Постановление от 26 февраля 2026 г. ФАС СЗО (ФАС Северо-Западного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, <...>

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

27 февраля 2026 года Дело № А21-1445/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Нестерова С.А.,

при ведении протокола помощником судьи Морозовой К.А.,

при участии посредством системы веб-конференции от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 07.12.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2025 по делу № А21-1445/2025,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, адрес: 236041, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ТУ Росимущества), о расторжении договора купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024 № 3072-а и о взыскании 4 757 760 руб., уплаченных по договору, а также 646 971 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО3, публичное акционерное общество «Сбербанк» и отделение судебных приставов Центрального района г. Калининграда УФССП по Калининградской области.

Решением суда от 25.06.2025 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 22.10.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы ссылается на то, что при реализации на торгах залогового имущества не было допущено нарушений статей 448 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главы 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указывает на то, что в извещении о проведении торгов была опубликована исчерпывающая информация об имуществе, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Податель жалобы указывает на то, что ФИО1 располагала информацией о возможных рисках при приобретении указанного имущества, о возможности обжалования торгов по реализации арестованного имущества, была уведомлена о наличии обременений, имела опыт работы с документами, размещаемыми организатором торгов в отношении имущества, в том числе с документами по конкретному лоту.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО1 просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

ФИО1 заявила ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания посредством веб-конференции, которое удовлетворено судом округа. В соответствие со статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем веб-конференции (в режиме онлайн).

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО1 подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Отделением судебных приставов Центрального района г. Калининграда Управления Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области принято решение, оформленное постановлением от 21.03.2024, о передаче ТУ Росимущества для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, арестованного по исполнительному производству № 19442/24/39002-ИП имущества ФИО3, а именно: квартиры площадью 55,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:121036:1368, расположенной по адресу: <...>, стоимостью 4 531 200 руб.

ТУ Росимущества в письме от 09.04.2024 № 39-АД-03/2412 уведомило отделение судебных приставов Центрального района г. Калининграда УФССП по Калининградской области о принятом решении о реализации арестованного имущества в форме электронного аукциона на основании предоставленных УФССП России по Калининградской области документов, в том числе: выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 20.03.2024; выписки из исполнительного листа от 05.02.2024 о взыскании солидарно с ФИО3 и ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк задолженности по кредитному договору от 29.11.2018 № 82564 за период с 29.07.2022 по 03.04.2023 в размере 2 168 488,11 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 15 521,22 руб. с каждого из ответчиков; об обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <...>, площадью 55,4 кв.м, кадастровый номер 39:15:121036:1368, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 531 200 руб.

По результатам торгов между ТУ Росимущества (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор от 17.05.2024 № 3072-а купли-продажи арестованного имущества – квартиры площадью 55,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:121036:1368.

Согласно пункту 1.2 договора торги проводятся на основании исполнительного листа Центрального районного суда г. Калининграда от 19.12.2023 по делу № 2-5101/2023, постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района от 21.03.2024.

Цена имущества по результатам торгов составила 4 757 760 руб. (пункт 2.2 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что имущество передается покупателю путем оформления передаточного акта.

Имущество считается переданным покупателю с момента оформления передаточного акта (пункт 3.2 договора).

Переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации на основании и в порядке, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 3.3 договора).

Оплата по договору произведена ФИО1, что подтверждается платежным поручением от 10.05.2024 № 69 о перечислении 4 531 200 руб. с назначением платежа «оплата по протоколу 709-2/2 о результатах торгов от 06.05.2024».

Стороны договора подписали акт от 17.05.2024 о передаче квартиры.

ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением от 08.11.2024 № КУВД-001/2024-55932517 о государственной регистрации перехода права собственности на помещение с кадастровым номером 39:15:121036:1368 на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024 № 3072-а.

Управление Росреестра по Калининградской области письмом от 18.11.2024 № КУВД-001/2024-55932517/1 уведомило ФИО1 о приостановлении государственной регистрации.

При этом Управление Росреестра сослалось на то, что согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта имеются обеспечительные меры в виде запрета на совершение действий по регистрации от 18.11.2024 № 39:15:121036:1368-39/021/2024-18, которые наложены на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г. Калининград УФССП по Калининградской области от 18.11.2024 № 343092216/3902 (240877/24/39002-ИП). В письме Управление Росреестра разъяснило заявителю порядок отмены принятых в отношении объекта обеспечительных мер.

Кроме того, Управление Росреестра сообщило, что в отношении указанного объекта недвижимости имеется запись в книге учёта арестов от 13.02.2023 № KUA-001/2023-85740 на основании решения Центрального районного суда города Калининграда от 13.09.2022 по делу № 2-3192/2022 о разделе совместно нажитого имущества в период брака с выделом долей несовершеннолетних, приходящихся на средства материнского капитала, и признанием права общей долевой собственности: за ФИО4 - 39/100 доли в праве, за ФИО3 - 54/100 доли в праве, за ФИО5 - 7/200 доли в праве, за ФИО3 - 7/200 доли в праве; решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3 и регистрации права собственности за ФИО4, ФИО3, ФИО6 и ФИО3 в указанных долях. Таким образом, у ФИО3 отсутствует право собственности на отчуждаемый объект. В ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности на основании данного решения суда. Управление Росреестра сообщило, что заявление и пакет документов для регистрации перехода права собственности в отношении указанного объекта недвижимости подано без учета исполнения решения Центрального районного суда города Калининграда от 13.09.2022 по делу № 2-3192/2022, в связи с изложенным не представляется возможным провести регистрационные действия.

ФИО1, ссылаясь на указанные обстоятельства, 23.12.2024 направила ТУ Росимущества соглашение о расторжении договора купли-продажи с требованием возвратить уплаченные по договору денежных средств, указывая на невозможность осуществить регистрационные действия по переходу права собственности в отношении спорной квартиры, а также на то, что о данных обстоятельствах покупатель не был осведомлен на момент заключения договора купли-продажи.

ТУ Росимущества в письме от 23.01.2025 № 39-01/446 сообщило об отказе от заключения соглашения о расторжении договора.

В связи с тем, что соглашение о расторжении договора купли-продажи не было заключено, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 456 и пункта 1 статьи 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно пункту 2 статьи 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Правильно применив указанные нормы права, а также пункт 1 статьи 454, статью 460 ГК РФ, суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае неисполнение продавцом обязанности по передачи покупателю товара свободным от прав третьих лиц, дает покупателю право требовать расторжения договора. В связи с тем, что имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что покупатель знал или должен был знать о притязаниях третьих лиц на квартиру, являющуюся предметом договора купли-продажи, не имеется оснований считать, что он согласился принять товар обремененный правами третьих лиц.

Установив, что при проведении торгов ответчик обладал полной информацией относительно квартиры, являющейся предметом торгов, в том числе о наличии судебного спора о правах на квартиру, об имеющихся притязаниях, признанных правомерными вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Калининграда от 13.09.2022 по делу № 2-3192/2022 о разделе совместно нажитого имущества в период брака, с выделом долей несовершеннолетних, приходящихся на средства материнского капитала, и признанием права общей долевой собственности супругов ФИО4 и ФИО3 с выделением долей несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО3, но не указал данную информацию в описании предмета торгов, суды пришли к обоснованному выводу о доказанности существенного нарушения условий договора и правомерно удовлетворили исковые требования о расторжении договора. Отклоняя возражения ответчика, суды обоснованно сослались на то, что пакет документов в отношении спорного лота, представленный для ознакомления участникам торгов, не содержал сведений о наличии притязаний супруги и несовершеннолетних детей в отношении спорной квартиры.

В данном случае существенным нарушением продавцом требований по передаче товара является наличие притязаний третьих лиц в отношении товара, признанных правомерными судебным актом, являющимся основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3 и регистрации права общей долевой собственности за ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО3 в отношении квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи, заключенного между Управлением Росимущества и ФИО1

Продажа квартиры, которая заведомо для продавца обременена запретом на совершение в отношении него регистрационных действий, с учетом вступившего в законную силу решения Центрального районного суда города Калининграда от 13.09.2022 по делу № 2-3192/2022, правомерно признана судами первой и апелляционной инстанций существенным нарушением условий договора, что по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения.

В связи с расторжением договора, применив статьи 453, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили требования о возврате покупателю полученных продавцом денежных средств и проценты, начисленные по правилам статьи 395 ГК РФ. Возражений, касающихся размера подлежащих взысканию денежных средств ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2025 по делу № А21-1445/2025 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области — без удовлетворения.

Председательствующий Т.И. Сапоткина

Судьи Ю.С. Баженова

С.А. Нестеров