Решение от 24 марта 2023 г. по делу № А76-2951/2021

Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-2951/2021
г. Челябинск
24 марта 2023 года
Резолютивная часть решения вынесена 17 марта 2023 года. В полном объеме решение изготовлено 24 марта 2023 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Тиунова Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Продсервис», г. Челябинск, ОГРН <***>,

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН <***>, г. Челябинск,

об урегулирования разногласий, при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, действующей по доверенности от 27.06.2022, личность установлена по удостоверению адвоката; Елпановой С.С., действующей по доверенности от 27.06.2022, личность установлена по паспорту, представлен диплом,

ответчика – ФИО3, действующей на основании доверенности № 74- кв/19771 от 26.12.2022, личность установлена по служебному удостоверению, представлен диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Продсервис», г. Челябинск, ОГРН <***>, (далее – истец, ООО «Продсервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН <***>, г. Челябинск (далее – ответчик, МТУ Росимущества) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имуществ, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, расположенным по адресу: <...> пом.2., изложив п.п. 2.1., пункты 2.2. , приложение к договору купли-продажи - график платежей ООО «Продсервис» в оплату приобретаемого имущества (в рассрочку на 5 лет равными долями ежемесячно) в предложенной им редакции.

Определением суда от 16.03.2021 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением суда от 21.12.2021 производство по делу приостановлено, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО4.

24.05.2022 в Арбитражный суд Челябинской области от экспертной организации поступило экспертное заключение по делу.

Определением суда от 20.05.2022 производство по делу возобновлено.

Впоследствии истец уточнил предмет исковых требований: просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества – нежилого помещения с


кадастровым номером 74:36:0212012:314, расположенный по адресу: <...>, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях и ООО «Продсервис», изложив п.п. 2.1 в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Договора: «Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, которую обязан уплатить Покупатель, составляет 2 271 000 (два миллиона двести семьдесят одна тысяча) рублей.

Цена имущества равна разнице в рыночной стоимости этого имущества в сумме 4 260 000 (четыре миллиона двести шестьдесят тысяч) рублей, определенной на основании экспертного заключения ООО «Группа компаний «Метрикс» № 235 от 31.08.2020 г., без учета НДС и стоимостью неотделимых улучшений недвижимого имущества, произведенных за счет ООО «Продсервис» в период действия договора аренды № 399-Р от 06.04.2009 г., на общую сумму 1 989 000 (один миллион девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей (л.д. 38-39, т.5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, приобретаемое Имущество не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость».

Уточнение предмета исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом принятого судом уточнения предмета исковых требований, пояснив, что принимает и согласен с выкупной стоимостью имущества, определенной ответчиком, просит не принимать во внимание заключение судебной экспертизы, в связи с чем, судебные расходы на оплату судебной экспертизы, проведенной ООО «Бюро независимых экспертиз» в сумме 60 000 руб. на ответчика не относить.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях, согласно которым установление рыночной стоимости нежилого помещения в размере, определенном ООО Группа компаний «Метрикс» не нарушает права и законные интересы истца при выкупе федерального недвижимого имущества (л.д.119-121, т.1; л.д.11-12, т.5).

В судебном заседании 15.03.2023 был объявлен перерыв до 17.03.2023 12.15 часов, о чем информация размещена в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.04.2009 между ООО «Продсервис» (арендатор) и МТУ Росимущества (арендодатель) заключен договор аренды № 399-Р (л.д.13-14, т.1), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду (временное пользование) недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (1 этаж, по плану строения поз. № 11-19,23,24,24а,24б,25), общей площадью 126,6 кв.м. согласно выкопировке из технического паспорта ОГУП «Обл. ЦТИ».

Имущество передается по акту приема-передачи (Приложение 1) для размещения магазина. Акт является неотъемлемой частью договора (п.1.2 договора).

В силу п. 1.3 договора, срок договора аренды определяется с 12.03.2009 по 12.03.2024.

Согласно п. 1.4 договора, имущество является собственностью Российской Федерации и составляет государственную казну Российской Федерации.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.05.2009 сторонами внесены изменения в пункт 1.1, 1.2 и 2.4 договора (л.д.15-16, т.1).

Указанный договор заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимого имущества, находящегося в


федеральной собственности – нежилого помещения, общей площадью 126,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Согласно итоговому протоколу от 03.03.2009 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности – нежилого помещения, общей площадью 126,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, победителем признан истец (л.д.12, т.1).

Пунктом 5 итогового протокола от 03.03.2009 на истца возложена обязанность в течение 3-х месяцев после заключения договора аренды объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности самостоятельно и за собственный счет произвести ремонт объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, в размере 1 646 908 руб.

27.03.2009 истец обратился к ответчику с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта с перепланировкой нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, а также согласования перепланировки в установленном законом порядке (л.д.17, т.1).

Письмом от 10.04.2009 № 6257 ответчик согласовал предложенные истцом работы, без зачета затрат в счет арендной платы.

24.12.2020 ООО «Продсервис» получены от ответчика предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

28.12.2020 истец направил ответчику протокол разногласий, копию справки о рыночной стоимости (л.д.18-26, т.1). Извещение о результатах рассмотрения протокола разногласий ответчиком в установленный срок истцу не направлено.

Истцом в материалы дела представлено заключение специалиста № 302 от 13.08.2021 (л.д.1-82, т.2), выполненное специалистом ООО «Техноком-Инвест» ФИО5, согласно которого, улучшения ООО «Продсервис» в нежилом помещении с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, являются неотделимыми улучшениями. Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение, в котором они выполнены, будет повреждено (разрушено). Стоимость произведенных ООО «Продсервис» в нежилом помещении с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 18 ноября 2020 года, с учетом естественного износа строительных материалов составляет (округленно) 1 989 000 (один миллион девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Полагая, что при установлении выкупной стоимости помещения должна быть учтены неотделимые улучшения, общество обратилось с иском в суд.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иным законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия


договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4. ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении 4 каждого, кто к ней обратится.

Согласно ч. 2.1 и 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъект предпринимательства, соответствующий установленные статьей 3 настоящего Федерального закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 ФЗ № 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу положений ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Указанная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 13.12.2018 г. № 309-ЭС18-20134 по делу № А6054204/2017.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 г. № 9785/12, при реализации права, предусмотренного пунктом 6 статьи 5 Федерального № 159-ФЗ,


рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на величину стоимости неотделимых улучшений, а не на величину расходов по ремонту. При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Определением от 21.12.2021 производство по делу приостановлено, производство поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО4.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

«1) Соответствует ли отчет № 235 от 31.08.2020, выполненный ООО «Группа компаний «Метрикс» (т.3 л.д.1-75, в электронном виде на диске – т.1 л.д.122) об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО)?

2) В случае несоответствия отчета № 235 от 31.08.2020, выполненного ООО Группа компаний «Метрикс», требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО), указать, в чем заключаются данные несоответствия? Могли ли выявленные в отчете несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки?

3) С учетом ответа на второй вопрос – в случае несоответствия отчета № 235 от 31.08.2020, выполненного ООО Группа компаний «Метрикс», требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО), определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 16.03.2020.

4) Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 18.11.2020.»

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» от 18.05.2022 № 170/2022 (л.д.1-70, т.4) ответы на поставленные вопросы суда следующие.

По первому, второму и третьему вопросам: отчет № 235 от 31.08.2020, выполненный ООО «Группа компаний «Метрикс» (т.3 л.д.1-75, в электронном виде на диске – т.1 л.д.122) об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> соответствует требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО).

По четвертому вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 18.11.2020 составляет 4 633 000 руб.

В материалы дела представлен отчет об оценке ООО «Группа компаний «Метрикс» № 235 от 31.08.2020, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, общей площадью 126,6 кв.м, расположенного


по адресу: <...> на дату оценки без учета НДС составляет 4 260 000 руб. (л.д.1-75, т.3).

Рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, определенная Отчетом № 235 от 31.08.2020 г., выполненным ООО «Группа компаний «Метрикс» в сумме 4 260 000 руб., сторонами не оспаривается и принимается судом в соответствии с положениями ст. 70 АПК РФ.

Судом установлено, что стоимость неотделимых улучшений, определенных специалистом ООО «Техноком-Инвест» в заключении № 302 от 13.08.2021 составляет

1 989 000 (один миллион девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей, что ответчиком не оспорено (ст.65 АПК РФ), а также то обстоятельство, что неотделимые улучшения согласованы последним, что следует из переписки сторон.

Поскольку, как указывалось выше, суду представлены доказательства согласования сторонами капитального ремонта в нежилом помещении, а также, представлены доказательства того, что на истца была возложена обязанность произвести самостоятельно и за собственный счет ремонт объекта недвижимости, судом принимаются доводы истца о том, что цена нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подлежит уменьшению на сумму произведенных неотделимых улучшений, то есть на 1 989 000 руб.

На основании вышеизложенного, исковые требования об урегулировании

разногласий между сторонами в редакции истца являются законными, обоснованными и предлежащими удовлетворению.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при подаче искового заявления чек-ордером от 04.02.2021 уплачена государственная пошлина в общем размере 6 000 руб. (л.д.9, т.1).

Определением от 21.12.2021 судом определена стоимость проведения судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Между тем, заключение эксперта не использовалась судом в качестве доказательства по делу.

Более того, истцом в уточненном исковом заявлении, принятом судом 17.03.2023 выражено согласие с отнесением судебных расходов в части оплаты стоимости судебной экспертизы на него, в связи с тем, что истец свои требования в окончательной редакции на заключении судебной экспертизы, проведенной ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» не основывает, выражает согласие с выкупной стоимостью, определенной ответчиком в проекте договора, то в соответствии с положениями ч. 4 ст. 110 АПК РФ, суд считает возможным не относить указанные судебные издержки на ответчика.

В силу п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" по выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда, дополнительные суммы с учетом части 6 статьи 110 Кодекса подлежат взысканию в пользу эксперта (экспертного учреждения, организации) с участвующих в деле лиц в порядке распределения судебных расходов.


В счет оплаты за судебную экспертизу ООО «Продсервис» понес расходы в сумме 35 000 руб. по платежному поручению № 854196 от 24.11.2021 (л.д. 40, т.5).

Следовательно, расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 35 000 руб., возлагаются на истца.

В силу п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" по выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда, дополнительные суммы с учетом части 6 статьи 110 Кодекса подлежат взысканию в пользу эксперта (экспертного учреждения, организации) с участвующих в деле лиц в порядке распределения судебных расходов.

Таким образом, денежные средства в размере 25 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с истца в пользу ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки», г. Челябинск за проведение судебной экспертизы по делу № А76-2951/2021.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, то на основании ч.1 ст.110 АПК РФ, понесенные истцом расходы по государственной пошлине, относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Продсервис», г. Челябинск, ОГРН <***>, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Продсервис», г. Челябинск, ОГРН <***> и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН <***>, г. Челябинск при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0212012:314, расположенный по адресу: <...>, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях и ООО «Продсервис», изложив п.п. 2.1 в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Договора: «Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, которую обязан уплатить Покупатель, составляет 2 271 000 (два миллиона двести семьдесят одна тысяча) рублей.

Цена имущества равна разнице в рыночной стоимости этого имущества в сумме 4 260 000 (четыре миллиона двести шестьдесят тысяч) рублей, определенной на основании экспертного заключения ООО «Группа компаний «Метрикс» № 235 от 31.08.2020 г., без учета НДС и стоимостью неотделимых улучшений недвижимого имущества, произведенных за счет ООО «Продсервис» в период действия договора аренды № 399-Р от 06.04.2009 г., на общую сумму 1 989 000 (один миллион девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей (л.д. 38-39, т.5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, приобретаемое Имущество не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН <***>, г. Челябинск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Продсервис», г. Челябинск, ОГРН <***> в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.


Перечислить с лицевого счета Арбитражного суда Челябинской области для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств, на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» денежные средства за проведение судебной экспертизы по настоящему делу в размере 35 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Продсервис»,

г. Челябинск, ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», г. Челябинск, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Т.В. Тиунова