Решение от 26 марта 2024 г. по делу № А68-12173/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>


Р Е Ш Е Н И Е

город Тула Дело №А68-12173/2023

Дата вынесения резолютивной части решения: «12» марта 2024 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «26» марта 2024 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН <***>, ОГРН1177154000132)

к ООО «Альянс-Авто» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: Администрация г. Тулы (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Росреестра по Тульской области (ИНН <***>, ОГРН1097154026056), Филиал ППК "Роскадастр" по Тульской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об изъятии объекта незавершенного строительством,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности №145 от 09.10.2023 года (действ. до 31.12.2024);

от ответчика – не явились, извещены;

от 3-их лиц - не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – МИЗО ТО, истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Авто» (далее - ООО «Альянс-Авто», ответчик) об изъятии у ООО «Альянс-авто» незавершенного строительством объекта недвижимости, кадастровый номер 71:30:050415:99, степень готовности 7%, площадью 740,8 кв.м, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 01.05.2014 между МИЗО ТО (арендодатель) и ООО «Альянс-Авто» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №14Ц3210 (далее – договор №14Ц3210), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 563 кв.м. с кадастровым номером 71:30:050415:13, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тульская область, г.Тула Центральный район, ул.Рязанская, д.44, для строительства предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами (разрешенное использование – предприятие розничной торговли промышленными и продовольственными товарами).

Договор №14Ц3210 заключен сроком на 3 года со дня заключения.

29.06.2017 между МИЗО ТО (арендодатель) и ООО «Альянс-Авто» (арендатор) на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заключен договор аренды земельного участка №17Ц3961 (далее – договор №17Ц3961), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 563 кв.м. с кадастровым номером 71:30:050415:13, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу – установлено относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 40 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г.Тула Центральный район, ул.Рязанская, д.44, для строительства предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами (разрешенное использование – предприятие розничной торговли промышленными и продовольственными товарами), именуемый в дальнейшем – участок (п.1.1. договора №17Ц3961).

Договор №17Ц3961 заключен сроком на 3 года со дня заключения.

Пунктом 6.1. договора №17Ц3961 согласовано, что арендатор обязан: использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, установленным п.1.1. договора; производить строительные работы в соответствии с действующим законодательством и при наличии разрешения на строительство; завершить строительство объекта в течение срока договора.

25.06.2020 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору №17Ц3961, которым продлили срок действия договора №17Ц3961 на 2 года и 11 месяцев до 06.06.2023 года (п.2 соглашения).

05.09.2023 года на основании акта осмотра земельного участка установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050415:13 расположен один каркас сооружения (складского помещения).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050415:13 расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 71:30:050415:99 степенью готовности 7%, право собственности на который зарегистрировано 16.06.2017 года за ООО «Альянс-Авто».

Ссылаясь на истечение срока действия договора №17Ц3961 и невыполнение ответчиком обязательств по завершению строительства объекта недвижимости, МИЗО ТО обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик считает, что фактически между сторонами существует спор по поводу расторжения договора аренды. Указал, что иск подлежит оставлению без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора с учетом положений пункта 9.1. договора №17Ц3961.

Также ООО «Альянс-Авто» заявило, что в случае рассмотрения дела по существу, в удовлетворении иска надлежит отказать, поскольку договор №17Ц3961 не прекратил свое действие, поскольку считается возобновленным на новый срок по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 621 ГК РФ.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Альянс-Авто» указало, в том числе, на следующие обстоятельства: действие разрешения на строительство на момент обращения МИЗО ТО в суд с настоящим иском не окончено; ответчик добросовестно принимал меры к организации работ и мероприятий, необходимых для осуществления строительства; общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, в чем ему необоснованно было отказано. Также арендатор указывает, что не имел возможности в срок осуществить постройку объекта недвижимости в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Суд, проверяя доводы сторон, установил следующее.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Довод ответчика о не соблюдении истцом досудебного претензионного порядка урегулирования спора, суд отклоняет в виду следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из указанных норм следует, что претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную процедуру, при этом какие-либо обязательные требования к содержанию претензии законом не установлены.

В рамках рассматриваемого спора, истцом не заявлены требования о взыскании денежных средств, а правоотношения по изъятию объекта незавершенного строительства регулируются положениями п. 33 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а так же пп.3.1 п. 2 ст. 235 и п. 1, 2 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299, которые не предусматривают претензионный, досудебный порядок урегулирования спора.

Кроме того, досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольного и самостоятельного урегулирования сторонами имеющихся спорных гражданско-правовых обязательств при наличии добросовестного поведения контрагентов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора, что исключает необходимость в его судебном разрешении. Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора, однако такового намерения ответчик в отзыве не указал и не предпринял никаких действий по мирному разрешению спора. При таких обстоятельствах, его довод об оставлении иска без рассмотрения в виду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора носит исключительно формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование, а также не способствует защите нарушенных интересов добросовестного участника гражданского оборота.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).

Часть 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

28.11.2019 Тульской областной Думой принят Закон №118-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области», согласно статьи 1 которого с 01.01.2020 Правительство Тульской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Тула по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением правительства Тульской области от 13.10.2016 №452 утверждено Положение о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области, согласно пункту 3 которого, МИЗО ТО осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования г.Тула по распоряжению земельными участками, расположенных в границах муниципального образования г.Тула, государственная собственность на которые не разграничена.

МИЗО ТО в силу пункта 1 указанного положения, является органом исполнительной власти Тульской области, осуществляющим управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом области, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования г.Тула.

Порядок проведения таких торгов регламентирован Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года №1299.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171- ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Договор аренды №17Ц3961 заключен 29.06.2017 года, то есть после 01.03.2015.

Таким образом, с учетом нормы п.33 ст. 34 ФЗ №171-ФЗ, положения ст.239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Таким образом, как установлено судом, ответчиком не оспорено, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с настоящим иском истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Довод ответчика о возобновлении действия договора на новый срок суд признает несостоятельным, поскольку письмом исх.1 от 01.03.2023 сам просил истца продлить действие договора аренды путем заключения дополнительных соглашений, таким образом, признавая факт истечения срока действия указанного договора.

Суд отмечает, что договор №17Ц3961 заключался сторонами 29.06.2017 на срок до 29.06.2020, и только 25.06.2020 срок действия договора был увеличен до 06.06.2023, то есть на момент заключения дополнительного соглашения ответчик располагал сведениями о введенные ограничительные меры на территории России, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», однако ответчик указал истцу о на наличие указанных обстоятельств, препятствующих своевременному завершению строительства только в марте 2023.

Таким образом, у ответчика имелась возможность использовать объект аренды с момента получения объекта аренды в пользование по акту приема-передачи до введенных ограничений в связи с пандемией коронавируса, доказательств обратного ответчик не подтвердил документально. Сам по себе факт наличия введенных ограничений в связи с пандемией коронавируса еще не свидетельствует о наличии оснований для неисполнения обязательств по договорам.

Кроме того, следует отметить, что разрешение на строительство №RU71326000-670/17 получено ответчиком только 02.06.2022, то есть по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды и по истечении двух лет с момента продления срока действия договора аренды, что также не указывает о наличии принятия ответчиком необходимых мер для своевременного завершения строительства объекта недвижимости.

Исходя из конкретных параметров возводимого объекта недвижимости, ответчик на момент рассмотрения дела по существу не представил в материалы дела документального подтверждения отсутствия возможности завершения строительства объекта недвижимости в срок.

Между тем, в период действия договора строительство предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами обществом не выполнено. В границах земельного участка с кадастровым номером 71:30:050415:13 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:30:050415:99, принадлежащий на праве собственности ответчику, степенью готовности 7 %.

Тот факт, что при истечении срока договора аренды земельного участка срок разрешения на строительство не истек, в данном случае правового значения не имеет.

Судом во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Так, суд определением от 13.02.2024 предложил ответчику предоставить в суд доказательства о степени готовности объекта на 90%, доказательства подтверждения расходов на электроэнергию, проектную документацию по спорному объекту.

Однако, ответчик указанные доказательства не представил суду на момент рассмотрения дела по существу. Доказательств создания МИЗО ТО либо лицами, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей каких-либо препятствий к осуществлению строительства, материалы дела также не содержат.

Арбитражный суд считает, что при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде.

Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет учтена и не должна приниматься во внимание на стадии подготовки к реализации объекта на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.

Таким образом, доводы ответчика исследованы судом и отклонены как не имеющие определяющего правого значения для правильного разрешения заявления при установленных фактических обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд, руководствовались статьями 12, 235, 239.1 ГК РФ, статьей 39.6 ЗК РФ, статьями 1, 34, 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 года №171-ФЗ, установив, что договор заключен в целях строительства предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами в срок 06.06.2023 года; в период действия арендных отношений строительство объекта на земельном участке не завершено; констатировав отсутствие со стороны органов публично-правового образования каких-либо действий (бездействия) препятствовавших обществу своевременно завершить строительство предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами, пришел к выводу о наличии оснований для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2019 № Ф04-5860/2019 по делу № А27-9861/2019, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.11.2019 по делу №А75-1305/2019. Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2021 по делу №А68-2326/2020, Арбитражного суда Центрального округа от 17.02.2023 по делу №А35-996/2022.

Исходя из принятого решения, в соответствии со ст.110 АПК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета, так как истец в силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167 - 171, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Альянс-авто» незавершенный строительством объект недвижимости, кадастровый номер 71:30:050415:99, степень готовности 7%, площадью 740,8 кв.м, расположенный по адресу: <...>/, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерац3ии от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс-авто» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Н.Е. Чигинская