Решение от 1 июня 2025 г. по делу № А39-2896/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А39-2896/2024
город Саранск
02 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Александрова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саушкиной Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск, п. Куликовка)

к администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2 (Республика Мордовия, г. Саранск)

о признании незаконным выраженного в письме от 21.02.2024 № 481-УФ отказа в предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1007031:59

и обязании предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 13:23:1007031:59,

при участии:

от заявителя – адвоката Амелиной О.И., предъявлен ордер № 1815 от 26.04.2024, от администрации городского округа Саранск представитель не явился,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1 Предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации городского округа Саранск (далее – Администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 21.02.2024 № 481-УФ отказа в предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером

13:23:1007031:59 и обязании предоставить на праве аренды данный земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен ФИО2.

В судебном заседании представитель заявителя свое требование поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил в удовлетворении заявления отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Материалами дела установлено, что 13.12.2016 между Администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 15696 земельного участка общей площадью 1400 кв. м с кадастровым номером 13:23:1007031:59, расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.2. вышеуказанного договора аренды на момент его заключения на участке имеется объект незавершенного строительства общей площадью 12,4 кв. м, степенью готовности 12 % с кадастровым номером 13:23:1007031:196, который принадлежит на праве собственности арендатору (Гурееву С.С).

В соответствии с пунктом 2.1. вышеуказанного договора аренды срок его действия составляет три года (с 01.12.2016 до 01.12.2019).

27.11.2017 ФИО3 и ИП ФИО1 заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер 13:23:1007031:196 (дата государственной регистрации: 05.12.2017).

Согласно соглашению о перемене лиц в обязательстве от 27.11.2017 ФИО3 по договору аренды № 15696 от 13.12.2016 были переданы ИП ФИО1 права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 1400 кв. м с кадастровым номером 13:23:1007031:59, расположенного по адресу: <...>.

После истечения срока договора аренды ФИО1 продолжил пользоваться вышеуказанным земельным участком без возражений со стороны арендодателя.

15.11.2018 ФИО1 выдано разрешение на строительство № 13-ru l330100-357-2018, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 13:23:1007031:59 разрешено возведение объекта материально-

технического снабжения, сбыта и заготовок (склада) общей площадью 705,1 кв. м. В последующем вышеуказанное разрешение на строительство было изменено, разрешение на строительство вышеуказанного объекта стало действовать в новой редакции от 27.12.2019. № 13-ru 1330100-321-2019, действие разрешения на строительство продлено до 13.03.2020.

Распоряжением заместителя главы г.о. Саранск от 04.03.2020 № 297-рз зданию «объекту материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (склад)», расположенному на земельном участке с кадастровым номером 13623:1007031:59 присвоен адрес: Республика Мордовия, г.о. Саранск, <...>.

Уведомлением от 07.02.2023 № 472-ОГ ФИО1 сообщено, что срок аренды по договору аренды от 13.12.2016 № 15696 истек 01.12.2019.

02.02.2024 ИП ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1007031:59.

Письмом от 21.02.2024 № 481-УФ Администрация отказала ИП ФИО1 в заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка по тем основаниям, что имеются основания считать объект незавершенного строительства, принадлежащий ему на праве собственности, не соответствующим признакам объекта незавершенного строительства, так как на нем полностью не завершены работы по сооружению фундамента.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Испрашиваемый земельный участок предоставлялся ранее на основании договора аренды от 13.12.2016 № 15696 для завершения строительства.

Не согласившись с отказом в заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка, считая его не соответствующим действующему законодательству, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий,

бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Случаи, при которых допускается заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 названной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с упомянутым пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137 ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект

незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Исходя из положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Из материалов дела следует, что Администрация, будучи публичным собственником спорного земельного участка, не воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 25.11.2024 Администрации отказано в удовлетворении иска к ИП ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:1007031:196, общей площадью 128,8 кв. м, со степенью готовности 12%, расположенного по адресу: <...>.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, приняв во внимание, что до ввода в эксплуатацию спорный объект недвижимости продолжает оставаться не завершенным строительством, и для ввода его в эксплуатацию в установленном законом порядке требуется наличие оформленных прав на земельный участок, учитывая, что Администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, суд приходит к выводу о том, что непредоставление собственнику недвижимости испрашиваемого участка создает неопределенность в отношении правовой судьбы недвижимого имущества.

При этом Администрация не ссылается на нарушение прав третьих лиц в связи с оформлением Предпринимателю права аренды на земельный участок.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения 01.12.2019 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Поскольку до ввода в эксплуатацию объект недвижимости, возведенный Предпринимателем имеет статус объекта не завершенного строительством, то предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного

правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что заявленные ИП ФИО1 требования подлежат удовлетворению.

При рассмотрении заявлений об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц суд в силу пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ при признании указанных решений, действий (бездействия) незаконными обязан отразить в резолютивной части судебного акта указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе путем совершения определенных действий, принятия решения.

Поскольку предметом настоящего спора является отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, который признан незаконным, в качестве способа для восстановления нарушенного права заявителя суд указывает на обязание Администрации принять решение о восстановлении нарушенных прав ИП ФИО1 путем предоставления без проведения торгов на праве аренды земельного участка общей площадью 1400 кв. м с кадастровым номером 13:23:1007031:59, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд взыскивает с Администрации в пользу ИП ФИО1 в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 300 рублей, уплаченных им при подаче заявления платежным поручением № 99 от 26.03.2024.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

признать незаконным выраженный в письме от 21.02.2024 № 481-УФ отказ администрации городского округа Саранск в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1007031:59, расположенного по адресу: <...>.

Обязать администрацию городского округа Саранск принять решение о восстановлении нарушенных прав индивидуального предпринимателя ФИО1 путем предоставления ему без проведения торгов на праве аренды земельного участка общей площадью 1400 кв. м с кадастровым номером 13:23:1007031:59, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск, п. Куликовка) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья С.В. Александров