Решение от 9 сентября 2018 г. по делу № А27-4107/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-4107/2018
город Кемерово
10 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 сентября 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи В.Я. Драпезо, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП304420507500092, ИНН <***>), п. Металлплощадка

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

к Кузбасскому акционерному обществу энергетики и электрификации (АО «Кузбассэнерго»), г. Кемерово

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП304420507500092, ИНН <***> (далее – «Предприниматель», «ИП ФИО2») обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «КУМИ г. Кемерово», «Комитет»), Кузбасскому акционерному обществу энергетики и электрификации (АО «Кузбассэнерго») с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного между КУМИ г. Кемерово и АО «Кузбассэнерго», применении последствий недействительности указанной сделки (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее – «АПК РФ»); представители присутствуют в судебном заседании 10.09.2018.

Истец в исковом заявлении и его представитель в судебном заседании, настаивая на недействительности договора аренды земельного участка, заключенного Комитетом с АО «Кузбассэнерго», применении последствий недействительности указанной сделки, указывают на следующие обстоятельства.

Так, во-первых, о недействительности договора, по мнению предпринимателя, свидетельствует то обстоятельство, что он, будучи заключенным сторонами на один год и 30 дней, тем не менее, в нарушение статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») не прошел государственной регистрации в управлении Росреестра по Кемеровской области, что в силу статей 166, 167 ГК РФ влечет ничтожность данного договора и применение таких последствий недействительной сделки как двухсторонняя реституция.  

Во-вторых, согласно пункту 7.8 данный договор был заключен сторонами с условием о согласии на вступление в этот договор иных правообладателей частей объекта недвижимости. При этом, предприниматель указывает на то, что она не знала о том, что спорный договор был заключен между ответчиками, согласие на его заключение не давала, извещена о заключении данного договора не была.

Из пункта 1.2 спорного Договора аренды следует, что на земельном участке расположено муниципальное имущество, предоставленное филиалу АО «Кемеровская теплосетевая компания» (правопреемник – АО «Кузбассэнерго»), однако указанное не соответствует действительности, поскольку на указанном участке расположено, в том числе, и имущество предпринимателя. Указанное также говорит о недействительности сделки.

В-третьих, предприниматель ссылается на то, что согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В спорном договоре не имеется данных, позволяющих достоверно установить, какой именно участок передается в качестве аренды (отсутствие кадастрового номера, категории земли, целевого назначения, границы земельного участка не установлены). Акта приема передачи земельного участка не имеется.

Между тем, согласно Федеральному закону №221-ФЗ от 24.07.2007 объектом аренды может быть только лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие кадастрового учета в отношении земельного участка является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора не действительным.

Кроме того, ИП ФИО2 отмечает, что спорный договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора нарушает ее права и законные интересы, поскольку предприниматель ранее пыталась заключить договор аренды земельного участка с КУМИ г. Кемерово, однако неоднократно получала отказы в связи с тем, что для заключения такого договора необходимо совместное обращение с остальными собственниками здания. Однако, при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора сторона ответчиков согласия предпринимателя не спрашивала и не уведомляла.

Помимо изложенного предприниматель указывает на то, что КУМИ г. Кемерово инициировало иск к ИП ФИО2 о взыскании 12 817 руб. 14 коп. неосновательного обогащения, понуждении к заключению спорного договора аренды земельного участка. До настоящего момента предприниматель земельным участком не пользуется. Однако, несмотря на указанное обстоятельство, Комитет пытается присоединить ИП ФИО2 к спорному договору аренды земельного участка и обязать выплатить неосновательное обогащение.

При этом, предприниматель указывает на то, что не имеет возможности обслуживать свои тепловые сети, систему водоснабжения, электроснабжения, находящиеся в помещении АО «Кемеровская теплосетевая компания» (правопреемник – АО «Кузбассэнерго»); фактическая возможностью использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:258 отсутствует, подъезд к зданию по ул. Свободы, 12 «А» невозможен, парковочные места рядом с ним, что влечет невозможность размещения в здании имущества, связанного с предпринимательской деятельностью ответчика не дает возможности использовать его в своей деятельности, также как и земельный участок под ним.

Также предприниматель отмечает, что ей была продана часть помещений в здании общей площадью 281,5 кв. м, которое подпадает по действие Федерального закона «Об опасных производственных объектов», при этом какие-либо изменения целевого назначения в проектную, разрешительную документацию относительно изменения целевого назначения помещений «под магазин» не вносились, экспертиза промышленной безопасности обоснования изменений с позиции данного Федерального закона не осуществлялась.

Подробнее доводы Истца изложены в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Комитет в отзыве и его представитель в судебном заседании, возражая против удовлетворения заявленных требований, ссылаются, во-первых, на то, что договор, заключенный 14.12.2017 сроком до 31.08.2018, не подлежит государственной регистрации в силу требований статьи 131 ГК РФ.

Во-вторых, Комитет отмечает, что пункт 7.8 спорного договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора предусматривает, что данный договор заключен сторонами с условием о согласии на вступление в этот договор иных правообладателей частей объекта недвижимости.

При этом, из буквального толкования слов и выражений данного пункта следует, что условие о вступлении в договор третьих лиц согласовано только сторонами договора, текст договора не содержит указание на уже полученное согласие третьего лица или лиц на вступление в договор.

Правовая конструкции договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора предусмотрена статьей 39.20 Земельного кодекса РФ и обусловлена наличием объектов недвижимости (нежилых помещений) «смешанной» формы собственности, расположенных на одном земельном участке.

На земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101051:258, расположенном по адресу: <...>, - расположено здание, нежилые помещения которого находятся в муниципальной собственности и в частной собственности.

Таким образом, при составлении данного пункта стороны договора (комитет и АО «Кузбассэнерго») условились о согласии на использовании правовой конструкции договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и о согласии на вступление в данный договор иных лиц после заключения договора.

Неуказание в пункте 1.2. договора аренды земельного участка на то, что на передаваемом в аренду земельном участке расположено и помещение, принадлежащее истцу, не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Земельный кодекс РФ не содержит требования об обязательном указании в договоре аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора о всех собственниках помещений в здании, которое расположено на передаваемом в аренду земельном участке.

Кроме того, пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривает, что договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них. Поэтому пункт 7.8. договора аренды фактически дублирует норму Земельного кодекса РФ.

В-третьих, КУМИ г. Кемерово исходит из того, что отсутствие в договоре аренды условий, которые предприниматель считает существенными для данного вида договора, не может являться основанием для признания договора недействительным.

В связи с этим, основания для признания договора аренды земельного участка отсутствуют.

В отношении доводов ИП ФИО2 о нарушении спорным договором ее прав, Комитет указывает на следующие обстоятельства.

Между Комитетом и ИП ФИО2 имелось три судебных спора о признании договора купли-продажи недействительным, а именно, в рамках дел №А27-2303/2013, №А27-18711/2015 и №А27-20389/2017.

Основаниями для подачи исков ИП ФИО2 о признании сделки недействительной являлось то, что:

- продана часть КРП как объекта фактически введенного при отсутствии акта ввода в эксплуатацию;

- предмет сделки нежилое помещение является единым комплексом с помещением КРП, в нем находится оборудование, работающее под избыточным давлением, здание включено в государственный реестр опасных производственных объектов, о чем истцу как покупателю не было известно при совершении сделки;

- отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, на котором расположено здание, в котором находится приобретенное нежилое помещение, на момент заключения договора купли-продажи.

Все эти основания для признания сделки недействительной были рассмотрены судами при разрешении дел по существу, в удовлетворении исков было отказано. Суды установили, что пользование помещением возможно, указали на имеющиеся в картотеке арбитражного суда Кемеровской области иски о взыскании ИП ФИО2 с ООО «Айсберг» задолженности по договору аренды данного помещения.

В рамках дела №А27-15577/2015 по иску КУГИ Кемеровской области к ИП ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 42:24:0101051:258, расположенным по адресу: <...>, - суд отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку КУГИ КО не уполномочен на взыскание неосновательного обогащения, спорный земельный участок в силу указания закона является муниципальной собственность города Кемерово.

ИП ФИО2 обратилась в УАиГ администрации города Кемерово с заявлением о предоставлении условного разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:258, расположенным по адресу: <...>, под магазин.

Постановлением администрации города Кемерово от 17.09.2015 №2208 заявителю было предоставлено размещение на условно разрешенный вид использования земельного участка «коммунальное обслуживание, магазин».

ИП ФИО2 в рамках дела №А27-19305/2015 обжаловала данное постановление. Судом было отказано в удовлетворении заявленных требований.

Вопрос об использовании сетей теплоснабжения, посредством которых обеспечивается теплом помещение истца, которые расположены в помещении КРП и обозначены в договоре теплоснабжения в акте раздела границ, по мнению КУМИ, не относится к предмету рассматриваемого иска, поскольку не влияют на действительность договора аренды земельного участка.

Подробнее возражения Комитета изложены в письменном отзыве и дополнениях к нему.

АО «Кузбассэнерго» в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании поддерживает возражения Комитета, полагая, что основания для признания спорного договора аренды недействительным отсутствуют.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд установил.

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:01010151:258 находится в муниципальной собственности. Право муниципальной собственности в порядке разграничения земельных участков зарегистрировано 04.05.2017.

14.12.2017 Комитет заключил с АО «Кузбассэнерго» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №17-02.

Проект данного договора был направлен в адрес АО «Кузбассэнерго» августе 2017 года, однако переговоры относительно заключения данного договора велись длительное время, со стороны арендатора договор был подписан 14.12.2017, о чем свидетельствует дата, проставленная на последнем листе договора после подписей сторон. Таким образом, договор был акцептован АО «Кузбассэнерго» 14.12.2017.

В адрес Истца проект договора аренды также был направлен 02.06.2017 (письмо комитета от 31.05.2017 №1601/2345), получен Истцом лично 10.06.2017 (копия уведомления о вручении прилагается). Однако до настоящего времени не заключен.

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101051:258, расположенный по адресу: <...>, стоит на кадастровом учете, что подтверждается копией выписки из ЕГРН в отношении данного земельного участка прилагается к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

Выписка содержит данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, указание на его площадь, категорию земель, иные обязательные сведения, вид разрешенного использования.

Согласно выписке, кадастровый номер земельному участку присвоен 24.11.2005, то есть ранее вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – «Федеральный закон №221-ФЗ»).

По договору аренды муниципального имущества города Кемерово от 28.06.2013 №13/519 в аренду АО «Кемеровская теплосетевая компания» (правопредшественник АО «Кузбассэнерго», выписка из ЕГРЮЛ прилагается) было передано помещение по ул. Свободы, 12 «А».

Часть здания по ул. Свободы, 12 «А» - нежилое помещение площадью 281,5 кв. м, принадлежит на праве собственности Истцу ИП ФИО2

Полагая, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный между КУМИ г. Кемерово и АО «Кузбассэнерго», противоречит закону и нарушает ее права, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании указанного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки согласно части 2 указанной статьи ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец в качестве основания недействительности договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного между КУМИ г. Кемерово и АО «Кузбассэнерго», ссылается на нарушение сторонами данной сделки требований, касающихся порядка регистрации данного договора и включения в него условий (пункт 7.8 договора), противоречащих воле предпринимателя, которая не давала своего согласия на его заключение.

Оценивая приведенные предпринимателем основания недействительности указанного договора аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

Так, из имеющихся в деле материалов усматривается, что спорный договор аренды земельного участка был заключен между Комитетом и Кузбасским акционерным обществом энергетики и электрификации (АО «Кузбассэнерго») посредством акцепта 14.12.2017 АО «Кузбассэнерго» направленной ему 01.08.2017 КУМИ г. Кемерово офферты. Данное обстоятельство подтверждается датой «14.12.2017», проставленной Арендодателем в разделе «Реквизиты сторон». Указанная дата также содержится в Протоколе определения величины арендной платы в разделе «Подписи сторон». Обратное предпринимателем не доказано.  

Следовательно, указанный договор, заключенный 14.12.2017 сроком до 31.08.2018, не подлежит государственной регистрации в силу требований статьи 131 ГК РФ.

В отношении доводов Истца о включения в договор аренды земельного участка условий (пункты 1.2, 7.8 договора), противоречащих воле предпринимателя, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что данный пункт, регулируя отношения между сторонами данного договора на момент его заключения, то есть между Комитетом и АО «Кузбассэнерго», содержит условие о согласии указанных сторон договора на вступление в этот договор иных правообладателей частей объекта недвижимости. Таким образом, данное оговорка касается исключительно волеизъявления Комитета и АО «Кузбассэнерго» на вступление в данный договор иных лиц. Для указанных лиц данная оговорка будет иметь правовое значение только после присоединения к данному договору. Соответственно, целью включения подобного условия в договор аренды спорного земельного участка является обеспечение прав всех собственников объекта недвижимости, расположенного на искомом земельном участке, в случае присоединения к рассматриваемому договору аренды земельного участка.

В связи с чем, пункт 7.8 договора аренды земельного участка не может свидетельствовать о недействительности рассматриваемого договора ввиду нарушения ответчиками волеизъявления предпринимателя, а, наоборот, направлен на реализацию права ИП ФИО2 на присоединение к указанному договору.

Не указание в пункте 1.2. договора аренды земельного участка на то, что на передаваемом в аренду земельном участке расположено и помещение, принадлежащее Истцу, по мнению суда, также не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Земельный кодекс РФ не содержит требования об обязательном указании в договоре аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора о всех собственниках помещений в здании, которое расположено на передаваемом в аренду земельном участке.

В отношении доводов предпринимателя о том, что о недействительности договора аренды земельного участка свидетельствует отсутствие в указанном договоре существенных условий, характеризующих земельный участок, являющийся предметом договора, мотивированные ссылкой на нарушение ответчиками Федерального закона №221-ФЗ, суд, отмечает, что, с одной стороны, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101051:258, расположенный по адресу: <...>, - стоит на кадастровом учете, что подтверждается копией выписки из ЕГРН в отношении данного земельного участка, которая прилагается к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

Выписка содержит данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, указание на его площадь, категорию земель, иные обязательные сведения, вид разрешенного использования.

Согласно выписке, кадастровый номер земельному участку присвоен 24.11.2005, то есть ранее вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

Кроме того, согласно статья 1 названного Федерального закона говорит о том, что указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Таким образом, предметом регулирования данного Федерального закона является кадастровая деятельность, а не передача в аренду земельных участков.

С другой стороны, суд соглашается с доводами КУМИ г. Кемерово, что отсутствие в договоре существенных условий может являться основанием для признания такого договора незаключенным, а не для признания его недействительным.

В отношении иных доводов предпринимателя суд соглашается с мнением ответчиков о том, что указанные доводы не относятся к предмету рассматриваемого иска, поскольку не влияют на действительность договора аренды земельного участка. При этом суд принимает во внимание, что большинству из указанных доводов была дана оценка в качестве оснований недействительности оспариваемой сделки при рассмотрении судом иных споров между КУМИ г. Кемерово и ИП ФИО2, в связи с чем, данные обстоятельства считаются установленными и не подлежат повторному доказыванию в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано, судебные расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение в течение месяца со дня его принятия  может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                   Драпезо В.Я.