Решение от 3 марта 2020 г. по делу № А53-3413/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3413/19
03 марта 2020 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 03 марта 2020 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Качество» ИНН <***> ОГРН <***>

о сносе объектов,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 27.11.2019, диплому,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности, диплому,

от третьих лиц –представители не явились,

установил:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Качество» об обязании последнего осуществить снос за счет собственных средств самовольного объекта недвижимости литер Б с кадастровым номером 61:44:0081205:92, расположенного по адресу: <...>; о признании подлежащим снятию с государственного кадастрового учета объект недвижимости литер Б с кадастровым номером 61:44:0081205:92, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081205:83; о признании отсутствующим зарегистрированное за ответчиком право собственности на объект недвижимости литер В с кадастровым номером 61:44:0081205:93 расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081205:83; об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081205:83 от строения литер В с кадастровым номером 61:44:0081205:93 расположенный по адресу: <...>; о признании подлежащим снятию с государственного кадастрового учета объекта недвижимости литер В с кадастровым номером 61:44:0081205:93 расположенный по адресу: <...>.




К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 по делу №А53-3413/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 по делу №А53-3413/19 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 по делу №А53-3413/19 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В процессе нового рассмотрения дела истец, с учетом заключения экспертизы, уточил исковые требования, просил суд обязать ответчика в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу осуществить снос самовольно возведенных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0081205:92 и 61:44:0081205:93, расположенных по адресу: <...>.

В отзыве на иск ответчик требования не признал, пояснил, что признаки самовольной постройки отсутствуют. В договоре аренды спорного земельного участка не содержится запрета на возведение на нем каких-либо строений. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала. Возражала против удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного разбирательства в целях внесудебного урегулирования спора.

Представитель ответчика ходатайствовала об отложении судебного заседания для урегулирования спора во внесудебном порядке. Возражала против удовлетворения по доводам изложенным в отзыве.

Третье лицо явку представителя не обеспечило. Уведомлено в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства ответчика в силу отсутствия оснований для обязательного отложения судебного разбирательства, с учетом позиции истца.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 25.11.2013 между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «Качество» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081205:83, расположенного по адресу: <...> для использования в целях строительства магазина продовольственного и промтоварного, площадью 859 кв.м, сроком до 13.06.2016.

Департамент архитектуры выдал обществу разрешение от 17.12.2014 № RU61310000-8490-1 на строительство на земельном участке двухэтажного магазина продовольственных и промышленных товаров площадью 200 кв. м со сроком действия до 20.08.2015. Общество осуществило на земельном участке строительство магазина продовольственных и промышленных товаров (литера А) площадью 200 кв. м, обеспечило ввод его в эксплуатацию по разрешению от 20.05.2016 № 61-310-849009-2016, кадастровый учет под кадастровым номером 61:4460081205:91 и государственную регистрацию права собственности (запись от 05.07.2016 с номером регистрации 61-61/026-61/001/037/2016-3990/1). На основании договора от 25.11.2013 № 35038 аренды земельного участка и деклараций об объекте недвижимости от 30.08.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.2016 внесены записи с номерами регистрации 61-61/001-61/001/042/2016-3327/1, 61-61/001-61/001/042/2016-3328/1 о праве собственности общества на нежилые здания-1,-2. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 по делу № А53-27148/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019, признано незаконным выраженное в письме от 26.06.2018 № 59-30-13869/17 решение департамента об отказе обществу в предоставлении земельного участка в собственность.

Департамент присужден к устранению допущенного нарушения путем подготовки и направления обществу проекта соответствующего договора купли-продажи земельного участка. В результате проведенного 27.04.2018 обследования земельного участка (акт обследования от 27.04.2018 № 1504) департамент выявил размещение на земельном участке кроме здания магазина продовольственных и промышленных товаров нежилых зданий-1,-2. Площади застройки нежилых зданий-1,-2 указаны равными 71,4 кв. м и 45,4 кв. м.

Полагая, что возведенные без разрешительной документации нежилые здания-1, 2 являются самовольными постройками, департамент обратился в арбитражный суд с иском о сносе указанных объектов.

Суд, удовлетворяя исковые требования департамента, исходил из следующего.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольная постройка определена как здание, сооружение, возведенное на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, без получения на это необходимых разрешений (пункт 1). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

В пунктах 22-27 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, чему не препятствует государственная регистрация права на такую постройку. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение служит основанием для внесения в реестр записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенного на этом участке здания (сооружения). Это право собственника здания (сооружения) является исключительным (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20).

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору вменено в обязанность пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Согласно пункту 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Арендатор получает право использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, только по указанному в договоре конкретному виду разрешенного использования. Арендатор не вправе ни самостоятельно изменять договор в соответствующей части, ни обязать арендодателя изменить разрешенное использование арендуемого участка по своему выбору. Воля арендатора, направленная на изменение разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может, тем самым, ущемлять права собственника участка. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка как объекта действующего договора аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Недопустимо изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для различных целей, в том числе процедуры торгов.

В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.

В постановлении от 20.08.2019 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, отменяя ранее принятые по делу судебные акты, указал, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для строительства только здания магазина площадью 200 кв. м. Общество без согласования с департаментом как арендодателем не вправе было возводить на земельном участке какие-либо иные объекты, независимо от наличия (отсутствия) у них признаков строений и сооружений вспомогательного использования, а также необходимости (отсутствия таковой) получения разрешения на строительство. Договором аренды не предусматривалось возведение на земельном участке нежилых зданий-1,-2. Какой-либо иной участок в этих целях в нормативно установленном порядке обществу не предоставлялся. Возведение обществом на земельном участке под видом объектов вспомогательного использования нежилых зданий-1,-2 при определенных обстоятельствах могло быть расценено как действия, направленные на изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для различных целей. Оценка таким действиям общества судами не дана. Обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) у нежилых зданий-1,-2 признаков недвижимого имущества, имеют существенное значение для правильной квалификации заявленных департаментом требований и определения норм права, подлежащих применению к установленным обстоятельствам. Для установления таких признаков судам следовало обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы. В отсутствие возможности ее проведения могли быть приняты сведения о нежилых зданиях-1,-2, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

В целях выполнения указания суда кассационной инстанции, суд на основании ходатайства сторон определением от 11.10.2019 назначил по делу судебную строительно - техническую экспертизу. Проведение экспертизы поручено ООО "Алгоритм –лабораторияэкспертных решений" , эксперту ФИО4

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 1. Обладают ли строения литер Б с кадастровым номером 61:44:0081205:92 и литер В с кадастровым номером 61:44:0081205:93, расположенные по адресу: <...>, признаками объектов недвижимого имущества?

Согласно заключению эксперта, строения литер Б с кадастровым номером 61:44:0081205:92 и литер В с кадастровым номером 61:44:0081205:93, расположенные по адресу: <...> б, обладают признаками объектов недвижимого имущества. Относятся к типу зданий нормального уровня ответственности, как соответствующие п.7 ст. 4, Технического регламента о безопасности зданий и сооружений в редакции Федерального закона №384-Ф3, имеют заглубленный фундамент, обеспечивающий неразрывную связь с землей, ограждающие надземные конструкции и коммуникации, что соответствует указаниям ст. 130. Гражданского кодекса РФ, а.2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, относятся к зданиям I группы капитальности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Между тем, спорные здания возведены ответчиком на земельном участке, который обществу не принадлежит, а предоставлен обществу в аренду для строительства только здания магазина площадью 200 кв. м.

Таким образом, ответчик возвел здания без получения разрешения на строительство и в нарушение условий договора аренды. В силу статьи 222 ГК РФ данные объекты являются самовольными постройками.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрено, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной нормы.

В соответствии со ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. Учитывая указанное положение, принцип разумности, суд полагает необходимым установить срок для исполнения настоящего решения, равный трем месяцам с момента вступления решения в законную силу. По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика возлагаются судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, жалобам по делу, в размере 12 000 руб. Руководствуясь статьями 167 -170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Качество» в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу осуществить снос самовольно возведенных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0081205:92 и 61:44:0081205:93, расположенных по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Качество» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобе.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Золотарёва