Решение от 28 февраля 2018 г. по делу № А32-39779/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-39779/2017
г. Краснодар
28 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.02.2018г.

Полный текст решения изготовлен 28.02.2018г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гаарди» (ОГРН <***>, ИНН2309068061),350033, Краснодарский край, г. Краснодар, Привокзальная площадь, 5/1


к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>,ИНН <***>), 350000, <...>

к акционерной фирме «Кубаньпассажиравтосервис» открытое акционерное общество(ОГРН <***>, ИНН <***>), 350033, Краснодарский край, г. Краснодар,Привокзальная площадь, 5

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спорауправление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиипо Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, Краснодарский

край, <...>


о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика 1: не явился, извещен;

от ответчика 2: ФИО3, ФИО4 – представители, по доверенности;

от третьего лица: не явились, извещены.



УСТАНОВИЛ:

ООО «Гаарди» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), к АФ «Кубаньпассажиравтосервис» ОАО (далее – фирма), согласно которого просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 08.10.2015 №00000003952, заключенный между департаментом и фирмой в отношении земельногоучастка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, площадью 6372 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Привокзальная площадь, 5;

- применить последствия недействительности ничтожности сделки путем погашениязаписи в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельногоучастка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, площадью 6372 кв. м, по адресу: г.Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Привокзальная площадь, 5, в видеаренды.

Требования мотивированы расположением части спорного земельного участка на землях общего пользования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра).

Департамент, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

В предыдущем судебном заседании истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления возможного доступа неограниченного круга лиц к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:120 и наличия (отсутствия) препятствий к такому доступу.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку настоящий спор может быть рассмотрен по существу по имеющимся в деле доказательствам. Мотивы отказа в удовлетворении ходатайства также изложены в мотивировочной части решения.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие оснований для признания договора недействительным.

В судебном заседании объявлен перерыв до 21.02.2018 до 17-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Истец уточнил (дополнил) основания исковых требований.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей департамента и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании приказа департамента от 08.10.2015 № 1357 между департаментом (арендодатель) и АФ «Кубаньпассажиравтосервис» (арендатор) заключен договор аренды от 08.10.2015 № 0000003952 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, общей площадью 6372 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Привокзальная площадь, 5 для разработки проекта реконструкции и дальнейшей эксплуатации вокзала сроком на 49 лет.

По отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:34 смежным является земельный участок площадью 276 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305040:120, расположенный по адресу: <...>, который принадлежит на праве собственности ООО«Гаарди».

На основании разрешения на строительство от 02.07.2012 № RU23306000-2300p, выданного департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, ООО «Гаарди» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305040:120 осуществляет строительство гостиницы с магазином.

Общество, ссылаясь на невозможность осуществления строительных работ в обычном режиме, направило департаменту и фирме требование о внесении изменений в договор аренды от 08.10.2015 № 0000003952 в части исключения из состава земельного участка площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0305040:34 части земельного участка площадью 213 кв. м и изменении срока договора от 3 до 10 лет.

В письмах от 14.08.2017 № 960/24, от 17.08.2017 № 52-27891/17-33-23 фирма и департамент соответственно указали на отсутствие оснований для внесения изменений в договор аренды.

Общество, полагая, что договор аренды не соответствует действующему законодательству (в состав участка входят земли общего пользования), а также ссылаясь на нарушение его прав договором аренды, обратилось в арбитражный суд.

Заинтересованное лицо, в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Поскольку оспариваемый договор аренды заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166-176, 178-181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса допускается признание недействительными сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Удовлетворение иска лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица. Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

В обоснование недействительности договора аренды от 08.10.2015 № 00000003952 истец ссылается на расположение в пределах переданного в аренду земельного участка земель общего пользования, что препятствует ему в организации беспрепятственного прохода и проезда неограниченного круга лиц к гостинице с магазином, расположенным на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305040:120.

Из материалов дела следует, что АФ «Кубаньпассажиравтосервис» является собственником имущественного комплекса зданий и сооружений, образующих автовокзал «Краснодар-1», расположенных по адресу: <...>, а именно:

- магазин, площадью 23,3 кв. м, литера О;

- туалет, площадью 100, 6 кв. м, литера З (1950 года постройки);

- кафе-магазин, площадью 387, 1 кв. м, литера М (1977 год постройки);

- нежилое строение – навес, площадью 936, 2 кв. м, литера Г-8;

- нежилое здание – диспетчерская, площадью 28, 8 кв. м, литера Н;

- гостиница, площадью 170, 2 кв. м, литеры И, и, и1 (1965 года постройки);

- сарай, площадью 112, 2 кв. м, литеры Г, г (1973 года постройки);

- основное строение с пристройкой (здание автовокзала), площадью 799, 2 кв. м, литеры А, а (1913 года постройки).

Объекты недвижимости – основное строение с пристройкой, гостиница, сарай, кафе-магазин, туалет, магазин приобретены АФ «Кубаньпассажиравтосервис» в ходе приватизации, что подтверждается указанием в качестве документов-оснований государственной регистрации права собственности Плана приватизации от 28.12.1992.

Объекты – нежилое строение-навес и нежилое здание-диспетчерская возведены хозяйственным способом, что подтверждается указанием в качестве документов-оснований акта государственной комиссии о приемке объектов в эксплуатацию от 06.12.2004.

Земельный участок с кадастровым номером площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0305040:34 по адресу: <...> сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.07.2002 с видом разрешенного использования – для разработки проекта, реконструкции и дальнейшей эксплуатации автовокзала.

В рамках арбитражного дела № А32-12759/2014 судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305040:34 формировался непосредственно для целей размещения на нем автовокзала. Согласно заключениям специалиста ФИО5 от 16.07.2014 № 12/16.1-15, 14/16.1-15 для нормального размещения и функционирования автовокзала требуется земельный участок площадью 6372 кв. м в существующих границах.

Указанный земельный участок предоставлен в аренду фирме администрацией города Краснодара на основании договора аренды от 05.06.2002 № 4300001460.

В рамках судебного дела № А32-14578/2013 судом апелляционной инстанции установлен факт ничтожности договор аренды от 05.06.2002 № 4300001460 в силу отсутствия на дату подписания договора у администрации города Краснодара соответствующих полномочий.

Вместе с тем, фирма как собственник легальных объектов недвижимого имущества, располагающихся на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305040:34, продолжала использовать земельный участок.

В последующем между департаментом и фирмой заключен договор аренды от 08.10.2015 № 00000003952 земельного участка той же площади и конфигурации, которая имела место на момент формирования участка, постановки на кадастровый учет и предоставления в аренду по договору от 05.06.2002 № 4300001460.

Таким образом, право на использование фирмой спорного земельного участка детерминируются правом собственности АФ «Кубаньпассажиравтосервис» на размещенные на участке объекты недвижимого имущества и закрепленного нормами действующего законодательства принципа единства правовой судьбы земельных участков и размещенных на них объектов недвижимого имущества.

Согласно представленному в материалы дела письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 29.06.2009 № 23/4249 часть земельного участка площадью 213 кв. м в составе участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 в соответствии с решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (в редакции от 26.02.2009 № 53 п. 9) «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» находится за красной линией и относится к территории общего пользования.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (письмо от 08.12.2017 № 29/13437) в материалы дела предоставлены сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар (далее – ИСОГД) по состоянию на 06.12.2017 и графический план запрашиваемой территории.

Из графического плана территории следует, что красные линии частично проходят по периметру участка, конфигурация участка соответствует его конфигурации при постановке на кадастровый учет. Красные линии в районе запрашиваемого земельного участка утверждены постановлением главы муниципального образования город Краснодар об утверждении корректировки проекта планировки от 24.01.2012 № 24.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что красные линии – это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Согласно части 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков.

В силу абзаце 4 пункта 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Под отчуждением земельного участка нужно понимать передачу прав собственности владельцем имущества другому лицу. Изложенное свидетельствует о неразрывной связи понятия «отчуждение земельного участка» с таким понятием, как «приобретение права собственности на земельный участок».

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса также запрещена приватизация земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Следовательно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.

В силу части 4 статьи 28 Земельного кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Таким образом, положения пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса не содержат императивных норм, запрещающих предоставление земель общего пользования в аренду, тогда как отчуждение в частную собственность земель общего пользования не допускается. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2017 по делу № А32-14387/2016.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305040:34изначально формировался для реконструкции и эксплуатации зданий автовокзала с соответствующим разрешенным использованием. При этом кадастровый паспорт участка не содержит сведений об ограничении его использования, в том числе о прохождении красных линий по участку.

Право собственности фирмы на комплекс зданий и сооружений автовокзала зарегистрировано в период с 2005 – 2008 гг.

Договоры аренды от 05.06.2002 № 4300001460, от 08.10.2015 № 00000003952спорного земельного участка заключены с фирмой в целях разработки проекта, реконструкции и дальнейшей эксплуатации вокзала.

Вышеперечисленное свидетельствует о том, что границы земельного участка изначально формировались для эксплуатации зданий автовокзала, были определены и утверждены администрацией с участием ее структурных подразделений – управления архитектуры и градостроительства и комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Формирование земельного участка производилось исключительно для целей эксплуатации автовокзала. Доказательств того, что площадь земельного участка для эксплуатации автовокзала не соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьями 41, 42, 43, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документов по планировке территории. Эта документация подлежит утверждению и опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

В соответствии с пунктом 3.8 Инструкции «О порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации», утвержденной Постановлением Госстроя Российской Федерации от 06.04.1998 № 18-30, красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц, площадей; в проектах межевания территорий; в земельном и градостроительном кадастрах.

Установление красных линий по границам уже сформированных для эксплуатации объектов недвижимости земельных участков противоречит вышеприведенными нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 2438/10.

Кроме того, в силу статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015), а впоследствии в силу статьи 39.20 Земельного кодекса АФ «Кубаньпассажиравтосервис» являясь собственником объектов недвижимости, обладает исключительным правом пользования спорным земельным участком, сформированном для указанных целей.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствуют основания для признания недействительным договора аренды от 08.10.2015 № 00000003952.

Свою заинтересованность в признании недействительным договора аренды общество мотивирует также тем, что передача в аренду фирме части земельного участка площадью 213 кв. м в составе участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 препятствует обществу в использовании земельного участка, являющегося смежным с участком, используемым ответчиком. По мнению общества, нарушение его прав выражается в невозможности проезда и прохода к участку.

В то же время, препятствия в использовании земельного участка (при их фактическом наличии) не могут служить основанием для признания недействительным договора аренды, в связи с чем судом отклонено ходатайство истца о назначении по делу экспертизы. В данном случае права собственника участка могут быть защищены путем подачи негаторного иска в порядке статей 304, 305 Гражданского кодекса либо иска в порядке статьи 274 Гражданского кодекса.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права являются самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного, не подлежат оценке представленные истцом в дело акт осмотра земельного участка от 13.02.2018 и техническое заключение ООО «ЮГ-ДОМ» от 13.02.2018 № 18/02-93.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 65, 70, 110, 156, 159, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Ходатайство истца о назначении по делу экспертизы – отклонить.

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.



Судья О.С. Левченко