Решение от 12 марта 2019 г. по делу № А57-25638/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-25638/2018
12 марта 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2019 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой А.И., при ведении протокола помощником судьи Жаналиевым А.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> материалы дела по заявлению ООО «Агро-Тория», Саратовская область, с. Перелюб

заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

ФИО1, Саратовская область, Перелюбский район, с. Натальин Яр

об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка № К-1/3/3/2017 от 31.10.2017 г.

при участии:

от заявителя – ФИО2, по доверенности от 02.03.2015 г.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО3, по доверенности от 09.01.2018 г.

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Агро-Тория», с настоящим заявлением.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Как следует из материалов дела, 31.10.2017 г., между собственниками земельного участка с кадастровым номером 64:24:090202:161, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, в лице ФИО4, действовавшей на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 23.08.2017, оформленного протоколом № 08/3, и ООО «Агро-Тория», был заключен договор аренды указанного участка № К-1/3/3/2017 от 31.10.2017 г. сроком на 49 лет.

31.10.2017 г. ООО «Агро-Тория» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора.

Уведомлением от 13.11.2017 г. № 64/230/001/2017-1440 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на то, что собственники земельного участка - ФИО5 и ФИО6, умерли.

09.02.2018 заявитель представил в Управление Росреестра возражение, в котором указал, что в силу положений ст. 14 п. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности.

13.02.2018 заявитель представил вУправление Росреестра заявление о приостановлении государственной регистрации аренды указанного участка, и государственная регистрация была приостановлена на основании этого заявления.

Уведомлением от 13.08.2018 г. № 64/230/001/201-1440 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договоров аренды.

Отказ обоснован тем, что собственники земельного участка - ФИО5 и ФИО6 умерли 15.08.2017 г. и 16.08.2017 г., соответственно.

Управление Росреестра указало, что со смертью гражданина прекращается его правоспособность и открывается наследство.

ООО «Агро-Тория», не согласившись с отказом, обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 2 статьи 201 АПК РФ суд признает ненормативный правовой акт недействительным (незаконным) при наличии в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьями 1, 14 Закона о регистрации недвижимости регистрирующий орган осуществляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество (государственную регистрацию) на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Таким образом, все документы, представленные на государственную регистрацию, должны быть составлены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент их изготовления, а государственная регистрация должна быть произведена только на основании документов, соответствующих закону, а так же документы должны отражать всю информацию необходимую для государственной регистрации.

Согласно ст. 3 п. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 14 п. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Таким образом, владение и пользование таким земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляется не по соглашению всех участников общей долевой собственности на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ, а большинством голосов на общем собрании сособственников (п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П).

В этом же Постановлении указано, что специальное регулирование отношений общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено тем, что эти отношения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай.

Специфика таких участков заключается в многочисленности собственников на один участок, которая делает затруднительным или невозможным не только достижение ими консенсуального решения, но и выявление воли каждого собственника, в том числе и из-за смерти отдельных собственников.

С учетом этого, в ст. 14 п. 4 абз. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что в случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 25.01.2018 № 108-О указано, что положения абз. 3 п. 4 ст. 14 данного закона, действующие во взаимосвязи с иными положениями этой статьи, учитывают как объективную необходимость управления земельными долями после смерти их собственника и до момента перехода прав в порядке наследования, так и особенности правового режима земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, связанные с использованием этих участков на основании принципов коллегиальности и учета мнения большинства участников долевой собственности.

В силу положений ст. 14 п. 3 подпунктов 6 и 7 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности заключать договоры аренды данного земельного участка, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Судом установлено, что заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка № К-1/3/3/2017 от 31.10.2017 г.

В соответствии с указанным договором, собственниками, т.е. арендодателями, земельного участка являлись следующие лица - ФИО7, ФИО8 Хатипоена, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Нзриманоена, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО6, ФИО20.

Интересы данных лиц представляла ФИО4, действующая на основании протокола № 08/3 от 23.08.2017 года.

Указанным протоколом № 08/3 от 23.08.2017 года общего собрания участников долевой собственности были также определены условия договора аренды земельного участка.

Таким образом, ФИО4, при заключении договора аренды была вправе действовать, в том числе, и в интересах потенциальных наследников умерших собственников в качестве доверительного управляющего долей в праве собственности.

Согласно ст. 14 п. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

С учетом указанных норм, государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности, в частности, о наследниках умершего собственника, в любом случае не нарушает их права и законные интересы, поскольку при наличии возражений они не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

В тоже время, отказ в государственной регистрации нарушает права заявителя, поскольку препятствует использованию арендуемого земельного участка в хозяйственной деятельности.

Таким образом, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствуют положениями ст. ст. 26, 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и, при этом, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка № К-1/3/3/2017 от 31.10.2017, заключенного между собственниками земельного участка с кадастровым номером 64:24:090202:161, в лице ФИО4, действовавшей на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 23.08.2017, оформленного протоколом № 08/3, и ООО «Агро-Тория», сроком на 49 лет, на основании заявления №64/230/001/2017-1440.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257- 259, 273-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова