Решение от 20 июня 2023 г. по делу № А40-287033/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-287033/21-127-2137
г. Москва
20 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2023 года. Полный текст решения изготовлен 20 июня 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А. рассматривает дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕЙ" (125315, МОСКВА ГОРОД,

ПРОСПЕКТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ, ДОМ 78, КОРПУС 1, ПОМЕЩЕНИЕ IV КОМНАТА 6, ОГРН: 1027700349490, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: 7724214948),

к ответчикам:

1) ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "МОСГОРТРАНС" (115035, МОСКВА ГОРОД, РАУШСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 22/21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН:

1037739376223, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: 7705002602),

2) ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674),

Об обязании ГУП "Мосгортранс" заключить с ООО "ИНТЕЙ" Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды нежилого фонда, находящегося на праве хозяйственного ведения ГУП

"Мосгортранс" от 01.03.2016 года № 15ф/16-25 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004021:5601, площадью 125,9 кв. м., на 1 этаже жилого дома, пом. № I, ком. №№ 14,4а,4б,5,6, пом. № Iа, ком. №№ 1,2, адрес: 125315, г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 78, корп. 1, изложив пункты 2 и 4 дополнительного соглашения № 1 в следующей редакции: (согласно искового

заявления при участии: от истца –Приходько О.С. по дов. от 03.08.2021 г., Юшутин А.А. (ген.директор – паспорт) от ответчика – ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ

"МОСГОРТРАНС" - Гаврикова Ю.В. по дов. от 30.12.2022 г. № 99-13-1811/13,

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ – Григорьев Р.Р. по дов. от 10.11.2022 г. 33-Д-921/22

от третьих лиц – не явились, извещены эксперт – Николаев В.В.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении дополнительного соглашения № 1 к Договору аренды нежилого фонда, находящегося на праве хозяйственного ведения ГУП «Мосгортранс» от 01 марта 2016 гг. № 15ф/16-25 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004021:5601, площадью 125,9 кв. м, на 1 этаже жилого дома, пом. № 1, ком. №№ 1- 4,4а,4б,5,6, пом.Iа, ком. №№ 1,2, адрес (местоположение): 125315, г.Москва, Ленинградский пр-т, д.78, корп.1, изложив пункты 2 дополнительного соглашения № 1 в следующей редакции:

«Пункт 5.2. Договора изложить в следующей редакции:

За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект величина арендной платы устанавливается с 01 марта 2021 в следующем размере:

3074898,44 рублей (три миллиона семьдесят четыре тысячи восемьсот девяносто восемь рублей сорок четыре копейки) - в год, включая НДС 20% - 614979,70 (шестьсот четырнадцать тысяч девятьсот семьдесят девять рублей семьдесят копеек);

256 241, 54 рублей (Двести пятьдесят шесть тысяч двести сорок один рубль пятьдесят четыре копейки) -в месяц, включая НДС 20% - 51248,31 (пятьдесят одна тысяча двести сорок восемь рублей тридцать одна копейка)

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что между обществом с ограниченной ответственностью «ИНТЕЙ» (далее - ООО «ИНТЕЙ», Арендатор, Истец) и ГУП «Мосгортранс» (далее - Арендодатель, Ответчик 1) владеющим на праве хоз.ведения имуществом города Москвы (Департамент городского имущества г.Москвы - далее Ответчик 2) по результатам аукциона был заключён договор аренды № 15ф/16-25 от 01.03.2016 г.

Предметом аренды является помещение общей площадью 125,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д.78, корп.1 (этаж № 1, помещение № 1, комнаты № 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, помещение № 1а, комнаты № 1,2).

Договор является действующим, так как согласно условиям Договора (п.2.5.) Арендатор надлежаще уведомил Арендодателя о намерении пролонгировать договор, и, в соответствии с пунктом 2 ст.621 ГК РФ, договор считается продленным на тех же условиях.

ООО «ИНТЕЙ» 07.07.2021 г. получил сообщение о намерении Арендодателя изменить размер арендной ставки с 01.03.2021 г. на основании отчета оценщика, выполненного по состоянию на 01.06.2021г. «...величина арендной платы устанавливается в следующем размере (на основании отчета независимого оценщика ООО «Группа компаний «Метрике», отчет № 242 от 18.06.2021 об определении рыночной стоимости права владения и пользования нежилым помещением с кадастровым номером: 77:09:0004021:5601, площадью 125,9 кв.м., рыночная ставка арендной платы составляет 34192,00 руб. за 1 кв. м. в год (с учетом НДС) и подтверждена положительным экспертным заключением № 421/с-21 от 22.06.2021):

4 304 772,80 руб. (четыре миллиона триста четыре тысячи семьсот семьдесят два рубля 80 копеек) - в год, включая НДС 20%) - 717462,13 руб. (семьсот семнадцать тысяч четыреста шестьдесят два рубля 13 копеек);

358 731,07 руб. (триста пятьдесят восемь тысяч семьсот тридцать один рубль 07 копеек) - в месяц, включая НДС 20 % - 59788,51 руб. (пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь рублей 51 копейка).

В арендную плату не включены:

- плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект; - плата за эксплуатационное обслуживание Объекта;

- плата за предоставляемые коммунальные услуги; - плата за работы по капитальному ремонту объекта аренды».

ООО «ИНТЕЙ» полагает, что отчет выполненный ООО «Группа компаний «Метрике», не соответствует ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а представленный расчет арендной платы явно завышен и не соответствует рыночной ставке арендной платы за арендуемое помещение.


ООО «ИНТЕЙ» обратилось в адрес независимого оценщика (ООО «ВОДЭП КОНСАЛТИНГ») с просьбой об оценке рыночной стоимости права временного владения и пользования нежилым помещением с кадастровым номером 77:09:0004021:5601, площадью 125,9 кв. м, на 1 этаже жилого дома, пом. № 1, ком. №№ 1- 4,4а,4б,5,6, пом. № 1а, ком. №№ 1,2. Адрес (местоположение): 125315, г.Москва, Ленинградский пр-т, д.78, корп.1 с учетом НДС без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

ООО «ИНТЕЙ» надлежаще сообщило арендодателю о проведении оценки и предложило присутствовать при проведении экспертизы.

Результатом проведенной оценки стал Отчет № 30/07/2021 от 31.08.2021 с выводом о стоимости права временного владения и пользования нежилым помещением с кадастровым номером: 77:09:0004021:5601, площадью 125,9 кв. м, на 1 этаже жилого дома, пом. № I, ком. №№ 1-4, 4а, 46, 5, 6, пом. № 1а, ком. №№ 1,2. Адрес (местоположение): 125315, г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 78 корп. 1, с учетом НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, - в размере 22 257 (Двадцать две тысячи двести пятьдесят семь) рублей за 1 кв.метр в год - т.е. 2 802 156,24 рублей в год за весь предмет аренды и 233 513,02 рублей в месяц за весь предмет аренды.

В декабре 2021 года Ответчик 1 направил в адрес Истца письмо от 20.12.2021 г. с приложением Дополнительного соглашения № 1 и письма Ответчика 1 о согласовании данного дополнительного соглашения.

Предлагаемые Ответчиками условия дополнительного соглашения содержат:

Установление величины арендной платы на основании отчета оценщика ООО «Группа компаний «Метрике», отчет № 243 от 31.08.2021 об определении рыночной стоимости права владения и пользования нежилым помещением с кадастровым номером: 77:09:0004021:5601, площадью 125,9 кв.м., рыночная ставка арендной платы составляет 34192,00 руб. за 1 кв. м. в год (с учетом НДС):

4 351 985,30 руб.- в год, включая НДС 20%) - 725 330,88 руб.;

362 665,44 руб. (триста пятьдесят восемь тысяч семьсот тридцать один рубль 07 копеек) - в месяц, включая НДС 20 % - 60 444,24 руб.

Истец предъявлял свои возражения по сложившейся ситуации и претензионные требования в письмах Ответчикам от 16.09.2021 г. которые были получены Ответчиками

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившем оферту, ее акцепта.

В силу п. 1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости аренды, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 18 октября 2022 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости права временного владения и пользования нежилым помещением, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БК-ПИФАГОР".

Согласно заключению эксперта ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БК-ПИФАГОР", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость права временного


владения и пользования нежилым помещением составляет 23 648 руб./кв.м./год, что составляет 2 977 283, 20 руб. в год за все помещение.

Кроме того, в судебном заседании экспертом даны пояснения по проведенной экспертизе в порядке ст. 86 АПК РФ.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заявлений о проведении повторной экспертизы истцом не представлено.

Между тем, суд соглашается с доводами ответчиком о том, что в силу п. 5.1 договора, арендная плата не подлежит пересмотру в сторону уменьшения.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что величина арендной платы с 01 марта 2021 составляет 3 074 898,44 рублей в год или 256 241, 54 рублей в месяц, что соответствует арендной плате, установленной сторонами на 2021 год.

Доводы ответчика о необходимости принятия стоимости арендной платы, определённой в рамках отчета об оценке суд отклоняет, поскольку по указанному вопросу проведена судебная оценочная экспертиза.

Относительно требований, предъявленных к Департаменту городского имущества, арбитражный суд указывает следующее.

Пунктом 2 статьи 295 ГК РФ установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 2 статьи 18 Закона N 161-ФЗ.

В материалы дела представлены письма Департамента от 24.09.2021 и от 16.12.2021 г., из которых следует, что спорное помещение находится в хозяйственном ведении ГУП "МОСГОРТРАНС", в связи с чем распоряжение имуществом, в том числе сдача его в аренду находится к компетенции предприятия.

С учетом изложенного суд удовлетворяет исковые требования, предъявленные к ГУП "МОСГОРТРАНС".

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, госпошлина и расходы по экспертизе относится на ответчика - ГУП "МОСГОРТРАНС", поскольку судом не установлено нарушений прав истца со стороны Департамента.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия возникшие у сторон при заключении дополнительного соглашения № 1 к Договору аренды нежилого фонда, находящегося на праве хозяйственного ведения ГУП «Мосгортранс» от 01 марта 2016 гг. № 15ф/16-25 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004021:5601, площадью 125,9 кв. м, на 1 этаже жилого дома, пом. № 1, ком. №№ 1- 4,4а,4б,5,6, пом.Iа, ком. №№ 1,2, адрес (местоположение): 125315, г.Москва, Ленинградский пр-т, д.78, корп.1, изложив пункты 2 дополнительного соглашения № 1 в следующей редакции:

«Пункт 5.2. Договора изложить в следующей редакции:

За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект величина арендной платы устанавливается с 01 марта 2021 в следующем размере:


3074898,44 рублей (три миллиона семьдесят четыре тысячи восемьсот девяносто восемь рублей сорок четыре копейки) - в год, включая НДС 20% - 614979,70 (шестьсот четырнадцать тысяч девятьсот семьдесят девять рублей семьдесят копеек);

256 241, 54 рублей (Двести пятьдесят шесть тысяч двести сорок один рубль пятьдесят четыре копейки) -в месяц, включая НДС 20% - 51248,31 (пятьдесят одна тысяча двести сорок восемь рублей тридцать одна копейка).

Взыскать с ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "МОСГОРТРАНС" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕЙ" государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей и 25900 в счет оплаты экспертизы.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: К.А. Кантор