Решение от 23 декабря 2025 г. АС Ростовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35181/2025
24 декабря 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пикулиной А. И.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Яценко Анастасии АлександровныОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М"ОГРН: <***>, ИНН: <***>

об изменении договора аренды в части арендной платы.

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 11.09.2025,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 15.01.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" об обязании внести изменения в договор.

Истец поддержал заваленные исковые требования.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, представил дополнительные пояснения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО1 (арендодатель, истец) и ООО «Альфа-М» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения от 08.04.2021 № АМ-3555-10/2021, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, этаж № 1, площадью 86 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0073012:8268, находящееся по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что размер постоянной части арендной платы составляет 70 000 рублей за площадь помещения ежемесячно. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2 договора).

В пункте 3.2 договора указано, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ростовской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

Согласно п. 5.1. договора срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Истец направил ответчику уведомление от 10.03.2023 об увеличении с арендной платы до 73 500 рублей в месяц.

Общество в ответном письме сообщило арендодателю об отказе в увеличении арендной платы в связи с негативными факторами в предпринимательской деятельности на рынке и общим нестабильным положением в экономике. При этом ответчик указал, что условия об арендной плате, включая ее повышени, изменяются только при наличии обоюдного волеизъявления сторон, а поскольку оно не достигнуто, то подлежит сохранению действующая арендная ставка.

31.01.2024 истец повторно направил арендатору письмо с требованием о необходимости увеличения с 01.03.2024 постоянной арендной платы на 5%, до 77 000 рублей.

Однако в письме от 06.02.2024 ответчик ответил отказом ввиду того, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но ни законом, ни договором не установлено обязательное (императивное) ежегодное повышение арендной платы в одностороннем порядке.

01.09.2025 истец повторно направил арендатору уведомление с требованием о необходимости увеличения постоянной арендной платы с 01.10.2025, на сумму 80 500 рублей.

05.09.2025 арендатор указал, что готов на увеличение постоянной арендной платы до 73 500 рублей за площадь помещения.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, содержащая предложение в досудебном порядке заключить с ним дополнительные соглашения об увеличении постоянной арендной платы, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец обратился в суд с требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, что является одним из способов защиты гражданских прав (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить определенные действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого- либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора должно быть оплачено по цене, установленной соглашением сторон. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Заключая договор, арендатор согласился с его условиями и, подписав его, принял на себя обязательства по исполнению, указанного договора. Сторонами при заключении Договора был согласован размер арендной платы и порядок ее увеличения, который ответчиком не оспорен в установленном законом порядке.

В пункте 3.2 договора указано, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ростовской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора

Указанные условия не противоречат сложившемуся хозяйственному обороту.

В пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Выбор механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Довод ответчика о том, что в договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, судом не принимается во внимание по следующим обстоятельствам.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора, следует учитывать, что такое требование может быть заявлено в случае, если сторона, для которой заключение договора является обязательным (в том числе добровольно принятым по условиям договора), уклоняется от его заключения (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Более того, в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в размере 70 000 рублей. Кроме этого, договором предусмотрено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, установленный органом статистики Ростовской области, но не более 10 %. При этом арендодатель обязан письменно направить предложение арендатору об изменении арендной платы за 30 календарных дней до даты ее изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы в случае роста индекса потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя.

При этом стороны установили механизм изменения путем оформления дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.

Также необходимо отметить, что последним предложением в пункте 3.2. договора аренды установлена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон во всякое время действия договора.

В связи с чем суд приходит к выводу, что в первых двух предложениях пункта 3.2. договора сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке.

Суд считает необходимым отметить, что спорный договор аренды заключен сроком на 10 лет, в договоре аренды предусмотрено право арендодателя потребовать расторжение договора лишь в случае существенного нарушения арендатором условий договора (пункт 5.4. договора).

В то же время, пункт 5.5. договора предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, с предупреждением за один месяц.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесение арендной платы, установленной в разделе 3 договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2022 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 3.2. договора и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.11.2022 по делу № А01-4306/2021, от 27.01.2025 по делу № А53-786/2024.

В качестве же обоснования требования ретроспективного изменения обязательств – понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы истец представил следующие пояснения.

В силу действующей с 24.07.2023 редакции пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В свою очередь, в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Как усматривается из Федерального закона от 24.07.2023 N347-ФЗ «О внесении изменения в статью 453 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договорам, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если ко дню вступления в силу настоящего Федерального закона обязательства по таким договорам не прекратились и в отношении таких договоров не вынесены решения суда об изменении или о расторжении договора.

В данном случае договор аренды нежилого помещения № АМ-3555-10/2021 был заключен 08.04.2021 и является в настоящее время действующим, то есть обязательства по нему не прекратились, в отношении этого договора не выносились решения суда об изменении или расторжении, что отвечает вышеуказанным требованиям.

Истцом соблюден порядок пункта 3.2 договора об одностороннем изменении договора (повышения постоянной части арендной платы), а именно направлены соответствующие уведомления от 10.03.2023, от 31.01.2024, от 01.09.2025 в адрес ответчика.

Довод ответчика о не направлении с указанными уведомлениями дополнительных соглашений судом оценивается критически, так как в ответных письмах ответчик отказался от увеличения арендной платы.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 № 17389/10).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

В пункте 14 названного постановления указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4593/13, следует, что принцип разумности предполагает целесообразность и логичность при осуществлении гражданских прав и исполнении обязанностей.

Гражданский оборот заинтересован в обоюдной прибыльности контрагентов по договору, особенно в предпринимательских отношениях, рыночные отношения должны быть сферой делового сотрудничества, направленного на достижение общего блага. Принцип баланса интересов подразумевает необходимость исходить из сотрудничества сторон при заключении и исполнении договора, экономической целесообразности исполнения договорного обязательства, наличия у сторон равных возможностей для реализации законных интересов. При этом суд, осуществляя контроль за экономическим соответствием обмениваемых благ, должен дать оценку эквивалентности сделки во встречных предоставлениях сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Суд полагает необходимым указать на обязанность ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 08.04.2021 №АМ-3555-10/2021 об увеличении постоянной арендной платы, поскольку п. 3.2 договора установлено, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М»ИНН <***>, ОГРН <***> заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 08.04.2021 №АМ-3555-10/2021 об увеличении постоянной арендной платы до 73 500 рублей с 08.04.2023, до 77 000 рублей с 08.05.2024, до 80 500 рублей с 01.10.2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М»ОГРН: <***>, ИНН: <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>,ИНН: <***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е. ФИО5