Решение от 26 февраля 2018 г. по делу № А40-53841/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

27.02.2018 Дело № А40-53841/17-11-523

Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2018

Полный текст решения изготовлен 27.02.2018

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР РОСТА» (119192, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 12.02.2013 г.)

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ФИЗИЧЕСКОЙ КУЛЬТУРЫ, СПОРТА, МОЛОДЕЖИ И ТУРИЗМА (ГЦОЛИФК)» (105122, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 01.02.2002 г.),

третье лицо: ТУ Росимущества в городе Москве (107078, Москва, ФИО2 пер., д. 3Б, ОГРН <***>),

о взыскании 9 679 264 руб. 00 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности № 7 от 25.06.2016г., паспорт,

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 420-71-54 от 12.02.2018 г., удостоверение

от 3-го лица: неявка, извещено,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ФАКТОР РОСТА» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ФИЗИЧЕСКОЙ КУЛЬТУРЫ, СПОРТА, МОЛОДЕЖИ И ТУРИЗМА (ГЦОЛИФК)» о взыскании стоимости работ по Договору № 05/15 от 15.05.2015г. в размере 7 835 000 руб. 00 коп. и стоимости работ по Договору № 1/05.2015 от 19.05.2015г. в размере 1 844 264 руб. 00 коп.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо, в судебное заседание не явился, о времени и месте приведения которого извещен надлежащим образом, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.02.2015 г. на основании протокола № 1 от 23.01.2015 г. рассмотрения заявок на участие в аукционе между ФГБОУ ВПО «РГУФКСМиТ» (Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма (ГЦОЛИФК)» Арендодатель, Ответчик) и ООО «Фактор Роста» (Арендатор, Истец) на основании решения Министерства спора РФ № 07-6-15/2778 от 02.12.2014, согласованного с ТУ ФАУГИ в г. Москве был заключён договору аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении № 15042005-ДАИ, в соответствии с которым арендодатель передает а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения в здании, расположенном по адресу: 105122, Москва, Сиреневый бульвар, д. 4, стр.12, нежилые помещения: цокольный этаж помещения с №1 - №16 и помещения лестничных клеток № А, №а, №Б, №б – 308,4 кв.м., 1-этаж помещения с 3 99-№144 и помещения лестничных клеток № А, №Б – 507,9 кв.м., 2-этаж помещения с № 1-46 и помещения лестничных клеток № А, №Б – 503,5 кв.м., для использования в соответствии с технической документацией. Состав помещений передаваемого в аренду объекта указан в приложении № 3 к настоящему договору. Площадь передаваемого в аренду объекта – 1319,8 кв.м. (п.1.1). Настоящий договор действует по 30 января 2020 г. в включительно (п.2.1.). Согласно п. 3.3.6 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную настоящим договором (п.3.3.6); ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю, копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и неустойки, установленных настоящим договором (п.3.3.7); не производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимость, в случае, предусмотренном ст. 616 ГК РФ, без предварительного письменного разрешения арендодателя, Министерства спорта РФ, Территориального управления (п.3.3.13).

Кроме того, между сторонами был заключен -Договор на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных затрат № 15043044-ВКР от 12 февраля 2015 г.

Истец в обоснование исковых требований пояснил суду, что Истцом, при подготовке Нежилых помещений к эксплуатации было выявлено, что нежилые помещения не соответствуют требования предъявляемым к помещениям для размещения и проживания людей, и эксплуатация Нежилых помещений, без проведения ремонтных работ, носящих капитальный характер, невозможна.

Также Истец сослался на п.2.1.4. Договора № 15043044-ВКР от 12 февраля 2015 г., из которого следует, что Ответчик обязался контролировать нормальное функционирование и исправность осветительной сети, а также производить ремонт Здания и кровли.

Согласно п.2.1.4. Договора № 15043044-ВКР от 12 февраля 2015 г. Ответчик обязался осуществлять охрану Здания, в котором находятся Нежилые помещения По договору № 15043044-ВКР от 12 февраля 2015 г., Ответчик обязуется: контролировать нормальное функционирование и исправность осветительной сети Здания;

-производить текущий и капитальный ремонт Здания;

-производить текущий и капитальный ремонт кровли Здания.

По мнению Истца, п.2.1.4. Договора № 15043044-ВКР от 12 февраля 2015 г.. предусматривает, что Истец обязуется производить техническое обслуживание, осмотр, кровли Здания, светильной сети, производить текущий и капитальный ремонт инженерных сетей Здания (сетей освещения, электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации).

Истец пояснил суду, что в связи с необходимостью производства капитального ремонта арендуемого помещения, для дальнейшего использования им были понесены затраты на капитальный ремонт, в результате необходимости в проведении работ по капитальному ремонту Нежилых помещений имелась неотложная необходимость в силу следующих обстоятельств:

-износ стен, полов, потолков Нежилых помещений составляет 25%;

-износ сети электрообеспечения составляет 50 %;

-износ силовой сети составляет порядка 40 %;

-износ распределительной сети составляет 40 %;

-износ распределительных приборов составляет 80 %;

-износ внутренние сети водопровода составляет 60%;

-износ канализации составляет 30 %;

-износ сети отопления 50 %;

-износ кровли Здания составляет 50 % (часть кровли изношена на 100 %);

-износ оконных блоков составляет 100 %;

-в санузлах, душевых побита плитка, повреждена гибка подводка, отсутствует запорно-регулирующая арматура водопровода и системы отопления;

- тепловая защита стен Нежилых помещений, кровли Здания не соответствует требованиям СНиП 23-02-2003.

-в нежилых помещениях отсутствует автоматическая система пожаротушения.

Истец пояснил суду, что общая стоимость всех работ по капитальному ремонту нежилых помещений, произведенных ООО «Фактор Роста» составила 9 679 264 руб.

По мнению Истца переданные Ответчиком в аренду нежилые помещения имели существенные технические неисправности, скрытые недостатки.

Согласно статье 611 ГК РФ Арендодатель обязан, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Истец считая, что понесенные затраты на капитальный ремонт арендуемых помещений, должны быть возмещены Ответчиком, направил претензию последнему, которая Ответчиком была оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как указывалось выше, Договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, № 15042005-ДАИ от 11.02.2015 был заключен с Ответчиком на основании Протокола № 1 от 23.01.2015 рассмотрения заявок на участие в аукционе по извещению № 291214/1265559/03 (извещение было размещено на официальном сайте https://torgi.gov.ru 29.12.2014). К указанному извещению была приложена конкурсная документация, утвержденная Ректором ФГБОУ ВО «Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма» (далее - Аукционная документация).

Согласно п. 1.2. Аукционной документации годом постройки объекта аренды является 2005 год, общий процент износа на 2012 год составляет 5%.

Согласно Информационной карте аукциона (приложение № 1 Конкурсной документации) Графа «Требования к объему, перечню, качеству и сроки выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении объекта, требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг)» (стр. 14) информация о необходимости проведения в отношении объекта аренды текущего или капитального ремонтов отсутствует.

Также в Информационной карте аукциона был предусмотрен График осмотра объекта аукциона (стр. 14).

Таким образом, указанные в Аукционной документации сведения относительно объекта аренды свидетельствуют о том, что объект аренды находился в пригодном для использования техническом состоянии (учитывая год постройки объекта и минимальный процент его износа), отсутствовала какая-либо необходимость в проведении ремонта, и в первую очередь, капитального, а также предусматривалась возможность осмотра объекта аренды потенциальными участниками аукциона, в связи с чем, доводы Истца согласно его правовой позиции по делу являются необоснованными, обстоятельства, которые приводит Ответчик в обоснование своих доводов, не соответствуют действительности и в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтверждаются соответствующими доказательствами.

Актом приема-передачи от 12.02.2016 к указанному Договору аренды стороны по Договору аренды подтвердили, что помещение передается в исправном, пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа по взаимному согласию и без взаимных претензий.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При этом согласно п. 2.2.4 Договора на возмещение затрат Арендатор принимал на себя обязательства по проведению капитального ремонта помещений, вызванных бесхозяйственным отношением к помещениям, а также специфическими эксплуатационными условиями деятельности.

В нарушение ст. 65 АПК РФ Истец не приводит доказательства, свидетельствующие о том, что приводимые в письменных пояснениях недостатки нежилых помещений, которые исключали их эксплуатацию, имели место до заключения Договора аренды, а не возникли в период эксплуатации объекта аренды Ответчиком, поскольку Акт приема-передачи от 12.02.2016 к Договору аренды подтверждает нахождение помещений в исправном состоянии. Кроме того, суд принимает во внимание положения п.3.3.13 договора.

Также является необоснованной ссылка Истца на Акт фотографирования от 10 марта 2015 г., поскольку указанные документы не отвечают принципу относимости, достоверности и допустимости (ст. 67, 68 АПК РФ), поскольку из указанных фотоснимков объективно невозможно установить когда, где, кем и при каких условиях производилась фотосъемка с целью установления относимости фотоснимков к объекту аренды; акт фотографирования является односторонним и составлен только в присутствии сотрудников Истца. В материалы дела также не представлены доказательства, что Ответчик был уведомлен о месте, дате и времени проведения фотографирования и имел реальную возможность направить своих представителей.

Также не состоятельны доводы Истца, что в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ Арендодатель, несмотря на уведомления Арендатора от 28.04.2015 и 29.04.2015 (письма с описью вложения. Согласно информации, размещенной на сайте ФГУ «Почта России», первое письмо вручено Ответчику 22.05.2015г., второе письмо направлено Истцом посредством услуг ООО «Гаранпост» При этом, согласно справке ООО «Гарантпост», письмо вручено 30 апреля 2015 не руководителю Истца, а некоему третьему лицу, правомочия которого на получение указанной корреспонденции в материалы дела не представлены. Причем 30 апреля 2015 года являлся сокращенным рабочим днем накануне праздничного дня 1 мая, тогда как в уведомлении Истец указал о необходимости явиться представителю Истца в течение 24 часов с момента его получения, то есть не позднее 2 мая 2015 года, когда как осмотр был произведен 5 мая 2015 г., о чем никаких уведомлений Истцом Ответчику не направлялось.

17.05.2015 специалистами ООО «ПРОФСТРОЙ» по заказу Истца составлено техническое заключение о техническом состоянии объекта аренды и необходимости проведения капитального ремонта нежилых помещений, износ которых составил более 50-80%. Осмотр здания (как указано в заключении) проводился в период с 05 мая по 11 мая 2015 г. Таким образом, Истец без согласования проведения работ, их объема, сроков выполнения, сметной документации с Ответчиком и получения разрешения собственника имущества (ТУ Росимущества по г. Москве, Минспорта России), до получения технического заключения от 17 мая 2015 г. заключил договор на выполнение работ по капитальному ремонту здания 15 мая 2015 г.. Тогда как техническое задание на обследование технического состояния нежилого помещения было подписано со стороны Истца 16 мая 2015 г., то есть на следующий день после заключения договора №05/15 на ремонт здания. Таким образом, по состоянию на 15 мая 2015 года (на момент заключения договора) объемы работ не были известны ни заказчику, ни подрядчику, что свидетельствует о том, что договор на выполнение капитального ремонта здания был составлен значительно позднее в целях достижения процессуального интереса Истца с целью получения зачета якобы понесенных расходов в счет арендной платы, которую Истец задолжал Ответчику.

19.06.2015 Арендатором в адрес Арендодателя было направлено письмо с описью вложения, согласно которому Арендатор уведомил Арендодателя о неудовлетворительном состоянии объекта аренды с приложением технического заключения от 17.05.2015.

При этом указанное письмо было получено Ответчиком 27.07.2015.

Истец в обоснование взыскиваемых с Ответчика сумм указывает, что 15.05.2015 между ним и ООО «ПРОФСТРОЙ» был заключен Договор на ремонт помещений № 05/15, согласно которому общая стоимость работ составила 7 835 000 руб., что подтверждается актом выполненных работ от 10.06.2015.

Также 19.05.2015 между ООО «Фактор роста» и ООО «ПМК 14» был заключен Договор № 1/05.2015 на устройство кровли, согласно которому общая стоимость работ составила 1 844 264 руб., что подтверждается актом выполненных работ от 05.08.2015.

При этом необходимо учитывать тот факт, что уведомление Арендатора от 28.04.2015 с описью вложения о необходимости проведения капитального ремонта было получено Арендодателем только 22.05.2015, тогда как осмотр помещений Арендатором был проведен 05.05.2015, а техническое заключение составлено 17.05.2015.

Также техническое заключение было направлено Арендатором в адрес Арендодателя только 19.06.2015, тогда как Договор на ремонт помещений № 05/15 был заключен между ООО «Фактор роста» и ООО «ПРОФСТРОЙ» 15.05.2015, а работы по указанному договору, как указано в акте выполненных работ, окончены 10.06.2015.

Договор № 1/05.2015 на устройство кровли между ООО «Фактор роста» и ООО «ПМК 14» был заключен 19.05.2015, работы выполнены - 10.08.2015, тогда как техническое заключение от 17.05.2015 было получено Арендодателем только 27.07.2015.

За разрешением на производство ремонтных работ Истец обратился лишь 19 июня 2015 г., то есть после того как работы по договору на ремонт помещений № 05/15 были приняты Истцом (уведомлений Истцом Ответчику о направлении последним представителя для участия в приемке работ не направлялось), письмо получено Ответчиком только 27.07.2015 г. А 7 сентября 2015 года Истец уже обратился к Ответчику с предложением зачета стоимости выполненных ремонтных работ в счет арендной платы за нежилые помещения (к тому моменту за Истцом значилась задолженность по оплате арендной платы и возмещения коммунальных услуг 4 846 237,75 рублей и 1 000 540,36 рублей соответственно, что и послужило основанием для расторжения Договора аренды и последующего обращения РГУФКСМиТ в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «Фактор роста» о взыскании указанной задолженности.

В силу п. 3.3.12 Договора аренды Истец принял на себя обязательства не производить капитальный ремонт Объекта аренды, вызванный неотложной необходимостью в случае, предусмотренном ст. 616 ГК РФ, без предварительного письменного разрешения Арендодателя, Министерства спорта РФ и ТУ Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в городе Москве.

Тем самым, Договором аренды была предусмотрена определенная обязательная для сторон последовательность и условия проведения капитального ремонта Арендатором при обязательном получении в таком случае письменного разрешения Арендодателя, Министерства спорта РФ и ТУ Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в городе Москве.

Таким образом, указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что в нарушение обязательных для Арендатора положений Договора аренды Истцом были проведены работы без получения обязательного письменного разрешения Арендодателя, Министерства спорта РФ и ТУ Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в городе Москве, в том числе при отсутствии оснований для проведения работ, которые заявлены Ответчиком как работы по капитальному ремонту, поскольку Актом приема-передачи нежилых помещений от 12.02.2016 Ответчик подтвердил получение от Истца помещений, находящихся в исправном и пригодном для использования состоянии, в связи с чем, все неотделимые улучшения, которые были проведены Арендатором, не подлежат возмещению Ответчику в силу п. 9.2. Договора аренды. При этом Истец не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о понесенных им расходов, так как акты приемки выполненных работ не свидетельствуют о том, что Истцом работы были оплачены.

Кроме того, указанные в исковом заявлении доводы Истца получили надлежащую правовую оценку при рассмотрении дела № А40-75716/16-82-397 в Арбитражном суде г. Москвы по иску РГУФКСМиТ к ООО «Фактор роста» о взыскании задолженности по договору аренды и возмещению коммунальных затрат. Решением от 03 февраля 2017 года исковые требования удовлетворены частично, в пользу РГУФКСМиТ с ООО «Фактор роста» взыскано по арендной плате в размере 4 846 237 руб. 75 коп., пени в размере 741 474 руб. 38 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 451 711 руб. 36 коп. (по договору аренды от 11.02.2015 No 15042005-ДАИ); долга в размере 1 ООО 540 руб. 36 коп., пени в размере 184 099 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 93 259 руб. 02 коп. (по договору на возмещение затрат от 12.02.2015г. No 15043044-ВКР), Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2017 года решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 февраля 2017 года оставлено без изменения.

Так, при рассмотрении апелляционной жалобы ООО «Фактор роста» суд апелляционной инстанции указал, что - оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ответчик настаивает, что арендуемые помещения были в техническом состоянии, не позволяющим их использовать, в связи с чем, Арендатор был вынужден осуществлять ремонтные работы арендованного имущества. Данный довод ответчика исследовался судом первой инстанции и обоснованно опровергнут. Доводы о ненадлежащем техническом состоянии арендованного имущества не могут быть признаны обоснованными, поскольку ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о том. что приводимые им недостатки здания, которые исключали нормальное его функционирование, и которые обязан был устранить истец, имели место быть до заключения договора аренды, а не в период эксплуатации объекта аренды ответчиком и не по его вине. Доводы ответчика о проведенном ремонте помещений были оценены судом первой инстанции критически, поскольку ответчик прежде чем осуществлять ремонтные работы, согласно условиям договора, должен был обратиться к Арендодателю с требованием о проведении капитального ремонта, а также получить письменное разрешение Арендодателя, Министерства спорта РФ и ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (п. 3.3.13 договора аренды). Доказательств, свидетельствующих об уклонении Арендодателя от проведения капитального ремонта, ответчиком также не представлено».

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается Истец, в своем исковом заявлении были опровергнуты судебными актами по указанному выше делу, а доводы Ответчика установлены в качестве обоснованных, что исключает необходимость их доказывания со стороны Ответчика.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом.

С учетом представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению в полном объеме, так как, Истцом в материалы дела не представлено достоверных доказательств, что им были проведены работы, которые были согласованы, а также отсутствуют доказательства оплаты понесенных Истцом затрат.

Расходы по госпошлине относятся на Истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 15, 387, 929, 965, 1064 ГК РФ и ст.ст. 65, 110, 123, 156, 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:В.ФИО5