Решение от 21 февраля 2019 г. по делу № А58-11125/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-11125/2018
21 февраля 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2019

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Кайдаш Н.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к поселковой администрации городского поселения «Поселок Беркакит» Нерюнгринского района (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» (ИНН <***> ОГРН <***>) о признании недействительным договора от 20.08.2018 №19 аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности от 06.12.2017, паспорт;

от ООО «НТПК» – ФИО3 по доверенности №5 от 09.01.2019, паспорт,

установил:

открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – истец, ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к поселковой администрации городского поселения «Поселок Беркакит» Нерюнгринского района (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» (далее – ООО «НТПК») о признании недействительным договор от 20.08.2018 №19 аренды земельного участка; о применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования основаны на статьях 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием оснований для заключения оспариваемого договора без проведения торгов.

Администрация и общество в отзывах указали на то, что договор аренды от 20.08.2018 №19 заключен без проведения торгов, поскольку за ООО «НТПК» на земельном участке зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства; на отсутствие нарушения прав истца.

В судебном заседании представители поддержали свои правовые позиции.

В целях ознакомления истца с отзывом в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства имеющие значение для рассмотрения спора.

20.08.2018 между администрацией (арендодатель) и ООО «НТПК» (арендатор) подписан договор № 19 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату и во временное пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:19:210005:436 общей площадью 9 817 кв.м., расположенный по адресу: РС(Я), <...> с северо-восточной стороны контейнерной площадки (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок передан для окончания строительства железнодорожного тупика и базы для переработки грузов.

На объекте находится объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО «НТПК» на праве собственности, зарегистрированном в УФРС по РС(Я) 17.07.2018, запись регистрации № 14:19:210005:666-14/001/2018-1 (пункт 1.6 договора).

В пункте 2.1 договора установлен срок аренды с 29.08.2018 до 29.08.2021.

Ссылаясь на то, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества ОАО «РЖД» (благоустройство контейнерной площадки, ограждение территории контейнерной площадки) в связи с чем истец желал заключить договор аренды спорного земельного участка, а также на нарушение процедуры заключения договора (без проведения торгов), ОАО «РЖД» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Возражай против иска, ответчики указали на то, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор заключен без проведения торгов для целей завершения строительства железнодорожного тупика и базы по переработки грузов.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 ЗК РФ.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из приведенных норм пункта 3 статьи 21 Закона N 137-ФЗ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду на три года однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для возведения которого передавался земельный участок до 01.03.2015.

В данном случае установлено, что земельный участок с кадастровым номером 14:19:210005:436 изначально предоставлялся обществу в аренду по договору от 28.08.2012 № 334, то есть до 01.03.2015.

Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды от 28.08.2012 № 334 земельный участок передан для строительства железнодорожного тупика и базы по переработке грузов.

Общество является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 14:19:210005:666 протяженностью 87 м., планируемое назначение: сооружения железнодорожного транспорта, со степенью готовности 50%, расположенного на данном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2018.

Сведений о регистрации права собственности на данный объект за кем-либо, помимо общества, не имеется. Иным лицам земельный участок с кадастровым номером 14:19:210005:436 для завершения строительства находящегося на нем объекта не предоставлялся.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, предусмотренных подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, для предоставления спорного земельного участка в аренду ООО «НТПК» для завершения строительства объекта незавершенного строительством.

Довод истца об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства подлежит отклонению.

Исходя из смысла действующего законодательства, функционирование ЕГРН обусловлено действием принципа публичной достоверности (бесповоротности). Данные о государственной регистрации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включаются в ЕГРН, открытый для всеобщего ознакомления. По смыслу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости.

Следовательно, государственная регистрация недвижимого имущества обладает свойством публичной достоверности: зарегистрированное право с момента его регистрации считается юридически действительным, и субъекты при совершении сделок могут доверять сведениям, внесенным в ЕГРН. Пока оно не оспорено в судебном порядке и запись о нем не признана судом недействительной, право существует.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок с кадастровым номером 14:19:210005:436 предоставлялся обществу в аренду для строительства железнодорожного тупика и базы по переработке грузов, общество является собственником объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке, и для завершения строительства объекта земельный участок никому ранее не предоставлялся, суд приходит к выводу о наличии у общества права на получение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта и в связи с этим о правомерности заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 20.08.2018 №19 и отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным.

Истец, как собственник объектов недвижимости, находящейся на земельном участке, в силу требований статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ имеет право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В свете изложенного исковые требования ОАО «РЖД» подлежат оставлению без удовлетворения.

С учетом результата рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья

Кайдаш Н. И.