указанное действие со стороны ответчика ущемляет законные права и интересы истца, а также ссылаясь на то, что отсутствие регистрации договора уступки права не является само по себе основанием для непризнания данного документа не заключенным или не действительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 7 и 8 постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснено следующее. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Возражая против иска, ответчик указывает, что заявленные требования являются незаконными и необоснованными на основании нижеследующего.

15.04.2014 между Обществом с ограниченной ответственностью «РусМет» и администрацией г. Ульяновска заключен договор аренды № 24-3-121 земельного участка с кадастровым номером 73:24:0312016:4451 площадью 300 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использование под строительство гаражей, сроком по 01.03.2017.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации произведена государственная регистрации данного договора в законном порядке.

В ходе инвентаризации земельных участков Министерством установлено, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 27.12.2021 на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031016:4451 зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ООО «РусМет».

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «РусМет» прекратило свою деятельность 29.10.2020 в связи с ликвидацией юридического лица.

24.01.2022 в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Министерство посредством геоинформационного сервиса «ТехноКад-Муниципалитет» направило заявку о регистрации возникновения, перехода, прекращения права; регистрация сделок и ограничений/обременении, в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:031016:4451 в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

16.09.2022 в Министерство поступило обращение истца по вопросу незаконности действий Министерства, а также заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка.

12.10.2022 рассмотрев данное обращение, Министерством в адрес истца направлен ответ об отсутствии оснований предоставления земельного участка согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ.

Отклоняя довод истца о предоставлении Министерству уведомления о заключенном между ООО «РусМет» и истцом договоре от 15.01.2019 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 15.04.2014 № 24-3-121 земельного участка с кадастровым номером 73:24:031016:4451, ответчик указал, что в силу положений изложенных, в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенного менее чем на пять лет обязан получить согласие арендатора. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Положение данной нормы также отражены в п.2.3.3 договора аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Исходя из положений ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и другое).

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом № 218 сведений.

В силу п. 4 ст. 1 Закона № 218 государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Судом установлено, что между ООО «РусМет» и истцом 15.01.2019 заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей, которое не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок в договоре аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

При этом объем уступаемых прав правового значения не имеет.

Аналогичная правовая позиция содержится в разъяснениях, данных в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В обоснование заявленных требований истец указывает, что договор уступки прав не был зарегистрирован в установленном законом порядке вследствие объективных причин. Так, со слов истца, препятствием послужило введение на территории Ульяновской области режима повышенной готовности.

Иных доказательств невозможности осуществления государственной регистрации договора цессии в разумный срок истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Само по себе введение ограничительных мер на территории РФ не может свидетельствовать о невозможности исполнения истцом возложенных на него в силу закона обязанностей.

С момента заключения договора о передаче прав (15.01.2019) до уведомления истца о прекращении договора аренды (23.08.2022) прошло более двух лет.

За данный период истцом не было предпринято никаких действий по надлежащему оформлению прав на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031016:4451.

С учетом вышеизложенного, суд, установив, что договор цессии в установленном законом порядке не зарегистрирован, пришел к выводу, что договор цессии является незаключенным.

В силу данных обстоятельств не имеет никакого правового значения ссылка истца на надлежащее уведомление ответчика о передаче прав по договору и оплату арендных платежей.

Относительно доводов истца о том, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 73:24:031016:4451 расположен объект незавершенного строительства, в подтверждение чего в материалы дела представлена копия технического плана данного объекта, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6. ЗК РФ.

Цель предоставления спорного земельного участка - под строительство гаража. Предоставление земельного участка под данное целевое использование возможно с учетом положений ст. 39.6 ЗК РФ только на торгах и только на праве аренды.

Установленный ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ порядок проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности направлен на обеспечение соблюдения принципа конкуренции и недопущение предоставления лицу необоснованных преимуществ.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14- 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующее земельное законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки (без торгов) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031016:4451, истцом не осуществлялась.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Исследовав в оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

В связи с вышеизложенным, в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.



Судья М.Г. Ключникова