Решение от 2 июля 2019 г. по делу № А45-19280/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19280/2019
г. Новосибирск
02 июля 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 26 июня 201 9 года

решение в полном объеме изготовлено 2 июля 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Новосибирской области, г. Новосибирск в интересах муниципального образования города Барабинрска, неопределенного круга лиц к ответчикам администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, г. Барабинск, обществу с ограниченной ответственностью СК «Стройсервис», г. Куйбышев о признании недействительными пунктов 7.3, 7.4 договора аренды земельного участка № 40 от 29.06.2018

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 14.08.2018, паспорт

ответчиков – не явились¸ уведомлены

третьего лица – не явился, уведомлено

установил:

прокуратура Новосибирской области (далее – истец, прокуратура) обратилась в арбитражный суд в интересах муниципального образования города Барабинска, неопределенного круга лиц с исковым заявлением к администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области (далее – ответчик 1, администрация), обществу с ограниченной ответственностью СК «Стройсервис» (далее – ответчик 2, общество) о признании недействительными пунктов 7.3, 7.4 договора аренды земельного участка № 40 от 29.06.2018.

Определением от 23.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Требования истца мотивированы тем, что условиями договора аренды земельного участка № 40 от 29.06.2018, закрепленными в пунктах 7.3, 7.4, нарушены явно выраженные запреты и порядки, установленные федеральными законами, ввиду чего нарушен публичный интерес.

Представитель прокуратуры в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик 1 представил возражения на исковое заявление, в котором требование о признании недействительным пункта 7.3. договора аренды не признал, ссылаясь на соответствие указанного пункта действующему законодательству. Относительно удовлетворения требования о признании недействительным пункта 7.4. договора аренды, не возражал.

Ответчик 2 отзыв не представил.

Третье лицо пояснений по спору не представило.

Представители ответчиков, третьего лица в судебное заседание не явились.

При отсутствии возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил подготовку дела к судебному разбирательства и перешёл к рассмотрению дела по существу заявленных требований.

Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Барабинской межрайонной прокуратурой проведена проверка законности предоставления администрацией обществу земельного участка с кадастровым номером 54:31:010349:94 площадью 1500 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома, местоположение: <...> (далее - земельный участок).

Установлено, что 29.06.2018 по результатам проведения аукциона администрация заключила с обществом договор аренды земельного участка № 40 (далее – договор аренды), зарегистрированного в установленном порядке 15.01.2019. Срок действия договора с 29.06.2018 по 28.06.2021.

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случае, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Прокуратура указывает, что у общества право на продление договора и заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с заключением первоначального договора по результатам конкурсных процедур, отсутствует.

Прокуратура полагает, что содержащиеся в пункте 7.4 договора аренды условия являются ничтожными, так как противоречат пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу договор считается расторгнутым.

По мнению прокуратуры, пункт 7.3 договора аренды противоречит статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Указывая на то, что условиями договора аренды, закрепленными в пунктах 7.3, 7.4, нарушены явно выраженные запреты и порядки, установленные федеральными законами, ввиду чего нарушен публичный интерес, прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучи и, проверив представленные доказательства, суд пришел к выводу об обоснованности требований прокуратуры.

Как следует из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, пункт 7.3 договора аренды, согласно которому с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу договор считается расторгнутым, противоречит статьям 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок ранее предоставлен этим лицам в аренду без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, пункт 7.4. договора аренды, согласно которому истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случае, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, является ничтожными, так как противоречат пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

У общества право на продление договора и заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с заключением первоначального договора по результатам конкурсных процедур, отсутствует.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод администрации о соответствии пункта 7.3. договора аренды положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 522 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимается, как основанные на неправильном толковании норм права.

Включение в договор аренды условия о расторжении такого договора в случае перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке от арендатора к другому лицу противоречит смыслу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципу единства правовой судьбы земельного участка и неразрывно связанных с ним объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

Право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 16402/10).

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.05.2018 № 1201-О, положение пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов направлено на обеспечение справедливого баланса публичных и частных интересов, а также на предотвращение злоупотреблений при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Положения этой нормы также направлены на защиту интересов неопределенного круга лиц.

Суд пришел к выводу, что условия договора аренды, указанные в пункте 7.3, нарушают интересы неопределенного круга потенциальных покупателей объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка (муниципальное образование), создают неопределенность в правоотношениях, изложенные в пункте 7.4 договора условия нарушают порядок заключения нового договора аренды земельного участка в отношении земельного участка, который был предоставлен в аренду, нарушают права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование на конкурсных началах (путем проведения торгов), в том числе на получение выгоды от продажи права аренды по максимально возможной цене и на достижение фактической цели предоставления земельного участка в аренду.

Этим пунктом созданы преимущественные условия для одного юридического лица, при этом другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц) лишены возможности через участие в торгах реализовать свое право на получение земельного участка на праве аренды.

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованными исковые требования прокуратуры.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку признание недействительными спорных пунктов договора аренды земельного участка не повлияет на исполнение сторонами обязательств по договору, признание его недействительным не влечет ничтожности прочих условий договора аренды.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 175, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Прокуратуры Новосибирской области, заявленные в интересах муниципального образования город Барабинск неопределенного круга лиц к ответчикам администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области (ИНН <***>, г. Барабинск), обществу с ограниченной ответственностью СК «Стройсервис» ((ИНН <***>, г. Куйбышев) о признании недействительными пунктов 7.3, 7.4 договора аренды земельного участка № 40 от 29.06.2018 - удовлетворить.

Признать недействительным пункт 7.3 договора аренды земельного участка № 40 от 29.06.2018, заключённого между арендодателем администрацией города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, г. Барабинск и арендатором обществом с ограниченной ответственностью СК «Стройсервис» (ИНН <***>).

Признать недействительным пункт 7.4 договора аренды земельного участка № 40 от 29.06.2018, заключённого между арендодателем администрацией города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, г. Барабинск и арендатором обществом с ограниченной ответственностью СК «Стройсервис» (ИНН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СК «Стройсервис» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Булахова