Решение от 10 июня 2024 г. по делу № А40-146542/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-146542/23-16-956
г. Москва
11 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.04.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 11.06.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Родичевым И.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску НЕКОММЕРЧЕСКОГО ПАРТНЕРСТВА "КУЛЬТУРНЫЙ ЦЕНТР "ПЕДАГОГИКА ТВОРЧЕСТВА" (127051, <...>, ЭТ 1 ПОМ X КОМ 13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2018, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору,

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. № б/н от 12.03.2024 г.;

от ответчика – ФИО2 по дов. № ДГИ-Д-1528/23 от 05.12.2023 г., 



УСТАНОВИЛ:

Некоммерческое партнерство «Культурный центр «Педагогика творчества»               (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 00-00331/99 от 26.07.1999 г.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте дополнительного соглашения к договору, направленном ответчиком в адрес истца, имеются условия, существенно нарушающие права истца, подлежащие, по мнению истца, исключению.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно:



- пункт 3 дополнительного соглашения изложить в редакции: «На основании от-чета об оценке рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда составляет 16 602 руб. (шестнадцать тысяч шестьсот два рубля) за 1 кв. м в год без учета НДС.

В соответствии с пунктом 10 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», на основании статьи 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и разъяснений Минэкономразвития России в совместном письме с Федеральной антимонопольной службой России от 14.08.2014 № 19491-ЕЕ/Д05 и / АК/32618/14 по договору с 17.02.2023 установлена рыночная ставка арендной платы с применением корректирующего коэффициента 0,3 в размере 4 980,6 руб. (четыре тысячи девятьсот восемьдесят руб. 60 коп.) за 1 кв. м в год без учета НДС.»;

- пункт 4 исключить из текста дополнительного соглашения;

- пункт 5 исключить из текста дополнительного соглашения;

- пункт 6 исключить из текста дополнительного соглашения;

- пункт 7 исключить из текста дополнительного соглашения.

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика относительно удовлетворения иска возражал, отзыва на иск в нарушение ч. 1 ст. 131 АПК РФ не представил.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд признал заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 00-00331/99 от 26.07.1999 г. (далее – Договор) недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> дом 10-12, корп. 3, общей площадью 74,3 кв. м (далее – помещение).

Срок действия Договора установлен с 26.07.1999 г. по 05.05.2017 г. По истечении данного срока Договор возобновлён на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ.

17.02.2023 г. истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды на новый срок, в части изменения организационно - правовой формы организации.

21.02.2023 г. ответчик направил истцу ответ о приостановлении предоставления государственной услуги, в связи с инициированием проведения мероприятий по проведению проверки соблюдения условий договора аренды от 26.07.1999 № 00-00331/99 в части использования и сохранности нежилого помещения строения с кадастровым номером 77:01:0004007:1055, расположенного по адресу <...>.

16.03.2023 г. за № 33-5-17763/23-(0)-4 истцом получен проект Дополнительного соглашения к Договору аренды от 26.07.1999 № 00-00331/99, который подписан истцом с протоколом разногласий.

24.04.2023 г. ответчиком направлено ситцу обращение о приостановлении предоставления услуги в связи с поступившим протоколом разногласий.

03.05.2023 за № 33-5-17763/23-(0)-7 истцом получен повторный проект Дополнительного соглашения к Договору аренды от 26.07.1999 № 00-00331/99. Протокол разногласий, направленный ранее, отклонен.

03.05.2023 г. истцом ответчику направлено обращение о подписании проекта дополнительного соглашения с протоколом разногласий к договору аренды недвижимого имущества от 26.07.1999 № 00-00331/99.

Истец протоколом от 04.05.2023 г. просил исключить из текста дополнительного соглашения пункты, излагающие договор аренды от 26.07.1999 № 00-00331/99 в новой редакции, поскольку условия дополнительного соглашения будут существенно нарушать права истца.

10.05.2023 г. ответчиком принято решение об отказе в предоставлении истцу государственной услуги по подписанию протокола разногласий к договору аренды от 26.07.1999 № 00-00331/99.

Поскольку при заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование заявленного иска истец указал, что п. 2 ст. 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Для установления рыночной стоимости права аренды (ставки арендной платы за           1 кв.м./год) за пользование недвижимым имуществом – нежилым помещением общей площадью 74,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004007:6505, расположенным по адресу: <...>/1, этаж 1, пом. I, ком. 1-8, на дату 17.02.2023 г. (дата обращения истца за заключением дополнительного соглашения), судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «МСВ Консалт» ФИО3, рыночная стоимость права аренды (ставки арендной платы за 1 кв.м./год) за пользование недвижимым имуществом – нежилым помещением общей площадью 74,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004007:6505, расположенным по адресу: <...>/1, этаж 1, пом. I, ком. 1-8, на дату 17.02.2023 года, составляет 16 602 руб. (шестнадцать тысяч шестьсот два рубля) за 1 кв. м в год без учета НДС.

С учётом изложенного, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение и признав его допустимым и относимым доказательством, суд пришел к выводу, что пункт 3 дополнительного соглашения подлежит изложению в редакции:

«На основании отчета об оценке рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда составляет 16 602 руб. (шестнадцать тысяч шестьсот два рубля) за 1 кв. м в год без учета НДС.

В соответствии с пунктом 10 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», на основании статьи 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и разъяснений Минэкономразвития России в совместном письме с Федеральной антимонопольной службой России от 14.08.2014 № 19491-ЕЕ/Д05 и / АК/32618/14 по договору с 17.02.2023 установлена рыночная ставка арендной платы с применением корректирующего коэффициента 0,3 в размере 4 980,6 руб. (четыре тысячи девятьсот восемьдесят руб. 60 коп.) за 1 кв. м в год без учета НДС.».

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г.            № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

-  размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

-  принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

В связи с этим требования истца по пункту 3 дополнительного соглашения являются обоснованными, поскольку соответствуют части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Пункты 4, 5, 6, 7 дополнительного соглашения подлежат исключению из текста дополнительного соглашения, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Таким образом, изменение условий договора, в том числе при его продлении на новый срок, возможно только по соглашению сторон.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Также в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.


Следовательно, изменение условий договора, в том числе при его продлении на новый срок, без согласия одной из сторон, допускается только в случаях, прямо установленных законом или договором, либо в исключительных случаях в связи с существенным изменением обстоятельств.

Поскольку истец не согласен с внесениями в Договор изменений, предложенных в пунктах 4, 5, 6, 7 предложенного ответчиком проекта дополнительного соглашения,                   а ответчик не привёл обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 450, п. 4 ст. 451 ГК РФ, для внесения в Договор изменений, на которые истец не согласен, требования истца об исключении данных пунктов подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022 № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца, кроме того истцом в протоколе разногласий цена была существенно занижена в сравнении с рыночной ценой, установленной судебной экспертизой.

Проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия возникшие между НЕКОММЕРЧЕСКИМ ПАРТНЕРСТВОМ "КУЛЬТУРНЫЙ ЦЕНТР "ПЕДАГОГИКА ТВОРЧЕСТВА" и ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении дополнительного соглашения к договору № 00-00331/99 от 26.07.1999 г. на аренду недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, а именно:

- пункт 3 дополнительного соглашения изложить в редакции: «На основании отчета об оценке рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда составляет 16 602 руб. (шестнадцать тысяч шестьсот два рубля) за 1 кв. м в год без учета НДС.

В соответствии с пунктом 10 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», на основании статьи 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и разъяснений Минэкономразвития России в совместном письме с Федеральной антимонопольной службой России от 14.08.2014 № 19491-ЕЕ/Д05 и / АК/32618/14 по договору с 17.02.2023 установлена рыночная ставка арендной платы с применением корректирующего коэффициента 0,3 в размере 4 980,6 руб. (четыре тысячи девятьсот восемьдесят руб. 60 коп.) за 1 кв. м в год без учета НДС.»;

- пункт 4 исключить из текста дополнительного соглашения;

- пункт 5 исключить из текста дополнительного соглашения;

- пункт 6 исключить из текста дополнительного соглашения;

- пункт 7 исключить из текста дополнительного соглашения.


Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении   месяца со дня его принятия.



Судья:

М.Ю. Махалкин